Penhora do apartamento por dívida de condomínio: bem de família, defesas e acordo

Sim: a dívida de condomínio é uma das exceções em que o bem de família pode ser penhorado, pela Lei 8.009/1990, art. 3º, IV, e o próprio imóvel pode ir a leilão. Mas a execução exige título documentado, respeita a prescrição de cinco anos e pode ser recusada quando desproporcional ao valor da dívida.

Por que o bem de família não protege

A Lei 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família contra a maioria das dívidas. Mas a própria lei lista exceções, e uma delas alcança as contribuições devidas em razão do imóvel:

Lei 8.009/1990, art. 3º, inciso IV:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

A jurisprudência entende que a cota condominial se enquadra nessa exceção, por ser obrigação propter rem, isto é, que acompanha o próprio imóvel. O TJCE aplicou esse entendimento em embargos à execução:

O TJDFT, no mesmo sentido, manteve o prosseguimento da expropriação do imóvel de família em cumprimento de sentença por débito condominial:

A natureza propter rem também explica outra regra: quem compra o imóvel assume as dívidas condominiais anteriores, inclusive multas e juros (art. 1.345 do Código Civil).

Defesas que ainda existem

O fato de o bem poder ser penhorado não significa que toda execução esteja correta. Existem defesas reais:

• Prescrição: cotas vencidas há mais de cinco anos antes do ajuizamento estão prescritas (art. 206, § 5º, I, do Código Civil).
• Título incompleto: a execução direta exige convenção ou ata que comprove os valores (art. 784, X, do CPC).
• Excesso: multa acima de 2%, juros abusivos, honorários contratuais embutidos.
• Ilegitimidade: se o imóvel foi vendido e o comprador estava na posse com ciência do condomínio (Tema 886 do STJ).
• Proporcionalidade: penhora do imóvel por dívida pequena, quando há outros meios.

Esse último ponto foi reconhecido pela 2ª Turma Recursal do DF, que manteve o indeferimento da penhora do imóvel residencial por ser desproporcional diante do valor reduzido do débito, em execução no Juizado:

Atenção: quem alega excesso de execução precisa apresentar memória de cálculo com o valor que entende devido. O TJDFT rejeitou impugnação que não trouxe esse cálculo.

Quem responde pela dívida: proprietário, comprador ou possuidor

Pelo Tema 886 do STJ, o que define a responsabilidade não é o registro, mas a relação material com o imóvel: a imissão na posse do comprador e a ciência inequívoca do condomínio:

Isso protege, por exemplo, o vendedor que entregou as chaves e avisou o condomínio. O TJCE reconheceu dano moral a ex-proprietário negativado por cotas de período posterior à perda da posse, com ciência do condomínio:

O STJ afetou o Tema 1.349 para examinar uma proposta de revisão dessa tese: se haveria legitimidade concorrente do vendedor e do comprador, independentemente da ciência do condomínio. O tema ainda não foi julgado, e há ordem de suspensão dos recursos especiais e agravos em recurso especial sobre a questão. Enquanto isso, a tese do Tema 886 continua sendo a referência.

Como agir ao ser citado

O prazo dos embargos à execução é curto, e a inércia pode levar à penhora e ao leilão. O primeiro passo é conferir a planilha mês a mês e as atas. O segundo é avaliar uma proposta de acordo, porque o condomínio também tem interesse em receber sem leilão. Se houver parcelas prescritas ou encargos abusivos, a defesa reduz o valor e melhora a negociação.

• Não ignore a citação: conte o prazo imediatamente.
• Peça cópia da convenção e das atas que fixaram os valores.
• Separe parcelas com mais de cinco anos.
• Recalcule com multa de 2% e juros válidos.
• Proponha acordo por escrito, com parcelas que caibam no orçamento.

A penhora de salário por dívida condominial é excepcional; o TJDFT negou pedido de penhora de percentual de remuneração por não estarem presentes os requisitos. Isso não elimina o risco sobre o imóvel, que é a garantia natural dessa dívida:

Orientação do escritório: honorários do advogado do condomínio

No escritório, quando a planilha da execução de cotas traz honorários contratuais do advogado do condomínio, orientamos o condômino a impugnar essa parcela, com apoio na 4ª Câmara de Direito Privado do TJCE, que mandou excluí-la por não estar entre os encargos da mora previstos no art. 1.336, § 1º, do Código Civil (Apelação 0265012-34.2020.8.06.0001). Não é tese pacífica: há julgados do próprio TJCE que mantiveram a verba quando a convenção a previa, e o Código Civil menciona honorários de advogado entre as consequências da mora (art. 395).

O meio importa. A discussão deve ser feita nos embargos à execução, dentro do prazo, com memória de cálculo do valor que se entende devido; a exceção de pré-executividade é via estreita para discutir conta e tende a não ser aceita para isso.

A impugnação dos honorários não discute a dívida em si: as cotas, a correção, os juros válidos e a multa de até 2% continuam devidos, e o imóvel pode ser penhorado mesmo sendo bem de família. Por isso, recomendamos usar a exclusão dessa parcela também como argumento para negociar um acordo.

Código Civil, art. 1.336, § 1º (redação da Lei 14.905/2024):

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

Código Civil, art. 395, caput (redação da Lei 14.905/2024):

Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários e honorários de advogado.

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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