O adquirente responde perante o condomínio pelos débitos do vendedor, inclusive multas e juros, e a própria unidade pode ser penhorada, porque a dívida é propter rem.
Resposta
Código Civil, art. 1.345:
O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001766-28.2022.8.06.0065, Juiz Roberto Viana Diniz de Freitas, julgado em 29/01/2024 favorável ao condomínio
Ação de cobrança de R$ 8.354,16 em cotas. O adquirente alegou que a dívida era anterior à permuta da unidade e que, em outra ação no Juizado, já havia obtido o reconhecimento de que a construtora deveria quitá-la. A Turma manteve a condenação pela literalidade do art. 1.345 do Código Civil: o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, e o direito contra a construtora não impede a cobrança.
Tese: O adquirente da unidade responde perante o condomínio pelas cotas atrasadas do vendedor, com multas e juros.
Partes: Condomínio Jardim das Acácias (autor) e adquirente da unidade (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Quem tem a posse com ciência do condomínio também responde, conforme o Tema 886 do STJ, e a penhora da unidade vendida no curso da execução é possível:
STJ, 2ª Seção, Recurso Especial Repetitivo nº Tema Repetitivo 886 (REsp 1.345.331/RS), Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2015 parcialmente favorável
Tese firmada (julgada em 08/04/2015, trânsito em julgado em 30/09/2015): o que define a responsabilidade pelas cotas não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação material com o imóvel (imissão na posse pelo comprador e ciência inequívoca do condomínio). Comprovadas essas duas condições, afasta-se a legitimidade do vendedor pelo período de posse do comprador. O Tema 1.349, afetado em 2025, examina proposta de revisão dessa tese e, em 21/10/2026, seguia sem julgamento na página oficial, com suspensão dos recursos especiais e agravos em recurso especial sobre a questão.
Tese: Quem responde pela cota é quem tem a posse do imóvel com ciência do condomínio, e não necessariamente quem consta na matrícula.
Partes: Condomínio e promitentes vendedor e comprador.
Ementa: processo.stj.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3010643-50.2025.8.06.0000, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 17/12/2025 favorável ao condomínio
O juízo de origem negou a penhora da unidade porque a devedora a vendeu a terceiros no curso da execução e suspendeu o processo. A Câmara reformou: a dívida condominial é propter rem e o imóvel responde por ela independentemente do titular registral, determinando a intimação dos atuais proprietários para integrarem a execução e se defenderem.
Tese: A venda da unidade no curso da execução não impede a penhora dela por cotas atrasadas, com intimação dos novos donos.
Partes: Favoritto Residence Clube (exequente) e Favoritto Incorporações SPE Ltda..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
O vendedor fica livre? Não necessariamente. O condomínio pode cobrar do adquirente, e entre comprador e vendedor vale o que o contrato estabeleceu.
E se a venda não foi registrada? O TJCE manteve a execução contra quem consta na matrícula, mas mandou a penhora recair primeiro sobre o próprio imóvel.
Leia também
O outro lado: o que o condômino pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
A unidade em atraso mudou de dono?
Análise inicial sem compromisso, direto com o advogado.
Falar no WhatsApp
Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.
Verificar inscrição e CNPJ