Multa do condomínio sem direito de defesa: quando ela pode ser anulada

Uma multa condominial aplicada sem notificação prévia, sem prova da infração ou sem oportunidade de defesa pode ser anulada, porque os tribunais exigem contraditório antes da punição. Mas a multa é válida quando o condomínio segue a convenção, comprova o fato e dá ao condômino chance real de se manifestar.

O condomínio pode multar, mas dentro de regras

O condomínio edilício tem poder de punir quem descumpre a convenção ou o regimento interno. Esse poder não nasce da vontade do síndico: nasce da lei e da convenção. O Código Civil lista, no art. 1.336, os deveres de todo condômino, como não comprometer a segurança da edificação, não alterar a fachada e não usar a unidade de forma prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais. Quem descumpre esses deveres fica sujeito a multa, mas a própria lei já coloca limites ao valor e ao modo de aplicação.

O art. 1.336, § 2º, do Código Civil fixa o teto da multa comum por descumprimento de dever e diz quem decide quando a convenção é omissa:

Código Civil, art. 1.336, § 2º:

§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Repare em três pontos que costumam ser ignorados. Primeiro, a multa precisa estar prevista no ato constitutivo ou na convenção. Segundo, ela não pode passar de cinco vezes o valor da contribuição mensal. Terceiro, se não houver previsão expressa, quem decide é a assembleia, por dois terços dos condôminos restantes, e não o síndico sozinho. Uma multa que o síndico inventa, sem base na convenção, ou que ultrapassa esse teto, já nasce com problema.

Além disso, o art. 1.348, VII, atribui ao síndico a tarefa de impor e cobrar as multas devidas. A palavra importante é devidas: o síndico executa a regra, mas não cria punição fora dela. Esse é o primeiro filtro que qualquer condômino multado deve aplicar: qual cláusula da convenção ou do regimento fundamenta a multa, e qual o valor máximo ali previsto.

Por que o direito de defesa é exigido antes da multa

O Código Civil não descreve, em detalhe, um processo administrativo interno para multar. Mesmo assim, a jurisprudência construiu a exigência de contraditório a partir da eficácia dos direitos fundamentais nas relações privadas. O marco é o REsp 1.365.279/SP, em que o STJ afirmou que a sanção por comportamento antissocial não pode ser aplicada sem que o condômino tenha antes o direito de se defender:

Os tribunais estaduais aplicam essa lógica também às multas comuns. Na prática, o que se verifica é: houve notificação da infração? O condômino soube qual fato lhe foi imputado e teve prazo para responder? A convenção ou o regimento previa advertência antes da multa, e essa etapa foi cumprida? Quando a resposta é não, a multa fica vulnerável. A 2ª Turma Recursal do TJCE anulou multa em caso assim, reforçando que provar a infração é ônus do condomínio:

No Distrito Federal, a 1ª Turma Recursal anulou duas multas porque o regimento exigia advertência verbal e depois escrita antes da penalidade, e o condomínio pulou essas etapas:

Esses julgados mostram que o argumento não é abstrato. O que derruba a multa, em regra, é a falha concreta do procedimento previsto nas próprias normas do condomínio, somada à ausência de prova do fato.

Quando a multa é mantida: o lado que o condômino precisa conhecer

Seria desonesto dizer que toda multa contestada cai. Ela é mantida, com frequência, quando o condomínio documenta a infração, notifica o condômino e respeita as etapas internas. A 1ª Turma Recursal do TJCE manteve multa instruída com prova e narrativa dos fatos, porque a condômina não provou a versão que alegava:

Outro ponto sensível é a existência de recurso interno. Se a convenção prevê recurso à assembleia contra a multa e o condômino não o utiliza, a alegação de cerceamento de defesa perde força. Foi o que considerou a 1ª Câmara de Direito Privado do TJCE ao negar liminar em ação contra multas por conduta antissocial:

Há também o condômino que se recusa a receber as notificações e depois alega que não foi ouvido. O TJDFT entendeu que essa recusa afasta a tese de violação ao contraditório (acórdão citado na página sobre comportamento antissocial). A conclusão prática é simples: ignorar a notificação costuma ser a pior estratégia.

O que fazer ao receber a multa

O primeiro passo é pedir, por escrito, cópia da convenção, do regimento interno e do documento que descreve a infração, com data, hora e prova (registro da portaria, imagem, livro de ocorrências). Em seguida, apresentar defesa escrita dentro do prazo indicado e, se houver, recurso à assembleia. Esse histórico é a melhor prova de boa-fé caso o tema chegue ao Judiciário.

• Confira a cláusula que fundamenta a multa e o valor máximo previsto.
• Verifique se havia exigência de advertência antes da multa e se ela foi feita.
• Peça as provas da infração e guarde tudo o que contradiz a versão do condomínio.
• Apresente defesa escrita e use o recurso interno, quando existir.
• Se a multa for cobrada no boleto, avalie pagar a cota ordinária separadamente, com orientação, para não ficar inadimplente na parte incontroversa.

Se mesmo assim a multa for mantida sem base, a ação declaratória de nulidade costuma tramitar no Juizado Especial Cível, conforme o valor. O dano moral, porém, não é automático: a mera cobrança de multa indevida, sem exposição ou negativação, geralmente é tratada como aborrecimento. Ele aparece quando há negativação indevida ou exposição pública, como no caso da grade de proteção julgado pelo TJCE:

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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