O condomínio pode cobrar a cota atrasada com correção, juros e multa de até 2%, por acordo, por ação de cobrança ou por execução direta, porque a contribuição documentada em convenção ou ata é título executivo extrajudicial. Não pode usar meios de pressão que a lei não prevê, como barrar o inadimplente das áreas comuns ou expô-lo publicamente.
O dever de pagar e o dever de cobrar
A primeira questão é saber de onde vem a obrigação. Pagar a cota é o primeiro dever do condômino, previsto no art. 1.336, I, do Código Civil, e o rateio segue a fração ideal da unidade, salvo regra diferente na convenção:
Código Civil, art. 1.336, I a IV:
Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Do outro lado, cobrar não é faculdade do síndico, é obrigação do cargo. O art. 1.348, VII, manda o síndico cobrar as contribuições e impor e cobrar as multas devidas, e o inciso VIII exige que ele preste contas disso à assembleia:
Código Civil, art. 1.348, VII e VIII:
Art. 1.348. Compete ao síndico: (...) VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
Na prática, isso significa que deixar a inadimplência correr sem providência pode virar responsabilidade pessoal do síndico. O TJCE manteve a condenação de um ex-síndico justamente por falhas na administração financeira, entre elas a ausência de cobrança das cotas, e ainda rejeitou o pedido de dano moral que ele fez contra o condomínio por ter sido processado:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0231869-54.2020.8.06.0001, Des. Carlos Augusto Gomes Correia, julgado em 13/08/2026 favorável ao condomínio
O ex-síndico foi condenado a reparar o prejuízo causado por falhas na administração financeira, como ausência de cobrança de cotas e de fiscalização das movimentações. Na reconvenção, pediu dano moral pela ação; a Câmara negou, porque cobrar e ajuizar ação são exercício regular de direito, sem abuso.
Tese: Ajuizar ação contra ex-síndico por má gestão comprovada é exercício regular de direito e não gera dano moral a ele.
Partes: Condomínio Rosa de Saron (autor) e ex-síndico (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A conclusão é direta: a cobrança regular, documentada e sem excessos protege o caixa do condomínio e protege o síndico. A omissão é que costuma gerar problema.
Primeiro passo: cobrança extrajudicial bem documentada
Antes de ir ao Judiciário, a cobrança amigável resolve boa parte dos atrasos e produz a prova que será usada depois. O ideal é uma notificação escrita e individual, com a unidade, os meses em aberto, o valor de cada cota, os encargos aplicados e uma proposta de pagamento ou parcelamento, enviada ao proprietário e, se for o caso, ao possuidor.
Essa notificação deve ser discreta. A cobrança é legítima, mas a forma pode gerar condenação: o TJCE condenou uma síndica pessoalmente por expor condômino devedor em grupo de mensagens do prédio. A lição vale para porteiros, administradoras e conselheiros:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000099-52.2025.8.06.0016, Juiz Roberto Viana Diniz de Freitas, julgado em 24/06/2026 desfavorável ao condomínio
A síndica publicou no grupo de WhatsApp do prédio, com condôminos e inquilinos, mensagens com o nome do condômino, um suposto débito e imputações de irregularidades. A Turma manteve a condenação da síndica a pagar R$ 5.000,00 de dano moral, validou a ata notarial das mensagens e afirmou que a cobrança não autoriza exposição vexatória (art. 187 do Código Civil).
Tese: Cobrança condominial não autoriza expor o devedor em grupo de mensagens, e o síndico que o faz pode responder pessoalmente por dano moral.
Partes: Condômino e síndica (pessoas físicas, nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Também é importante decidir, em assembleia, a política de acordos: quem pode negociar, até quantas parcelas, se há desconto de encargos. Um acordo feito pelo síndico fora dessa política, que reduza receita sem prestação de contas, pode ser cobrado dele depois, como mostra a condenação de síndico e subsíndico que trocaram cotas atrasadas por móveis deixados na loja:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0215587-38.2020.8.06.0001, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 08/10/2025 favorável ao condomínio
Síndico e subsíndico fizeram acordo com condômina inadimplente aceitando bens móveis deixados no imóvel em troca de R$ 18.600,00 em cotas de duas lojas, sem prestar contas do destino dos bens. A Câmara manteve a condenação dos dois ao ressarcimento e registrou que eventual aprovação de contas em assembleia não impede a discussão judicial.
