Sobre a cota em atraso, o condomínio pode cobrar correção monetária, juros de mora previstos na convenção (ou, se ela nada disser, a taxa legal) e multa de até 2%. Multas maiores são reduzidas, juros exorbitantes podem ser limitados e honorários contratuais embutidos na planilha dividem os tribunais.
A regra do Código Civil e a mudança de 2024
O art. 1.336, § 1º, do Código Civil fixa os encargos do atraso. A Lei 14.905/2024 alterou a remissão dos juros supletivos, que agora seguem o art. 406:
Código Civil, art. 1.336, § 1º (redação da Lei 14.905/2024):
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
Quando a convenção não fixa índice de correção nem taxa de juros, a nova redação do Código Civil manda usar o IPCA e a taxa legal, que é a Selic deduzida da correção:
Código Civil, art. 389 (redação da Lei 14.905/2024):
Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado. Parágrafo único. Na hipótese de o índice de atualização monetária não ter sido convencionado ou não estar previsto em lei específica, será aplicada a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou do índice que vier a substituí-lo.
Código Civil, art. 406, caput e § 1º (redação da Lei 14.905/2024):
Art. 406. Quando não forem convencionados, ou quando o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, os juros serão fixados de acordo com a taxa legal. § 1º A taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 deste Código.
O TJCE já aplica essa regra nos Juizados: manteve a cobrança movida pelo condomínio, mas ajustou a multa para 2% e os encargos para IPCA e Selic deduzida. É uma decisão parcialmente favorável que mostra o que acontece quando a planilha não acompanha a lei:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000445-67.2024.8.06.0006, Juiz Yuri Cavalcante Magalhães, julgado em 19/12/2025 parcialmente favorável
Ação de cobrança de cotas ordinárias e extraordinárias no 13º Juizado Especial Cível de Fortaleza. A Turma manteve a cobrança, mas deu provimento ao recurso do condômino apenas para limitar a multa moratória a 2%, aplicar o IPCA como correção e a Selic (deduzida a correção) como juros, segundo a nova redação dos arts. 389 e 406 do Código Civil.
Tese: O condomínio pode cobrar cotas no Juizado, mas a multa de atraso fica limitada a 2% (art. 1.336, § 1º, do CC), e a Turma aplicou IPCA e Selic conforme a redação da Lei 14.905/2024.
Partes: Condomínio Morada do Sol (autor) e condômino (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Multa: 2% é teto, mesmo que a convenção diga mais
Convenções antigas, anteriores ao Código Civil de 2002, costumam prever multa de 10% ou 20%. Esse percentual não vale mais para cotas vencidas na vigência do Código. O TJCE reduziu multa de 10% para 2% e lembrou que o limite é legal, não negociável:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0252954-28.2022.8.06.0001, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 04/12/2025 parcialmente favorável
Em ação de cobrança de cotas, a sentença aplicou multa de 10% prevista na convenção. A Câmara reduziu a multa ao limite de 2% do art. 1.336, § 1º, do Código Civil, mesmo havendo previsão diversa na convenção, e manteve o restante, porque a devedora não provou pagamentos parciais nem acordos com o síndico.
Tese: A multa moratória da cota condominial não passa de 2%, ainda que a convenção preveja percentual maior.
Partes: Inco Engenharia Ltda. e condomínio edilício de Fortaleza.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O mesmo vale para cotas indexadas ao salário mínimo, cuja indexação foi considerada nula, embora a cobrança em si tenha sido mantida:
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000991-70.2020.8.06.0004, Juiz Irandes Bastos Sales, julgado em 14/12/2023 parcialmente favorável
Na cobrança movida pelo condomínio, a Turma manteve a sentença: a indexação das cotas ao salário mínimo é nula (embora o salário mínimo possa servir de base de cálculo com outro índice de correção), a multa de atraso fica limitada a 2% e a cota segue o valor estipulado na convenção, rejeitando o pedido da empresa de recalcular pela área.
Tese: A cobrança prospera, mas cota indexada ao salário mínimo e multa de 10% são ajustadas pela lei.
Partes: Condomínio do Edifício Henrique Barroso (autor) e VIP Imobiliária Ltda. EPP.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O ponto também afasta uma prática comum: somar à multa moratória outra penalidade pelo mesmo atraso, como uma multa por descumprimento de dever (art. 1.336, § 2º) ou um percentual extra de cobrança. O atraso no pagamento tem uma única multa, a de até 2%.
