A cota condominial prevista na convenção ou aprovada em assembleia, e documentalmente comprovada, permite execução direta, com penhora da própria unidade, inclusive se for bem de família. O ponto que mais derruba execuções é documental: falta de ata, planilha genérica ou cobrança de taxa extra sem a deliberação que a criou.
Por que a cota virou título executivo
Até 2016, o condomínio precisava de uma ação de conhecimento para só depois cobrar. O CPC de 2015 mudou isso ao incluir a contribuição condominial no rol de títulos executivos extrajudiciais, com uma condição clara: que esteja prevista na convenção ou aprovada em assembleia e seja documentalmente comprovada.
Código de Processo Civil, art. 784, inciso X:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (...) X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;
A expressão final do inciso é a que mais importa na prática. O título não é a planilha do síndico, é o conjunto formado pela convenção, pela ata que fixou o orçamento ou a taxa e pelo demonstrativo do débito. O TJCE confirmou a exclusão de três taxas extraordinárias porque a ata que as aprovou só foi juntada depois dos embargos, e a juntada tardia não salvou o título:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0254836-25.2022.8.06.0001, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 12/02/2026 parcialmente favorável
Nos embargos à execução, a sentença manteve a cobrança das taxas ordinárias de outubro de 2015 a junho de 2016 e reconheceu a legitimidade da promissária compradora que exercia a posse, mas excluiu três parcelas de taxas extraordinárias porque a ata da assembleia que as aprovou não acompanhou a inicial. A Câmara negou provimento à apelação da executada e confirmou que a ata juntada só na impugnação aos embargos não supre documento indispensável à execução; deu parcial provimento ao recurso adesivo do condomínio apenas quanto aos honorários. Prescrição quinquenal afastada no caso. Embargos de declaração da executada rejeitados em 29/04/2026.
Tese: Taxa extra só é executável com a ata que a aprovou juntada desde a inicial; juntada tardia não salva o título.
Partes: Edifício Varandas Condominium e GHM Informática Ltda. ME.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O STJ, por outro lado, rejeita formalismo excessivo: bastam a cópia da convenção e/ou da ata que fixou o valor das cotas, com a prova do débito, sem exigir registro da convenção ou orçamento anual. E, em caso de 2026, a 2ª Turma Recursal do TJCE mandou intimar o condomínio para juntar a ata faltante e emendar a inicial antes de extinguir o processo:
STJ, 3ª Turma, Recurso Especial nº REsp 2.048.856/SC, Min. Nancy Andrighi, julgado em 23/05/2023 favorável ao condomínio
Embargos à execução de cotas em que os condôminos exigiam orçamento anual aprovado em assembleia ordinária e registro da convenção no cartório de imóveis. A Terceira Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso dos executados: as contribuições previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, documentalmente comprovadas, são título executivo (art. 784, X, do CPC), e bastam a cópia da convenção e/ou da ata que fixou o valor das cotas, somadas aos documentos que demonstram a inadimplência. Exigir orçamento anual e registro da convenção é indevidamente oneroso; o registro só serve para oponibilidade a terceiros (art. 1.333, parágrafo único, do CC). Acórdão lido no site oficial do STJ (julgamento em 23/05/2023, DJe 25/05/2023).
Tese: Para executar cotas bastam a convenção e/ou a ata que fixou o valor, mais a prova do débito; registro da convenção e orçamento anual não são exigidos.
Partes: Condomínio Edifício Maria Porto (recorrido) e condôminos (nomes omitidos).
Inteiro teor: processo.stj.jus.br
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000686-26.2024.8.06.0011, Juiz Flávio Luiz Peixoto Marques, julgado em 13/02/2026 parcialmente favorável
Na cobrança de taxa condominial, faltava a ata da assembleia que aprovou o valor das cotas. A Turma deu provimento ao recurso do condômino para desconstituir a sentença e determinar a intimação do condomínio para emendar a inicial com a ata, sob pena de extinção, citando a orientação do STJ que dispensa formalidades excessivas mas exige convenção e ata.
