A multa por atraso da cota condominial não pode passar de 2% do débito, mesmo que a convenção preveja mais, e juros excessivos podem ser limitados pelo Judiciário. A dívida prescreve em cinco anos, mas a cota comprovada por convenção ou ata é título executivo e permite execução direta.
O limite legal: multa de até 2%
O dever de pagar a cota é o principal dever do condômino (art. 1.336, I). Para o atraso, o Código Civil estabelece encargos com limite claro, na redação dada pela Lei 14.905/2024:
Código Civil, art. 1.336, § 1º (redação da Lei 14.905/2024):
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
A multa de até 2% é teto legal, e a convenção não pode superá-la. Convenções antigas, feitas sob a Lei 4.591/1964, costumavam prever 10% ou 20%, mas para atrasos ocorridos na vigência do Código Civil de 2002 vale o limite de 2%. O TJCE aplicou essa regra ao reduzir de 10% para 2% a multa cobrada em ação de cobrança:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0252954-28.2022.8.06.0001, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 04/12/2025 parcialmente favorável
Em ação de cobrança de cotas, a sentença aplicou multa de 10% prevista na convenção. A Câmara reduziu a multa ao limite de 2% do art. 1.336, § 1º, do Código Civil, mesmo havendo previsão diversa na convenção, e manteve o restante, porque a devedora não provou pagamentos parciais nem acordos com o síndico.
Tese: A multa moratória da cota condominial não passa de 2%, ainda que a convenção preveja percentual maior.
Partes: Inco Engenharia Ltda. e condomínio edilício de Fortaleza.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O STJ, no REsp 753.546/SC, já havia fixado essa transição e esclarecido que a redução decorre do Código Civil, e não do CDC:
STJ, 4ª Turma, Recurso Especial nº REsp 753.546/SC, Min. Jorge Scartezzini, julgado em 04/08/2005 desfavorável ao condômino
Ementa transcrita em acórdão do TJCE: a jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor às relações entre condomínio e condôminos. Por isso, o STJ reformou decisão que havia reduzido a multa com base no CDC e fixou que, para atrasos posteriores ao Código Civil de 2002, vale o limite de 2% do art. 1.336, § 1º. Turma, relator, data e resultado (recurso do condomínio conhecido em parte e provido) conferidos na consulta processual do STJ; acórdão publicado no DJ de 29/08/2005.
Tese: O CDC não se aplica à relação entre condomínio e condôminos; o limite de 2% da multa decorre do Código Civil.
Partes: Condomínio de edifício comercial e empresa condômina.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Juros convencionados têm limite de razoabilidade
O § 1º do art. 1.336 permite que a convenção fixe os juros moratórios. Na falta de previsão, aplica-se a taxa legal do art. 406 do Código Civil (Selic deduzida a atualização monetária, desde a Lei 14.905/2024). Essa liberdade, porém, não é absoluta. O TJCE considerou abusivos juros de 10% ao mês previstos em convenção e afirmou que cobrar juros e outra multa punitiva pelo mesmo atraso é bis in idem:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0271490-24.2021.8.06.0001, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 11/02/2026 favorável ao condômino
A convenção previa juros de mora de 10% ao mês sobre cotas atrasadas, cumulados com outra multa de 10%. A Câmara manteve a limitação dos juros feita na sentença, por considerar o patamar (120% ao ano) manifestamente abusivo, e afirmou que cumular juros e outra multa punitiva pelo mesmo atraso é bis in idem.
Tese: A liberdade da convenção para fixar juros não é absoluta: juros de 10% ao mês são abusivos e não se cumulam com outra multa pelo mesmo atraso.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Na prática, vale conferir o boleto e a planilha da cobrança: qual o percentual de juros, se há "taxa de cobrança" ou "honorários" embutidos sem decisão judicial, e se a correção usa índice previsto. O TJCE já determinou a exclusão de honorários convencionais da planilha do débito em embargos à execução, o que mostra que nem tudo que aparece na cobrança é devido:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0265012-34.2020.8.06.0001, Des. Djalma Teixeira Benevides, julgado em 23/07/2025 parcialmente favorável
Nos embargos à execução de cotas, a convenção previa que o inadimplente pagaria honorários do advogado contratado pelo condomínio. A Câmara manteve a dívida, porque o devedor não provou pagamento, mas mandou excluir da planilha os honorários convencionais: o art. 1.336, § 1º, do Código Civil não os prevê como encargo da mora, e a atuação judicial já é remunerada pelos honorários de sucumbência.
Tese: Honorários contratuais do advogado do condomínio não podem ser embutidos na planilha do débito com base apenas na convenção.
Partes: Espólio de condômino (embargante) e condomínio residencial.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Prescrição de cinco anos e título executivo
A cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, com base no art. 206, § 5º, I, do Código Civil, contados do vencimento de cada parcela:
Código Civil, art. 206, § 5º, I:
§ 5º Em cinco anos: I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0153106-83.2013.8.06.0001, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 01/04/2026 parcialmente favorável
Ação de cobrança de cotas condominiais (R$ 11.241,96 na sentença). A Câmara reconheceu a prescrição parcial das cotas vencidas mais de cinco anos antes do ajuizamento, aplicando o art. 206, § 5º, I, do Código Civil, e validou a citação por WhatsApp feita por oficial de justiça durante a pandemia.
