Para contestar uma multa do condomínio, confira a cláusula que a fundamenta e o teto legal, peça as provas da infração, apresente defesa escrita no prazo, use o recurso à assembleia se existir e, mantida a multa sem base, avalie a ação declaratória de nulidade no Juizado. Cada etapa documentada aumenta a chance de êxito.
Etapa 1: identificar o tipo de multa e o teto
Há três famílias de multa no condomínio, com regras diferentes. A moratória, por atraso da cota, é limitada a 2% (art. 1.336, § 1º). A comportamental comum, por descumprir deveres como sossego e fachada, tem teto de cinco cotas e precisa estar prevista na convenção ou ser votada por dois terços (art. 1.336, § 2º). A do art. 1.337, por reiteração ou comportamento antissocial, pode chegar a cinco ou dez cotas e exige três quartos dos condôminos restantes.
Código Civil, art. 1.336, § 2º:
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Saber em qual família a multa se encaixa já revela muitos vícios: multa de dez cotas aplicada pelo síndico sem assembleia, multa sem previsão na convenção, multa por atraso de 10%. O TJDFT fez exatamente essa classificação ao analisar multa por barulho:
TJDFT, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do DF, Recurso Inominado nº 0700834-64.2026.8.07.0006, Juíza Edi Maria Coutinho Bizzi, julgado em 29/06/2026 desfavorável ao condômino
Multa de R$ 2.325,00 (cinco cotas) por som alto em três madrugadas seguidas. A Turma enquadrou a multa no art. 1.336, § 2º (até cinco cotas), distinguindo-a do regime mais grave do art. 1.337, e a manteve: o condomínio tinha resolução de assembleia com limite de decibéis, advertência prévia e direito de recurso, e havia vídeo e livro de ocorrências.
Tese: Multa por barulho até cinco cotas segue o art. 1.336, § 2º, e é válida quando há procedimento prévio com advertência e recurso.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Etapa 2: pedir documentos e provas
Peça, por escrito e com protocolo, cópia da convenção, do regimento interno, da notificação, do registro da infração (livro de ocorrências, imagens, relatório da portaria) e, se for o caso, da ata de assembleia que aprovou a multa. O condomínio que não tem prova da infração dificilmente sustenta a multa em juízo, porque o ônus é dele, como afirmou o TJCE:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001276-94.2025.8.06.0034, Juiz Evaldo Lopes Vieira, julgado em 26/03/2026 parcialmente favorável
O condômino pediu a nulidade de multa aplicada sem oportunidade de defesa e sem prova idônea da infração. A Turma reconheceu a ausência de prova da infração e a violação ao contraditório e à ampla defesa, lembrando que o ônus de provar a infração era do condomínio, e manteve a nulidade da multa. O pedido de dano moral foi afastado, porque a simples cobrança não atingiu atributos da personalidade.
Tese: Cabe ao condomínio provar a infração que justifica a multa, e a penalidade aplicada sem contraditório é nula, mas a mera cobrança não gera dano moral.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Verifique também se o regimento exige advertência antes da multa. Quando essa etapa existe e foi pulada, a multa tem sido anulada, como no TJDFT:
TJDFT, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do DF, Recurso Inominado nº 0737714-35.2024.8.07.0003, Juiz Luis Eduardo Yatsuda Arima, julgado em 29/08/2025 favorável ao condômino
A condômina recebeu duas multas por suposta reincidência. O regimento exigia advertência verbal ou por mensagem e, depois, advertência escrita antes da multa. Não havia registro dessas advertências nem prova de notificação. A Turma declarou nulas as multas.