Tese: Sem a ata que aprovou o valor, a cobrança não se sustenta; o juiz deve dar chance de emendar a inicial antes de extinguir.
Partes: Condomínio Residencial Juriti (autor) e condômino (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Por isso, antes de executar, vale montar o dossiê completo: convenção registrada, atas das assembleias que aprovaram orçamento e taxas do período, planilha mês a mês com valor original, correção, juros e multa, e prova de que o executado é o proprietário ou o possuidor.
Parcelas que vencem durante o processo
Execuções de condomínio costumam durar, e as cotas continuam vencendo. O STJ admitiu a inclusão das parcelas vincendas na execução, aplicando o art. 323 do CPC, que considera incluídas no pedido as prestações sucessivas:
Código de Processo Civil, art. 323:
Art. 323. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las.
STJ, 3ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.756.791/RS, Min. Nancy Andrighi, julgado em 06/08/2019 favorável ao condomínio
A Terceira Turma, por unanimidade, deu provimento ao recurso do condomínio exequente: o art. 323 do CPC, que considera incluídas no pedido as prestações sucessivas enquanto durar a obrigação, aplica-se também à execução de título extrajudicial de cotas condominiais (art. 771 do CPC), por efetividade e economia processual, evitando novas execuções sobre a mesma relação. Acórdão lido no site oficial do STJ (julgamento em 06/08/2019, DJe 08/08/2019).
Tese: É possível incluir na execução de cotas condominiais as parcelas que vencerem no curso do processo, até o cumprimento integral.
Partes: Condomínio Edifício Jardim Conde de Irajá (recorrente) e condôminos (nomes omitidos).
Inteiro teor: processo.stj.jus.br
Há um cuidado processual: se o próprio condomínio renuncia expressamente a esse aditamento, o juiz não pode incluí-las por conta própria. Foi o que levou o TJCE a anular a inclusão de vincendas e suspender uma execução cuja planilha também era genérica (decisão citada na página sobre inadimplência). O pedido deve ser claro desde a inicial ou em aditamento expresso.
Penhora: a própria unidade responde, mesmo se for bem de família
A dívida condominial é propter rem, isto é, acompanha o imóvel. Por isso a unidade pode ser penhorada mesmo que seja a única moradia do devedor. A Lei 8.009/1990 abre exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família para as contribuições devidas em função do imóvel:
Lei 8.009/1990, art. 3º, inciso IV:
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
TJDFT, 2ª Turma Cível, Agravo de Instrumento nº 0719550-60.2026.8.07.0000, Des. Hector Valverde Santanna, julgado em 22/07/2026 favorável ao condomínio
Em cumprimento de sentença por débito condominial, o devedor impugnou sem memória de cálculo e invocou bem de família. A Turma manteve a rejeição da impugnação e o prosseguimento da expropriação, afirmando que a penhora do bem de família é admitida para despesas condominiais por exceção legal.
Tese: O bem de família pode ser penhorado para pagar dívida de condomínio, e quem alega excesso precisa apresentar cálculo.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
A natureza propter rem também permite penhorar a unidade vendida no curso da execução, com intimação dos novos donos, como decidiu o TJCE ao reformar decisão que havia suspendido o processo:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3010643-50.2025.8.06.0000, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 17/12/2025 favorável ao condomínio
O juízo de origem negou a penhora da unidade porque a devedora a vendeu a terceiros no curso da execução e suspendeu o processo. A Câmara reformou: a dívida condominial é propter rem e o imóvel responde por ela independentemente do titular registral, determinando a intimação dos atuais proprietários para integrarem a execução e se defenderem.
Tese: A venda da unidade no curso da execução não impede a penhora dela por cotas atrasadas, com intimação dos novos donos.
