A cobrança eficiente segue uma ordem: notificação individual logo após o vencimento, acordo dentro da política aprovada, e, se não houver pagamento, execução com convenção, ata e planilha, ou ação de cobrança quando faltar documento. O prazo para cobrar é de cinco anos de cada cota.
Etapa 1: organizar o título antes de precisar dele
A execução só funciona com título completo (art. 784, X, do CPC). Por isso, a primeira etapa é administrativa e acontece antes de qualquer atraso: manter convenção registrada, atas de orçamento e de taxas extras assinadas e arquivadas, e um sistema que gere planilha mês a mês.
O TJCE tem limitado execuções aos meses comprovados por ata e excluído taxas cuja deliberação não veio com a inicial:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0221026-88.2024.8.06.0001, Des. Cleide Alves de Aguiar, julgado em 24/11/2025 parcialmente favorável
Nos embargos à execução de cotas, a condômina alegou falta de título, excesso e bem de família. A Câmara limitou a execução aos meses cujas assembleias ou documentos comprovaram os valores (art. 784, X, do CPC), declarando inexigível o restante, mas afastou a impenhorabilidade, porque a dívida condominial é propter rem e se enquadra na exceção do art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990.
Tese: Só é título executivo a cota documentalmente comprovada por convenção ou ata, e o bem de família não protege o imóvel da dívida de condomínio.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0254836-25.2022.8.06.0001, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 12/02/2026 parcialmente favorável
Nos embargos à execução, a sentença manteve a cobrança das taxas ordinárias de outubro de 2015 a junho de 2016 e reconheceu a legitimidade da promissária compradora que exercia a posse, mas excluiu três parcelas de taxas extraordinárias porque a ata da assembleia que as aprovou não acompanhou a inicial. A Câmara negou provimento à apelação da executada e confirmou que a ata juntada só na impugnação aos embargos não supre documento indispensável à execução; deu parcial provimento ao recurso adesivo do condomínio apenas quanto aos honorários. Prescrição quinquenal afastada no caso. Embargos de declaração da executada rejeitados em 29/04/2026.
Tese: Taxa extra só é executável com a ata que a aprovou juntada desde a inicial; juntada tardia não salva o título.
Partes: Edifício Varandas Condominium e GHM Informática Ltda. ME.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Etapa 2: notificar e negociar
- Até 30 dias do vencimento: lembrete individual com segunda via.
- Após 30 a 60 dias: notificação formal com planilha, encargos e proposta de acordo.
- Acordo: por escrito, com confissão do débito, parcelas, vencimentos e cláusula de vencimento antecipado.
- Política de acordos aprovada em assembleia: limites de parcelas e descontos.
A cobrança deve ser feita ao responsável certo. Responde quem é proprietário ou quem tem a posse com ciência do condomínio, e o adquirente responde pelos débitos do vendedor:
STJ, 2ª Seção, Recurso Especial Repetitivo nº Tema Repetitivo 886 (REsp 1.345.331/RS), Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2015 parcialmente favorável
Tese firmada (julgada em 08/04/2015, trânsito em julgado em 30/09/2015): o que define a responsabilidade pelas cotas não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação material com o imóvel (imissão na posse pelo comprador e ciência inequívoca do condomínio). Comprovadas essas duas condições, afasta-se a legitimidade do vendedor pelo período de posse do comprador. O Tema 1.349, afetado em 2025, examina proposta de revisão dessa tese e, em 21/10/2026, seguia sem julgamento na página oficial, com suspensão dos recursos especiais e agravos em recurso especial sobre a questão.
Tese: Quem responde pela cota é quem tem a posse do imóvel com ciência do condomínio, e não necessariamente quem consta na matrícula.
Partes: Condomínio e promitentes vendedor e comprador.
Ementa: processo.stj.jus.br
Código Civil, art. 1.345:
O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001766-28.2022.8.06.0065, Juiz Roberto Viana Diniz de Freitas, julgado em 29/01/2024 favorável ao condomínio
Ação de cobrança de R$ 8.354,16 em cotas. O adquirente alegou que a dívida era anterior à permuta da unidade e que, em outra ação no Juizado, já havia obtido o reconhecimento de que a construtora deveria quitá-la. A Turma manteve a condenação pela literalidade do art. 1.345 do Código Civil: o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, e o direito contra a construtora não impede a cobrança.
Tese: O adquirente da unidade responde perante o condomínio pelas cotas atrasadas do vendedor, com multas e juros.
Partes: Condomínio Jardim das Acácias (autor) e adquirente da unidade (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Etapa 3: escolher a via judicial
Se não houver acordo, a escolha depende do valor e da documentação. Com título completo, a execução é o caminho mais rápido, e pode incluir as cotas que vencerem no curso do processo. No Juizado, a execução de título extrajudicial vai até quarenta salários mínimos:
Lei 9.099/1995, art. 3º, § 1º:
§ 1º Compete ao Juizado Especial promover a execução: I - dos seus julgados; II - dos títulos executivos extrajudiciais, no valor de até quarenta vezes o salário mínimo, observado o disposto no § 1º do art. 8º desta Lei.
