Inadimplente proibido de usar piscina, salão ou churrasqueira: é ilegal

O condomínio não pode proibir o condômino inadimplente e sua família de usar áreas comuns, inclusive as de lazer, mesmo que o regimento interno preveja essa restrição, segundo o STJ. A lei prevê juros, multa e cobrança judicial como sanções da inadimplência, e a privação do uso como meio de coerção é considerada ilícita.

Por que a área comum é parte da sua propriedade

Cada unidade de um condomínio é formada pela parte exclusiva e por uma fração ideal das partes comuns, que é inseparável dela. O Código Civil diz:

Código Civil, art. 1.331, § 3º:

§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Daí decorre o direito de usar as partes comuns conforme sua destinação, previsto no art. 1.335, II. O direito de uso não nasce do pagamento da cota, mas da propriedade. Por isso, a inadimplência gera outras consequências (juros, multa, execução, perda do direito de voto), mas não retira a fração ideal do condômino.

A posição do STJ

A 3ª Turma do STJ decidiu, no REsp 1.564.030/MG, que nem o regimento interno pode impedir o inadimplente de usar as áreas comuns:

A 4ª Turma confirmou o entendimento no REsp 1.699.022/SP, afirmando que a privação como meio de cobrança é ilícita:

O fundamento central é que o art. 1.336, § 1º, já define as sanções da inadimplência. Criar outras, de natureza não pecuniária, desnatura o condomínio e limita indevidamente a propriedade.

Código Civil, art. 1.336, § 1º (redação da Lei 14.905/2024):

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

Aplicação nos tribunais estaduais

O TJDFT manteve sentença que obrigou o condomínio a parar de impedir inadimplentes de usar as áreas de lazer e de uso comum:

Em outro caso, a recusa de reserva da churrasqueira, com exposição da suposta inadimplência perante os demais, gerou dano moral:

É importante notar o limite: o direito é de usar conforme as regras gerais (reserva, horários, taxa de uso do salão aplicável a todos). O que não se admite é a regra discriminatória baseada exclusivamente na inadimplência. Se a taxa de uso do salão é cobrada de todos, o inadimplente também pode ser cobrado por ela, mas não pode ser excluído.

O que fazer se você foi barrado

• Peça por escrito a justificativa da recusa e a norma em que se baseia.
• Guarde a prova da recusa (e-mail, mensagem, registro da portaria, testemunhas).
• Notifique o síndico citando o entendimento do STJ (REsp 1.564.030/MG e REsp 1.699.022/SP).
• Se a restrição persistir, avalie ação de obrigação de não fazer, com pedido de dano moral se houve exposição.

Muitas vezes, a simples notificação citando os precedentes do STJ basta para que a administração reveja a regra, já que a manutenção da proibição expõe o condomínio a condenação.

Vale lembrar que a inadimplência continua tendo consequências sérias, inclusive a penhora do próprio imóvel. Discutir o acesso às áreas comuns não resolve a dívida; o ideal é tratar as duas coisas em paralelo.

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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