Partes: Favoritto Residence Clube (exequente) e Favoritto Incorporações SPE Ltda..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Mas a penhora não é automática nem ilimitada. O TJCE mandou a constrição recair prioritariamente sobre o imóvel gerador da dívida, pela menor onerosidade, e uma Turma Recursal do DF negou a penhora do imóvel residencial por considerá-la desproporcional ao valor reduzido do débito. A estratégia mais segura é começar pelo bloqueio de valores e pela própria unidade, com cálculo atualizado:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3007266-71.2025.8.06.0000, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 11/02/2026 parcialmente favorável
A construtora, que figurava como proprietária na matrícula, alegou ter vendido a unidade havia mais de 20 anos sem registro e pediu sua exclusão da execução de cotas. A Câmara rejeitou a ilegitimidade e a incompetência territorial (o foro é concorrente, art. 781, I, do CPC), mas, pela menor onerosidade (art. 805 do CPC), determinou que a constrição recaia prioritariamente sobre o próprio imóvel gerador da dívida.
Tese: Quem consta na matrícula pode ser executado por cotas, mas a penhora deve mirar primeiro o imóvel que gerou a dívida.
Partes: Condomínio Eusébio Center (exequente) e Espaço Nobre Construtora Ltda..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJDFT, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do DF, Agravo de Instrumento nº 0700497-59.2026.8.07.9000, Juíza Silvana da Silva Chaves, julgado em 22/07/2026 desfavorável ao condomínio
No Juizado, o condomínio pediu a penhora do imóvel residencial do devedor por cotas atrasadas. A Turma manteve o indeferimento: embora a natureza propter rem autorize, em tese, a penhora até do imóvel de família, a medida não é automática e foi desproporcional diante do valor reduzido da dívida, à luz da menor onerosidade.
Tese: A penhora do imóvel por dívida condominial é possível, mas não automática, e pode ser negada quando desproporcional ao valor devido.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Promitente vendedor que segue na matrícula pode ser executado junto com o comprador. E a unidade geradora da dívida responde mesmo quando a condenação foi dirigida à ocupante, e não ao proprietário registral: a 4ª Turma Recursal do TJCE primeiro negou o mandado de segurança do condomínio, mas, em embargos de declaração, reconheceu a natureza propter rem da dívida, concedeu a segurança e restabeleceu a penhora. Ainda assim, definir bem o polo passivo desde o início evita anos de discussão:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 0628743-60.2022.8.06.0000, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 12/11/2025 favorável ao condomínio
A construtora, proprietária registral, pediu sua exclusão da execução de cotas porque havia prometido vender a unidade. A Câmara manteve a decisão que a conservou no polo passivo, ao lado do adquirente incluído, reconhecendo legitimidade concorrente entre promitente vendedor e promissário comprador pela natureza propter rem da obrigação, citando o REsp 1.910.280/PR da Segunda Seção do STJ.
Tese: Promitente vendedor que segue como proprietário na matrícula pode ser executado junto com o comprador, respondendo com o imóvel.
Partes: Condomínio do Edifício Monte Sinai (exequente) e Divisa Construtora e Incorporadora Ltda..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Turma Recursal, Embargos de Declaração em Mandado de Segurança Cível nº 3001273-13.2025.8.06.9000, Juiz José Maria dos Santos Sales, julgado em 31/07/2026 favorável ao condomínio
O condomínio impetrou mandado de segurança contra decisão que revogou a penhora da unidade geradora do débito, ocupada por herdeira da ex-proprietária contra quem a sentença de cobrança havia sido dirigida (o imóvel ainda integrava espólio não partilhado). Em 28/01/2026 a Turma denegou a ordem, por entender que a condenação era pessoal. Em embargos de declaração julgados em 31/07/2026, a Turma reconheceu contradição (a obrigação é propter rem e não se converte em pessoal), deu efeitos infringentes, concedeu a segurança e restabeleceu a penhora da unidade, citando o REsp 1.829.663/SP e o Tema 886 do STJ.