Tese: Síndico não pode renunciar receitas do condomínio sem prestar contas; responde pelo prejuízo.
Partes: Condomínio Fortaleza Mart Center (autor), síndico e subsíndico (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Segundo passo: ação de cobrança ou execução
Se o acordo não sai, o condomínio tem duas vias. A primeira é a ação de cobrança, que pode correr no Juizado Especial Cível quando o valor cabe no teto, e é a via usada em muitos casos julgados nas Turmas Recursais do Ceará. A segunda é a execução direta, porque o Código de Processo Civil de 2015 transformou a cota documentada em título executivo extrajudicial:
Código de Processo Civil, art. 784, inciso X:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (...) X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;
A execução é mais rápida porque o devedor já é citado para pagar em três dias, sob pena de penhora, e a discussão fica concentrada nos embargos. Mas ela só funciona com o título completo: convenção, ata da assembleia que aprovou o orçamento ou a taxa extra, e planilha discriminada. Quando faltam esses documentos, o TJCE já suspendeu a execução ou excluiu parcelas, como no caso em que a planilha usava índices genéricos sem ata que fixasse o valor das cotas:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3015439-84.2025.8.06.0000, Juiz convocado Luciano Nunes Maia Freire, julgado em 15/04/2026 desfavorável ao condomínio
O juízo incluiu cotas vincendas na execução, embora o próprio condomínio tivesse renunciado expressamente a esse aditamento, e rejeitou a exceção de pré-executividade. A Câmara deu provimento ao recurso da executada: a inclusão foi extra petita e o título se mostrou ilíquido porque a planilha usava indicadores genéricos, sem atas de assembleia que fixassem o valor nominal das cotas. A execução foi suspensa até a adequação do título.
Tese: Sem ata que fixe o valor das cotas, a planilha genérica torna o título ilíquido e a execução pode ser suspensa.
Partes: Condomínio The One Tower (exequente) e condômina (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Já a ação de cobrança comum admite prova mais ampla e é útil quando há dúvida documental, como taxas antigas sem ata localizada. Em ambos os casos, o que sustenta a cobrança é a inadimplência incontroversa com valores comprovados, como neste caso do Juizado de Fortaleza:
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3001045-50.2022.8.06.0009, Juiz Raimundo Ramonilson Carneiro Bezerra, julgado em 19/12/2025 favorável ao condomínio
A condômina foi condenada no 16º Juizado Especial Cível de Fortaleza a pagar R$ 14.775,22 em despesas condominiais, inclusive consumo de gás. A Turma rejeitou a alegação de ausência de fato gerador do gás, porque o consumo foi comprovado, e manteve juros, correção e multa; apenas ajustou o termo inicial dos encargos para a data da planilha atualizada, evitando cobrança em duplicidade.
Tese: Inadimplência incontroversa e consumo comprovado sustentam a cobrança; encargos incidem a partir da planilha já atualizada.
Partes: Condomínio do Edifício Saint Anthony Place (autor) e condômina (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O cuidado documental vale também para a ação de cobrança. O TJCE manteve a improcedência de cobrança que não demonstrava o rateio pelas frações ideais e lembrou, em outro caso, que a revelia do devedor não dispensa o condomínio de juntar desde a inicial os documentos da dívida:
TJCE, 6ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3000350-74.2024.8.06.0220, Juiz Saulo Belfort Simões, julgado em 23/05/2025 desfavorável ao condomínio
O condomínio recorreu da improcedência da cobrança. A Turma manteve a sentença: a cobrança não tinha certeza, liquidez e exigibilidade porque os valores não estavam fixados proporcionalmente às frações ideais de cada unidade.
Tese: Sem demonstrar o critério de rateio aplicado à unidade, a cobrança pode ser julgada improcedente.