Juros: a convenção manda, mas não sem limite
Aqui está o ponto em que o condomínio tem mais espaço. Em 2010, a Terceira Turma do STJ decidiu que, depois do Código Civil de 2002, valem os juros de mora previstos na convenção, ainda que acima de 1% ao mês (no caso, 0,3% ao dia), e que a taxa legal só se aplica quando a convenção é omissa:
STJ, 3ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.002.525/DF, Min. Nancy Andrighi, julgado em 16/09/2010 favorável ao condomínio
Ação de cobrança de cotas de 2001. A convenção previa juros de mora de 0,3% ao dia após o trigésimo dia de atraso, e o TJDFT limitou os juros a 1% ao mês a partir do Código Civil de 2002. A Terceira Turma, por unanimidade, deu provimento ao recurso do condomínio: até 10/01/2003 os encargos seguem a Lei 4.591/1964 e, depois, o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, que manda aplicar os juros convencionados, ainda que acima de 1% ao mês, e só impõe 1% quando a convenção é omissa (ao contrário da multa, limitada a 2%). Acórdão lido no site oficial do STJ (julgamento em 16/09/2010, DJe 22/09/2010).
Tese: Após o Código Civil de 2002, a convenção pode fixar juros moratórios acima de 1% ao mês; a taxa legal só se aplica quando a convenção é omissa.
Partes: Condomínio Jardim Botânico VI (recorrente) e condômino (nome omitido).
Inteiro teor: processo.stj.jus.br
Essa liberdade, porém, não é absoluta. O TJCE considerou abusivos juros de 10% ao mês previstos em convenção, manteve a limitação feita na sentença e afastou a cumulação com outra multa pelo mesmo atraso. As duas decisões não traçam uma linha objetiva entre o aceitável e o abusivo; para quem redige ou revisa convenção, a leitura prudente é que juros acima de 1% podem ser aceitos, mas percentuais elevados correm risco de revisão judicial:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0271490-24.2021.8.06.0001, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 11/02/2026 desfavorável ao condomínio
A convenção previa juros de mora de 10% ao mês sobre cotas atrasadas, cumulados com outra multa de 10%. A Câmara manteve a limitação dos juros feita na sentença, por considerar o patamar (120% ao ano) manifestamente abusivo, e afirmou que cumular juros e outra multa punitiva pelo mesmo atraso é bis in idem.
Tese: A liberdade da convenção para fixar juros não é absoluta: juros de 10% ao mês são abusivos e não se cumulam com outra multa pelo mesmo atraso.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
- Revise a convenção: multa acima de 2% não será aplicada.
- Se quiser juros acima da taxa legal, aprove percentual razoável, com o quórum de alteração da convenção.
- Faça a planilha mês a mês, com a base de cálculo e os índices usados.
- Atualize os cálculos para a Lei 14.905/2024 nos períodos em que a convenção é omissa.
Honorários do advogado do condomínio
Há divergência no TJCE sobre embutir honorários contratuais do advogado do condomínio na conta do devedor com base na convenção. A 5ª Câmara de Direito Privado admitiu a cobrança quando havia previsão expressa na convenção:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3016505-02.2025.8.06.0000, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 18/12/2025 favorável ao condomínio
A executada usou exceção de pré-executividade para alegar excesso de execução, iliquidez e cobrança indevida de honorários contratuais, pedindo perícia. A Câmara manteve a rejeição: a exceção só serve para matéria de ordem pública sem prova, a planilha que discrimina valores, encargos e critérios atende à lei e, no caso, os honorários contratuais tinham previsão expressa na convenção.
Tese: Excesso de execução se discute em embargos, não em exceção; planilha discriminada legitima a execução de cotas.
Partes: Condomínio Edifício Reale (exequente) e condômina (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Já a 4ª Câmara de Direito Privado excluiu honorários contratuais da planilha, entendendo que a previsão em convenção não basta para impor ao devedor o custo do advogado contratado pelo condomínio:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0265012-34.2020.8.06.0001, Des. Djalma Teixeira Benevides, julgado em 23/07/2025 parcialmente favorável
Nos embargos à execução de cotas, a convenção previa que o inadimplente pagaria honorários do advogado contratado pelo condomínio. A Câmara manteve a dívida, porque o devedor não provou pagamento, mas mandou excluir da planilha os honorários convencionais: o art. 1.336, § 1º, do Código Civil não os prevê como encargo da mora, e a atuação judicial já é remunerada pelos honorários de sucumbência.
