Se a infiltração vem de área comum (cobertura, fachada, prumadas, coluna geral), o condomínio responde pelo reparo e pelos danos; se vem de instalação privativa da unidade vizinha, responde o vizinho. Havendo causas combinadas, os dois podem responder juntos. O que decide é a prova técnica, e a demora em consertar área comum tem gerado dano moral.
Quem responde pelo quê
As partes comuns, como estrutura, telhado e redes gerais, são de propriedade comum (art. 1.331, § 2º), e cabe ao síndico diligenciar sua conservação:
Código Civil, art. 1.331, § 2º:
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Código Civil, art. 1.348, V:
Art. 1.348. Compete ao síndico: (...) V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
Por isso, vazamento vindo de área comum leva à condenação do condomínio, que precisa provar culpa de terceiro ou medidas preventivas para se eximir:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000487-62.2024.8.06.0024, Juíza Márcia Oliveira Fernandes Menescal de Lima, julgado em 19/11/2025 desfavorável ao condomínio
Vazamento originado em área comum alagou o apartamento e destruiu móveis. A Turma manteve a condenação do condomínio: a guarda e manutenção da área comum lhe cabiam, ele não provou culpa de terceiro nem medidas preventivas, orçamentos e fotos bastaram para os danos materiais e o alagamento ultrapassou o mero aborrecimento.
Tese: Vazamento vindo de área comum gera responsabilidade do condomínio por danos materiais e morais, sem necessidade de perícia quando a prova é suficiente.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Quando a perícia localiza a origem na unidade vizinha, o condomínio é afastado e responde o vizinho. E se o dano decorre de conduta exclusiva do próprio condômino, não há indenização:
TJDFT, 2ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0733456-56.2022.8.07.0001, Des. Alvaro Ciarlini, julgado em 04/03/2026 favorável ao condomínio
A perícia apontou que o vazamento vinha do esgoto da unidade imediatamente superior, e não da coluna instalada pelo condomínio, cuja responsabilidade foi afastada. A vizinha de cima respondeu por danos morais e pelos aluguéis perdidos no prazo do contrato de locação desfeito, mas não por lucros cessantes hipotéticos.
Tese: Quando a perícia localiza a origem na unidade vizinha, o condomínio é afastado e responde o vizinho, limitado o dano material ao prejuízo comprovado.
Partes: Proprietárias, vizinha da unidade superior e condomínio (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0154258-59.2019.8.06.0001, Des. Francisco Luciano Lima Rodrigues, julgado em 01/07/2026 favorável ao condomínio
Os donos da cobertura pediram revisão da cota, que era maior por ser proporcional à fração ideal, e indenização por infiltrações e inundação. A Câmara manteve a improcedência: sem disposição contrária na convenção, o rateio segue a fração ideal (art. 1.336, I), os danos decorreram de conduta exclusiva dos proprietários e cobranças legítimas não geram dano moral.
Tese: Cota proporcional à fração ideal é legítima, e o condomínio não indeniza dano causado por culpa exclusiva do próprio condômino.
Partes: Condomínio Edifício Luciano Magalhães e proprietários da cobertura (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Causas combinadas e reparo insuficiente
Infiltrações nem sempre têm uma causa só. No TJCE, um teste de estanqueidade mostrou que a água vinha ao mesmo tempo da cobertura privativa e da área comum, e o condomínio e o dono da cobertura foram condenados solidariamente perante o morador prejudicado:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0203926-23.2024.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 14/10/2026 desfavorável ao condomínio
Teste técnico de estanqueidade mostrou que as infiltrações vinham ao mesmo tempo da cobertura privativa e da área comum. A Câmara manteve a condenação solidária do condomínio e do dono da cobertura perante o morador prejudicado (art. 942 do CC), com obrigação de reparar e dano moral pelas infiltrações reiteradas.
Tese: Quando a infiltração tem causa na área comum e na unidade vizinha, condomínio e vizinho respondem juntos perante o prejudicado.