Partes: Condomínio Edifício Eduardo Pinheiro (autor) e condômino (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001789-71.2024.8.06.0010, Juiz Roberto Viana Diniz de Freitas, julgado em 13/02/2026 desfavorável ao condomínio
Mesmo com a revelia do réu, o condomínio não obteve êxito no recurso. A Turma manteve a sentença: a revelia gera presunção apenas relativa, o ônus de provar o fato constitutivo é do autor (art. 373, I, do CPC), a prova documental devia vir com a inicial e o condomínio não pediu produção de provas no momento próprio.
Tese: Revelia do devedor não dispensa o condomínio de juntar, desde a inicial, os documentos que provam a dívida.
Partes: Condomínio Residencial Igarapé (autor) e condômino (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Quanto a quem cobrar, enquanto o comprador não recebe a posse, a construtora que ainda é proprietária responde pelas cotas perante o condomínio:
TJCE, 6ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3004333-64.2024.8.06.0064, Juiz Bruno dos Anjos, julgado em 18/12/2025 favorável ao condomínio
Ação de cobrança de cotas no Juizado de Caucaia. A construtora alegou ilegitimidade, mas a Turma manteve a condenação: sem imissão do adquirente na posse, a construtora proprietária responde pelas cotas, que são propter rem, com correção, juros e multa corretamente aplicados.
Tese: Enquanto o comprador não recebe a posse, a construtora proprietária responde pelas cotas perante o condomínio.
Partes: Condomínio Gran Village Caucaia II (autor) e Canopus Construções Fortaleza Ltda..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O que o condomínio não deve fazer
A lei já prevê as consequências do atraso: correção, juros, multa e, se preciso, a penhora da própria unidade. Por isso, os tribunais rejeitam sanções extras criadas pelo condomínio para pressionar o devedor. O STJ firmou que é ilícito impedir o inadimplente de usar áreas comuns, mesmo com previsão no regimento:
STJ, 4ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.699.022/SP, Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 28/05/2019 desfavorável ao condomínio
Informativo 651 do STJ: a 4ª Turma, por unanimidade, deu provimento ao recurso especial dos condôminos e afirmou ser ilícita a disposição condominial que proíbe o condômino inadimplente e seus familiares de usar as áreas comuns como medida coercitiva para obrigar o pagamento, porque o Código Civil já prevê sanções específicas (juros, multa, restrição de voto, art. 1.337 e penhora do imóvel).
Tese: A privação de áreas comuns como meio de cobrança é ilícita.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: processo.stj.jus.br
- Não bloquear piscina, salão, academia, elevador ou garagem do inadimplente.
- Não cortar água, gás ou outro serviço da unidade como forma de cobrança.
- Não divulgar o nome do devedor fora do círculo dos condôminos, nem em grupos de mensagens.
- Não cobrar multa acima de 2% nem somar outra penalidade pelo mesmo atraso.
- Não negativar quem já não tem a posse do imóvel, com ciência do condomínio.
Respeitar esses limites não enfraquece a cobrança. Ao contrário: evita que o devedor transforme a ação do condomínio em uma ação de indenização contra ele.
Perguntas frequentes
O condomínio pode cobrar no Juizado Especial? Sim. Há diversas ações de cobrança de cotas movidas por condomínios nos Juizados do Ceará. O limite é o valor da causa (até 40 salários mínimos) e a complexidade: se a defesa depender de perícia, o processo pode ser extinto e precisar ir para a vara cível.
Precisa notificar antes de entrar com a ação? A lei não exige notificação prévia para cobrar cota vencida, porque a mora decorre do vencimento. Mas a notificação escrita ajuda a resolver sem processo e serve como prova de boa-fé.
Quem é cobrado: o proprietário ou o inquilino? Perante o condomínio, responde o proprietário ou quem tem a posse com ciência do condomínio, como o promitente comprador imitido na posse (Tema 886 do STJ). O inquilino paga ao locador, que responde perante o condomínio.
O síndico pode ser responsabilizado se não cobrar? Pode. Cobrar as contribuições é dever legal do síndico (art. 1.348, VII, do Código Civil), e o TJCE já condenou ex-síndico por prejuízo decorrente da falta de cobrança.
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