Tese: Honorários contratuais do advogado do condomínio não podem ser embutidos na planilha do débito com base apenas na convenção.
Partes: Espólio de condômino (embargante) e condomínio residencial.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
No Juizado, a 1ª Turma Recursal entendeu que a vedação de honorários de sucumbência da Lei 9.099/1995 não impede, por si, a cobrança de honorários contratuais na execução, e mandou o processo prosseguir:
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000325-49.2023.8.06.0009, Juiz Irandes Bastos Sales, julgado em 23/02/2024 favorável ao condomínio
O juízo do Juizado extinguiu a execução de cotas porque o condomínio não retirou do cálculo os honorários advocatícios. A Turma deu provimento ao recurso do condomínio: a vedação da Lei 9.099/1995 à condenação em honorários de sucumbência no primeiro grau não se confunde com a cobrança de honorários contratuais, e o processo deve prosseguir.
Tese: No Juizado, a vedação de honorários de sucumbência não impede, por si, a cobrança de honorários contratuais na execução de cotas.
Partes: Condomínio Jardim Aldeota (exequente) e condôminos (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Diante disso, a postura prudente é separar a verba na planilha, para que eventual exclusão não contamine o restante do título, e lembrar que os honorários de sucumbência fixados pelo juiz são devidos independentemente da convenção.
Orientação do escritório: honorários contratuais na planilha
No escritório, orientamos o condomínio a não tratar os honorários contratuais do seu advogado como parte certa do crédito: se a convenção os prevê, eles podem entrar na planilha, mas em linha separada e destacada, para que eventual exclusão não contamine o restante da execução. O TJCE está dividido: a 5ª Câmara de Direito Privado manteve execução cuja planilha incluía honorários contratuais previstos na convenção (Agravo de Instrumento 3016505-02.2025.8.06.0000) e a 1ª Turma Recursal admitiu a cobrança no Juizado (Recurso Inominado 3000325-49.2023.8.06.0009), enquanto a 4ª Câmara de Direito Privado mandou excluí-los, porque o art. 1.336, § 1º, do Código Civil não os lista entre os encargos da mora e a atuação judicial já é remunerada pela sucumbência (Apelação 0265012-34.2020.8.06.0001).
A base legal de quem cobra existe: o art. 395 do Código Civil inclui os honorários de advogado entre as consequências da mora. Como o ônus de sustentar a verba é do condomínio, a postura prudente é ter cláusula expressa na convenção, percentual razoável e informado aos condôminos, planilha que discrimine principal, correção, juros, multa de até 2% e honorários contratuais separadamente, e pedido de honorários de sucumbência ao juiz, que não dependem da convenção.
O acordo com o devedor é o momento mais seguro para tratar dessa verba, de forma expressa e com a anuência dele no termo. Se a divergência for levantada nos embargos, vale avaliar se insistir na parcela compensa o tempo de discussão sobre o título.
Código Civil, art. 395, caput (redação da Lei 14.905/2024):
Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários e honorários de advogado.
Código Civil, art. 1.336, § 1º (redação da Lei 14.905/2024):
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
Perguntas frequentes
Qual a multa máxima por atraso da cota? 2% sobre o débito, pelo art. 1.336, § 1º, do Código Civil, mesmo que a convenção preveja percentual maior.
O condomínio pode cobrar juros acima de 1% ao mês? Se estiverem previstos na convenção, há precedente da Terceira Turma do STJ (REsp 1.002.525/DF) que os admite. Percentuais exorbitantes, como 10% ao mês, já foram considerados abusivos pelo TJCE.
Que índice usar se a convenção não fala em correção? Desde a Lei 14.905/2024, o IPCA para correção e a taxa legal (Selic deduzida do IPCA) para juros, quando não há taxa convencionada.
Posso cobrar os honorários do advogado do condomínio do devedor? Há decisões divergentes no TJCE. Com previsão expressa na convenção, uma Câmara admitiu; outra excluiu. Separe essa verba na planilha.
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