Tese: Se o regimento prevê advertência antes da multa, pular essa etapa torna a penalidade nula.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Etapa 3: defesa escrita e recurso interno
Escreva uma defesa objetiva: descreva sua versão, aponte a falta de base normativa ou de prova, junte documentos e testemunhos e peça o cancelamento. Se a convenção prevê recurso à assembleia, use-o. A não utilização do recurso interno enfraqueceu a tese de cerceamento de defesa em caso julgado pelo TJCE:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3010588-02.2025.8.06.0000, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 18/12/2025 desfavorável ao condômino
A condômina pediu, em tutela de urgência, a nulidade de multas (somadas em R$ 4.960,00) por suposta conduta antissocial e a consignação apenas das cotas, sem as multas. A Câmara negou a tutela: a convenção previa recurso à assembleia, que não foi comprovadamente utilizado, e a controvérsia sobre a conduta exige prova. Também considerou aparentemente legítima a recusa do condomínio em receber pagamento parcial que excluía as multas.
Tese: Se a convenção prevê recurso interno contra a multa e ele não foi usado, a alegação de cerceamento de defesa perde força em juízo de urgência.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Nunca se recuse a receber notificações. O TJDFT entendeu que o condômino que recusou advertências e convocações não poderia alegar violação ao contraditório:
TJDFT, 4ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0732493-14.2023.8.07.0001, Des. Sérgio Rocha, julgado em 05/12/2024 desfavorável ao condômino
O condômino recusou receber advertência, multas e a convocação para assembleia virtual e depois alegou falta de defesa. A Turma afastou a alegação, validou as multas do art. 1.337 por comportamento antissocial reiterado e negou enriquecimento sem causa do condomínio.
Tese: Quem se recusa a receber notificações não pode alegar violação ao contraditório, e a multa por comportamento antissocial reiterado é válida.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
- Responda dentro do prazo indicado, por escrito, com protocolo ou e-mail com confirmação.
- Mantenha tom respeitoso: ofensas viram prova contra você.
- Peça para participar da assembleia em que a multa será votada e para falar antes da votação.
- Se a multa vier no boleto, peça boleto separado da cota ordinária.
Etapa 4: a ação judicial
Se a multa for mantida sem base, a ação declaratória de nulidade com pedido de restituição costuma tramitar no Juizado Especial Cível, conforme o valor. É possível pedir tutela de urgência para suspender a cobrança ou impedir a negativação. O dano moral não é automático: é reconhecido quando há negativação indevida, exposição pública ou perseguição comprovada, como no caso da multa por grade de proteção:
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000389-39.2021.8.06.0006, Juíza Geritsa Sampaio Fernandes, julgado em 08/02/2024 favorável ao condômino
A condômina foi multada por instalar grade de proteção, sob a alegação de alteração de fachada sem autorização, e teve o nome inscrito em cadastro de inadimplentes pelo débito da multa. A Turma reconheceu que a instalação estava autorizada pelo regimento e pela administração, que a notificação prévia não foi comprovada e que a negativação foi indevida, fixando dano moral de R$ 3.000,00.
Tese: Multa sem notificação prévia comprovada e sem infração real é indevida, e a negativação dela decorrente gera dano moral.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Seja realista: quando o condomínio comprova a infração e segue o procedimento, a multa é mantida e o condômino pode ser condenado em honorários se recorrer e perder. A página "quando o condomínio ganha" reúne esses cenários, que devem ser considerados antes de judicializar.
Perguntas frequentes
Qual o prazo para contestar uma multa do condomínio? O prazo interno é o previsto na convenção ou na notificação. Para a ação judicial de nulidade, aplicam-se os prazos do Código Civil, mas quanto antes melhor, porque a prova (imagens, testemunhas) se perde com o tempo.
Preciso de advogado para contestar no Juizado? Nas causas de até vinte salários mínimos, a assistência é facultativa (art. 9º da Lei 9.099/1995). Acima disso, é obrigatória. Em qualquer caso, a orientação ajuda a escolher a estratégia.
Posso pagar a multa e discutir depois? Sim. Pagar evita juros e negativação, e é possível pedir a restituição se a multa for declarada nula. Guarde o comprovante e registre por escrito que o pagamento foi feito sob protesto.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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