Perante o condomínio, o comprador responde pelas dívidas condominiais anteriores, inclusive multas e juros, pelo art. 1.345 do Código Civil. Entre comprador e vendedor, vale o contrato, e o comprador pode cobrar do vendedor o que pagou.
A regra e o Tema 886
Código Civil, art. 1.345:
O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Para o período posterior à venda, o STJ fixou no Tema 886 que responde quem tem a posse com ciência do condomínio, e não necessariamente quem consta na matrícula:
STJ, 2ª Seção, Recurso Especial Repetitivo nº Tema Repetitivo 886 (REsp 1.345.331/RS), Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2015 parcialmente favorável
Tese firmada (julgada em 08/04/2015, trânsito em julgado em 30/09/2015): o que define a responsabilidade pelas cotas não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação material com o imóvel (imissão na posse pelo comprador e ciência inequívoca do condomínio). Comprovadas essas duas condições, afasta-se a legitimidade do vendedor pelo período de posse do comprador. O Tema 1.349, afetado em 2025, examina proposta de revisão dessa tese e, em 21/10/2026, seguia sem julgamento na página oficial, com suspensão dos recursos especiais e agravos em recurso especial sobre a questão.
Tese: Quem responde pela cota é quem tem a posse do imóvel com ciência do condomínio, e não necessariamente quem consta na matrícula.
Partes: Condomínio e promitentes vendedor e comprador.
Ementa: processo.stj.jus.br
Antes de comprar, peça declaração de quitação emitida pelo síndico ou pela administradora.
Perguntas frequentes
Comprei na planta. Pago condomínio antes das chaves? Cotas anteriores à imissão na posse tendem a ser da incorporadora perante o adquirente, como decidiu o TJCE.
O Tema 886 pode mudar? O STJ afetou o Tema 1.349 para examinar uma proposta de revisão, ainda sem julgamento. Até lá, a tese do Tema 886 continua sendo a referência, e os recursos especiais sobre a mesma questão estão suspensos.
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