Tese: A dívida condominial acompanha a unidade: o imóvel gerador do débito pode ser penhorado no cumprimento de sentença, ainda que a condenação tenha sido dirigida à ocupante e não ao proprietário registral.
Partes: Condomínio do Edifício Vivenda Matisse (impetrante).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Como o executado se defende e o que costuma não funcionar
A defesa própria do executado são os embargos à execução, nos quais pode alegar inexigibilidade, excesso e qualquer matéria de defesa:
Código de Processo Civil, art. 917, caput, I, III e VI:
Art. 917. Nos embargos à execução, o executado poderá alegar: I - inexequibilidade do título ou inexigibilidade da obrigação; (...) III - excesso de execução ou cumulação indevida de execuções; (...) VI - qualquer matéria que lhe seria lícito deduzir como defesa em processo de conhecimento.
Defesas genéricas sobre a gestão, a fração ideal ou a falta de transparência não suspendem a execução quando o título está completo. O TJCE manteve bloqueio via SISBAJUD e lembrou que essas questões se discutem em embargos ou em prestação de contas:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 0631425-85.2022.8.06.0000, Juiz convocado Ricardo de Araújo Barreto, julgado em 21/01/2026 favorável ao condomínio
Execução de taxas condominiais vencidas desde janeiro de 2016, com débito inicial de R$ 174.622,23. A executada pediu a nulidade do bloqueio via SISBAJUD alegando falta de demonstrativos, fração ideal incorreta e falta de transparência. A Câmara manteve o bloqueio: o título goza de presunção de liquidez, certeza e exigibilidade, e questões de fração ideal ou de gestão devem ser discutidas em embargos à execução ou em prestação de contas, não no agravo.
Tese: Alegações genéricas sobre a gestão não suspendem a execução de cotas; o meio próprio de defesa são os embargos.
Partes: Condomínio Edifício Palais Verlaine (exequente) e condômina (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Também não prospera a tese de prescrição pela demora na citação quando a demora não é culpa do condomínio, e a exceção de pré-executividade não serve para discutir excesso que dependa de perícia:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0214952-52.2023.8.06.0001, Des. Djalma Teixeira Benevides, julgado em 29/01/2026 favorável ao condomínio
Embargos à execução de cotas de novembro de 2015 a maio de 2018. A executada alegou prescrição pela demora de cerca de cinco anos na citação, falta de representação válida do síndico e iliquidez do título. A Câmara manteve a improcedência dos embargos: a demora atribuída ao mecanismo da Justiça não prejudica o credor (Súmula 106 do STJ), a obrigação é propter rem e o título estava documentado.
Tese: Demora na citação que não decorre de culpa do condomínio não gera prescrição, e a execução de cotas documentadas prossegue.
Partes: Condomínio do Edifício Brasil Tropical Residence (exequente) e condômina (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3016505-02.2025.8.06.0000, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 18/12/2025 favorável ao condomínio
A executada usou exceção de pré-executividade para alegar excesso de execução, iliquidez e cobrança indevida de honorários contratuais, pedindo perícia. A Câmara manteve a rejeição: a exceção só serve para matéria de ordem pública sem prova, a planilha que discrimina valores, encargos e critérios atende à lei e, no caso, os honorários contratuais tinham previsão expressa na convenção.
Tese: Excesso de execução se discute em embargos, não em exceção; planilha discriminada legitima a execução de cotas.