Tese: A cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, contados do vencimento de cada parcela.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Em contrapartida, o condomínio tem uma arma forte: desde o CPC de 2015, a cota é título executivo extrajudicial, o que permite executar diretamente, sem ação de cobrança prévia, desde que haja prova documental:
Código de Processo Civil, art. 784, inciso X:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (...) X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;
Esse "desde que documentalmente comprovadas" é ponto de defesa real. O TJCE limitou uma execução apenas aos meses em que o condomínio comprovou, por ata ou convenção, o valor das contribuições, declarando inexigível o restante:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0221026-88.2024.8.06.0001, Des. Cleide Alves de Aguiar, julgado em 24/11/2025 parcialmente favorável
Nos embargos à execução de cotas, a condômina alegou falta de título, excesso e bem de família. A Câmara limitou a execução aos meses cujas assembleias ou documentos comprovaram os valores (art. 784, X, do CPC), declarando inexigível o restante, mas afastou a impenhorabilidade, porque a dívida condominial é propter rem e se enquadra na exceção do art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990.
Tese: Só é título executivo a cota documentalmente comprovada por convenção ou ata, e o bem de família não protege o imóvel da dívida de condomínio.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
CDC não se aplica: o que isso muda na sua defesa
Muitos condôminos buscam no Código de Defesa do Consumidor a devolução em dobro ou a inversão do ônus da prova. A jurisprudência, porém, entende que a relação entre condômino e condomínio é regida pelo Código Civil. Isso significa que a devolução de valor pago indevidamente, em regra, é simples, salvo má-fé comprovada, como decidiu o TJCE:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0126748-71.2019.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 04/02/2026 parcialmente favorável
O ex-proprietário perdeu a posse do imóvel por decisão judicial, o condomínio sabia disso e, mesmo assim, cobrou e negativou o nome dele por cotas posteriores. A Câmara manteve o dano moral pela negativação indevida, com apoio no Tema 886 do STJ, mas afastou a devolução em dobro: como o CDC não se aplica à relação condominial, a restituição é simples, sem prova de má-fé.
Tese: Negativar quem já não tinha a posse, com ciência do condomínio, gera dano moral, mas a devolução é simples porque não incide o CDC.
Partes: Condomínio residencial e ex-proprietário (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Por outro lado, o condômino continua protegido por regras do Código Civil: teto de 2%, controle de juros abusivos, prescrição, exigência de título documentado e vedação a meios vexatórios de cobrança (art. 187).
- Peça a planilha detalhada da dívida, mês a mês.
- Verifique se há parcelas com mais de cinco anos.
- Confira multa (máximo 2%), juros e correção.
- Exija as atas que fixaram os valores cobrados.
- Negocie por escrito e guarde comprovantes de cada pagamento.
Orientação do escritório: honorários do advogado do condomínio
No escritório, quando a planilha da execução de cotas traz honorários contratuais do advogado do condomínio, orientamos o condômino a impugnar essa parcela, com apoio na 4ª Câmara de Direito Privado do TJCE, que mandou excluí-la por não estar entre os encargos da mora previstos no art. 1.336, § 1º, do Código Civil (Apelação 0265012-34.2020.8.06.0001). Não é tese pacífica: há julgados do próprio TJCE que mantiveram a verba quando a convenção a previa, e o Código Civil menciona honorários de advogado entre as consequências da mora (art. 395).
O meio importa. A discussão deve ser feita nos embargos à execução, dentro do prazo, com memória de cálculo do valor que se entende devido; a exceção de pré-executividade é via estreita para discutir conta e tende a não ser aceita para isso.
A impugnação dos honorários não discute a dívida em si: as cotas, a correção, os juros válidos e a multa de até 2% continuam devidos, e o imóvel pode ser penhorado mesmo sendo bem de família. Por isso, recomendamos usar a exclusão dessa parcela também como argumento para negociar um acordo.
Código Civil, art. 1.336, § 1º (redação da Lei 14.905/2024):
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
Código Civil, art. 395, caput (redação da Lei 14.905/2024):
Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários e honorários de advogado.
Perguntas frequentes
Qual a multa máxima por atraso no condomínio? 2% sobre o débito, pelo art. 1.336, § 1º, do Código Civil, ainda que a convenção preveja percentual maior. Além da multa, incidem correção monetária e juros.
Em quanto tempo prescreve a dívida de condomínio? Em cinco anos, contados do vencimento de cada cota, conforme o art. 206, § 5º, I, do Código Civil e decisões do TJCE.
O condomínio pode cobrar honorários de advogado no boleto? Honorários sem decisão judicial ou sem base válida são questionáveis. O TJCE já mandou excluir honorários convencionais da planilha em embargos à execução. Cada caso depende da convenção e do momento da cobrança.
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