Sem documento completo, a ação de cobrança comum permite provar a dívida por outros meios. E se o caso depender de perícia, o Juizado não é a via adequada.
- Execução (vara cível ou Juizado até 40 salários mínimos): título completo, citação para pagar em três dias, penhora.
- Ação de cobrança no Juizado: valores até o teto, sem necessidade de perícia.
- Ação de cobrança na vara cível: valores maiores, documentação incompleta ou controvérsia técnica.
Etapa 4: prazos e cuidados finais
A cobrança de cotas prescreve em cinco anos, contados do vencimento de cada parcela, pelo art. 206, § 5º, I, do Código Civil:
Código Civil, art. 206, § 5º, I:
§ 5º Em cinco anos: I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0153106-83.2013.8.06.0001, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 01/04/2026 parcialmente favorável
Ação de cobrança de cotas condominiais (R$ 11.241,96 na sentença). A Câmara reconheceu a prescrição parcial das cotas vencidas mais de cinco anos antes do ajuizamento, aplicando o art. 206, § 5º, I, do Código Civil, e validou a citação por WhatsApp feita por oficial de justiça durante a pandemia.
Tese: A cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, contados do vencimento de cada parcela.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O condomínio também precisa custear o processo: a gratuidade não é presumida para condomínio e depende de prova de incapacidade financeira:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3021559-46.2025.8.06.0000, Des. Paulo Airton Albuquerque Filho, julgado em 11/12/2025 desfavorável ao condomínio
Em execução de taxas condominiais, o condomínio comercial pediu justiça gratuita alegando alta inadimplência. A Câmara manteve o indeferimento: pessoa jurídica precisa provar a insuficiência (Súmula 481 do STJ) e os autos mostravam saldo financeiro mensal capaz de suportar as custas, ainda que parceladas.
Tese: Condomínio não tem gratuidade presumida; precisa provar que não pode pagar as custas.
Partes: Condomínio Centro Empresarial Mendonça Aguiar.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Orientação do escritório: honorários contratuais na planilha
No escritório, orientamos o condomínio a não tratar os honorários contratuais do seu advogado como parte certa do crédito: se a convenção os prevê, eles podem entrar na planilha, mas em linha separada e destacada, para que eventual exclusão não contamine o restante da execução. O TJCE está dividido: a 5ª Câmara de Direito Privado manteve execução cuja planilha incluía honorários contratuais previstos na convenção (Agravo de Instrumento 3016505-02.2025.8.06.0000) e a 1ª Turma Recursal admitiu a cobrança no Juizado (Recurso Inominado 3000325-49.2023.8.06.0009), enquanto a 4ª Câmara de Direito Privado mandou excluí-los, porque o art. 1.336, § 1º, do Código Civil não os lista entre os encargos da mora e a atuação judicial já é remunerada pela sucumbência (Apelação 0265012-34.2020.8.06.0001).
A base legal de quem cobra existe: o art. 395 do Código Civil inclui os honorários de advogado entre as consequências da mora. Como o ônus de sustentar a verba é do condomínio, a postura prudente é ter cláusula expressa na convenção, percentual razoável e informado aos condôminos, planilha que discrimine principal, correção, juros, multa de até 2% e honorários contratuais separadamente, e pedido de honorários de sucumbência ao juiz, que não dependem da convenção.
O acordo com o devedor é o momento mais seguro para tratar dessa verba, de forma expressa e com a anuência dele no termo. Se a divergência for levantada nos embargos, vale avaliar se insistir na parcela compensa o tempo de discussão sobre o título.
Código Civil, art. 395, caput (redação da Lei 14.905/2024):
Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários e honorários de advogado.
Código Civil, art. 1.336, § 1º (redação da Lei 14.905/2024):
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
Perguntas frequentes
Quanto tempo o condomínio tem para cobrar? Cinco anos de cada cota vencida (art. 206, § 5º, I, do Código Civil).
É melhor executar ou entrar com ação de cobrança? Com convenção, ata e planilha completas, a execução é mais rápida. Sem documentos completos, a ação de cobrança é mais segura.
O acordo precisa de assembleia? Convém que a assembleia aprove a política de acordos, para que o síndico não responda por renúncia de receita.
O condomínio tem justiça gratuita? Não automaticamente. Precisa provar que não pode pagar as custas, segundo o TJCE.
Leia também
O outro lado: o que o condômino pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
Quer montar a rotina de cobrança do condomínio?
Análise inicial sem compromisso, direto com o advogado.
Falar no WhatsApp
Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.
Verificar inscrição e CNPJ