Partes: Edifício Cap Ferrat, proprietário da cobertura e morador prejudicado (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Fazer o reparo também não encerra a obrigação se ele não resolve. Em outro caso, laudo posterior às obras mostrou falhas persistentes, e o TJCE manteve a obrigação de fazer e as astreintes, embora tenha excluído o dano moral, que não fora pedido:
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0204385-59.2023.8.06.0001, Des. José Tarcílio Souza da Silva, julgado em 24/06/2026 parcialmente favorável
Infiltrações por vícios na cobertura do edifício. O condomínio fez reparos, mas laudo posterior mostrou falhas persistentes de impermeabilização e drenagem. A Câmara manteve a obrigação de fazer e as astreintes (R$ 300,00 por dia, limitadas a R$ 30.000,00), pelo dever de conservar as áreas comuns (art. 1.348, V), mas excluiu o dano moral, que não havia sido pedido.
Tese: Reparo insuficiente não encerra a obrigação do condomínio; condenação sem pedido correspondente é decotada.
Partes: Condomínio T Lacerda e condômina (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Demora custa caro; prova técnica protege
A demora em resolver problema de área comum que compromete a salubridade da unidade foi considerada pelo TJCE suficiente para dano moral:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0189644-24.2017.8.06.0001, Des. Carlos Augusto Gomes Correia, julgado em 14/08/2025 desfavorável ao condomínio
A sentença mandou reparar a fachada que causava infiltrações, mas negou dano moral. A Câmara deu parcial provimento à condômina e fixou R$ 2.000,00 de dano moral pela demora do condomínio em solucionar problema estrutural de área comum que comprometia a salubridade da unidade.
Tese: Demorar a reparar área comum que causa infiltração pode gerar dano moral contra o condomínio.
Partes: Condomínio Edifício Laguna e condômina (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
No Juizado, a necessidade de perícia pode extinguir o processo, inclusive quando é o condomínio que cobra e o condômino se defende alegando infiltração:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000756-28.2024.8.06.0016, Juiz Ezequias da Silva Leite, julgado em 10/03/2026 desfavorável ao condomínio
Ação de cobrança de cotas e multas no Juizado. O condômino ligou a inadimplência e as multas a uma infiltração entre unidades. A Turma entendeu que a controvérsia exigia perícia técnica especializada, desconstituiu a sentença e extinguiu o processo sem julgamento de mérito por incompetência dos Juizados (art. 3º e art. 51, II, da Lei 9.099/1995 e Enunciado 54 do FONAJE).
Tese: Se a defesa do condômino depende de perícia, a cobrança no Juizado pode ser extinta e precisa ir para a vara cível.
Partes: Condomínio Edifício Tereza Hinko (autor) e condômino (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
- Registre a reclamação com data e responda por escrito.
- Faça vistoria técnica rápida para identificar a origem (área comum ou unidade).
- Se a origem for área comum, conserte e documente o reparo e o teste posterior.
- Se for unidade vizinha, notifique o responsável e acompanhe; o condomínio pode intermediar o acesso.
- Acione o seguro da edificação quando houver cobertura.
Perguntas frequentes
O condomínio paga a infiltração que vem do apartamento de cima? Se a origem é instalação privativa do vizinho de cima, responde o vizinho. Se vem de prumada ou coluna comum, responde o condomínio.
Como provar a origem? Com vistoria técnica, teste de estanqueidade ou perícia. Laudo independente é a melhor proteção para o condomínio.
O condomínio pode ser condenado em dano moral por infiltração? Sim, quando demora a reparar área comum e a unidade fica comprometida, segundo o TJCE.
Infiltração pode ser discutida no Juizado? Se a causa exigir perícia complexa, o Juizado pode se declarar incompetente e extinguir o processo.
Leia também
O outro lado: o que o condômino pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
Há uma infiltração no prédio e o condomínio precisa definir a responsabilidade?
Análise inicial sem compromisso, direto com o advogado.
Falar no WhatsApp
Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.
Verificar inscrição e CNPJ