Partes: Condomínio Edifício Reale (exequente) e condômina (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
No Juizado, porém, a execução é mais frágil quando o título já é discutido em outro processo. O TJCE manteve a extinção de execução cuja exigibilidade estava em discussão na Justiça comum e o envio de execução de taxa extra à vara cível onde a ata era contestada:
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 0041016-83.2023.8.06.0001, Juíza Geritsa Sampaio Fernandes, julgado em 17/12/2025 desfavorável ao condomínio
A execução de cotas no Juizado foi extinta porque a exigibilidade do título estava sendo discutida em ação revisional na Justiça comum. A Turma manteve a extinção: suspender a execução por prejudicial externa até o trânsito em julgado da outra ação é incompatível com a celeridade dos Juizados (Enunciado 161 do FONAJE).
Tese: Se o título já é discutido em ação na vara cível, a execução no Juizado pode ser extinta; a via comum é mais segura.
Partes: Condomínio Maison Icaraí (exequente) e condômino (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000701-50.2019.8.06.0017, Juiz Antônio Alves de Araújo, julgado em 13/08/2020 desfavorável ao condomínio
O condomínio executou taxa extra no Juizado, mas a condômina já discutia, em ação anterior na Justiça comum, a validade da ata que aprovou a cobrança. A Turma manteve o declínio de competência para reunião dos processos por conexão, evitando decisões conflitantes.
Tese: Execução de taxa extra cuja ata é contestada em outra ação tende a ser reunida com ela na vara cível.
Partes: Edifício Antônio Fiúza Pequeno (exequente) e condômina (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Orientação do escritório: honorários contratuais na planilha
No escritório, orientamos o condomínio a não tratar os honorários contratuais do seu advogado como parte certa do crédito: se a convenção os prevê, eles podem entrar na planilha, mas em linha separada e destacada, para que eventual exclusão não contamine o restante da execução. O TJCE está dividido: a 5ª Câmara de Direito Privado manteve execução cuja planilha incluía honorários contratuais previstos na convenção (Agravo de Instrumento 3016505-02.2025.8.06.0000) e a 1ª Turma Recursal admitiu a cobrança no Juizado (Recurso Inominado 3000325-49.2023.8.06.0009), enquanto a 4ª Câmara de Direito Privado mandou excluí-los, porque o art. 1.336, § 1º, do Código Civil não os lista entre os encargos da mora e a atuação judicial já é remunerada pela sucumbência (Apelação 0265012-34.2020.8.06.0001).
A base legal de quem cobra existe: o art. 395 do Código Civil inclui os honorários de advogado entre as consequências da mora. Como o ônus de sustentar a verba é do condomínio, a postura prudente é ter cláusula expressa na convenção, percentual razoável e informado aos condôminos, planilha que discrimine principal, correção, juros, multa de até 2% e honorários contratuais separadamente, e pedido de honorários de sucumbência ao juiz, que não dependem da convenção.
O acordo com o devedor é o momento mais seguro para tratar dessa verba, de forma expressa e com a anuência dele no termo. Se a divergência for levantada nos embargos, vale avaliar se insistir na parcela compensa o tempo de discussão sobre o título.
Código Civil, art. 395, caput (redação da Lei 14.905/2024):
Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários e honorários de advogado.
Código Civil, art. 1.336, § 1º (redação da Lei 14.905/2024):
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
Perguntas frequentes
A execução de cotas pode ser feita no Juizado? A Lei 9.099/1995 permite execução de título extrajudicial no Juizado até 40 salários mínimos (art. 3º, § 1º, II). Acima disso, ou se houver necessidade de perícia, a via é a vara cível.
Taxa extra também pode ser executada? Pode, desde que aprovada em assembleia e com a ata juntada desde a inicial. Sem a ata, o TJCE tem excluído essas parcelas da execução.
O imóvel pode ser penhorado mesmo sendo a única moradia? Sim. A Lei 8.009/1990 excepciona as contribuições devidas em função do próprio imóvel, o que inclui a cota condominial.
E se o devedor vendeu o apartamento? A dívida acompanha o imóvel. O TJCE autorizou a penhora da unidade vendida no curso da execução, com intimação dos novos proprietários.
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O outro lado: o que o condômino pode alegar
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