O condomínio não pode proibir o condômino inadimplente de usar piscina, salão, academia ou outras áreas comuns, porque a lei já prevê as sanções do atraso. Pode, porém, impedi-lo de votar nas assembleias, cobrar multa, juros e correção, executar a dívida e penhorar a própria unidade.
Por que a restrição de uso é ilícita
A questão parece de bom senso para muitos síndicos: quem não paga não deveria usufruir. O STJ, porém, decidiu de forma diferente. O direito de usar as partes comuns está ligado à propriedade da unidade, previsto no art. 1.335 do Código Civil, e as sanções do atraso são as do art. 1.336, § 1º, de natureza pecuniária:
Código Civil, art. 1.335:
São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Com base nisso, o STJ afirmou, em mais de uma Turma, que privar o inadimplente das áreas comuns como meio de cobrança é ilícito, ainda que haja previsão no regimento:
STJ, 3ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.564.030/MG, Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 09/08/2016 desfavorável ao condomínio
Informativo 588 (conforme Dizer o Direito): a 3ª Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial do condomínio (resultado e data conferidos na consulta processual do STJ) e afirmou que, mesmo com previsão no regimento interno, o condomínio não pode impedir o condômino inadimplente e seus familiares de usar as áreas comuns, inclusive as de lazer, porque o direito de uso decorre da fração ideal que integra a propriedade, e a lei já prevê sanções pecuniárias e meios próprios de cobrança.
Tese: O condômino inadimplente não pode ser impedido de usar áreas comuns, nem com previsão no regimento.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Notícia: www.dizerodireito.com.br
STJ, 4ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.699.022/SP, Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 28/05/2019 desfavorável ao condomínio
Informativo 651 do STJ: a 4ª Turma, por unanimidade, deu provimento ao recurso especial dos condôminos e afirmou ser ilícita a disposição condominial que proíbe o condômino inadimplente e seus familiares de usar as áreas comuns como medida coercitiva para obrigar o pagamento, porque o Código Civil já prevê sanções específicas (juros, multa, restrição de voto, art. 1.337 e penhora do imóvel).
Tese: A privação de áreas comuns como meio de cobrança é ilícita.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: processo.stj.jus.br
O TJDFT seguiu essa linha e manteve a ordem para o condomínio cessar a restrição às áreas comuns:
TJDFT, 7ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0721295-93.2022.8.07.0007, Des. Getúlio de Moraes Oliveira, julgado em 26/03/2025 desfavorável ao condomínio
O condomínio impedia condôminos inadimplentes de usar áreas de lazer e de uso comum. A Turma manteve a ordem para cessar a restrição: o art. 1.336 é taxativo quanto às sanções ao inadimplente e o STJ considera ilícito usar a privação de áreas comuns como meio de coerção.
Tese: Proibir o inadimplente de usar áreas comuns é ilícito, porque a lei prevê sanções pecuniárias específicas.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
O que a lei permite: suspender o voto
O mesmo art. 1.335, no inciso III, dá ao condomínio uma ferramenta legítima: o condômino só vota e participa das deliberações estando quite. O TJCE considerou legítimo impedir de votar os condôminos em atraso e rejeitou a alegação de cerceamento (no caso, a assembleia acabou anulada por outro motivo: nem todos os condôminos foram convocados):
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3006820-65.2025.8.06.0001, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 04/02/2026 favorável ao condomínio
Condôminos convocaram assembleia extraordinária (27/01/2025) para destituir o síndico, e a sentença declarou essa assembleia nula. Na apelação, eles alegaram cerceamento do voto de condôminos tidos como inadimplentes e conflito de interesses nos votos de empresa presidida pelo síndico. A Câmara manteve a sentença: o inadimplente não vota (art. 1.335, III, do CC) e, mesmo descontados os 31 votos da empresa, a destituição não alcançaria a maioria absoluta de 48 votos (art. 1.349). Em embargos de declaração julgados em 07/04/2026, a Câmara acrescentou fundamento autônomo: a assembleia também era nula porque nem todos os condôminos foram convocados (art. 1.354), sem alterar o resultado.
Tese: O inadimplente pode ser impedido de votar; assembleia sem convocação de todos os condôminos é nula; e conflito de interesses só invalida a deliberação se mudar o resultado.
Partes: Condomínio Edifício Spazzio e condôminos (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Para usar essa regra sem risco, a administração deve ter a lista de unidades em atraso na data da assembleia, conferida com a contabilidade, e registrar em ata quem foi impedido e por quê. Erro nessa lista pode anular a votação ou gerar indenização, como no caso do DF em que o condomínio barrou da assembleia condômino cuja dívida sabia não ser dele (decisão citada na página sobre LGPD e listas).
O caminho eficaz: cobrança, execução e penhora
Em vez de restrições de uso, o condomínio deve investir na cobrança que a lei favorece. A execução direta (art. 784, X, do CPC) permite bloquear valores e penhorar a unidade, inclusive se for bem de família. É uma pressão muito mais forte e juridicamente segura do que fechar a piscina.
- Envie notificação individual e discreta com a planilha.
- Proponha acordo nos limites aprovados em assembleia.
- Execute com convenção, ata e planilha completas.
- Peça bloqueio de valores e penhora da unidade.
- Suspenda o direito de voto enquanto houver atraso, com registro em ata.
Uma última observação: serviços essenciais, como água e gás da unidade, não devem ser cortados como forma de cobrança. A lógica do STJ, de que as sanções do atraso são pecuniárias, aplica-se com ainda mais força a serviços ligados à saúde e à dignidade dos moradores.
Perguntas frequentes
Posso proibir o inadimplente de usar a piscina se o regimento prevê? Não. O STJ considera ilícita a restrição mesmo com previsão no regimento interno.
O inadimplente pode votar na assembleia? Não. O art. 1.335, III, do Código Civil só garante o voto ao condômino quite, e o TJCE considerou legítimo excluir os inadimplentes da votação.
Posso bloquear a tag de garagem do devedor? Não é recomendável. A garagem é parte do uso da unidade e das áreas comuns; o bloqueio segue a mesma lógica vedada pelo STJ.
O que fazer, então, com o inadimplente crônico? Executar a dívida com título completo, pedir bloqueio de valores e penhora da unidade. É o caminho que a lei oferece.
Leia também
O outro lado: o que o condômino pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
Quer ajustar o regimento interno para não criar sanções que a Justiça derruba?
Análise inicial sem compromisso, direto com o advogado.
Falar no WhatsApp
Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.
Verificar inscrição e CNPJ