O síndico tem nove deveres listados no art. 1.348 do Código Civil, que vão de convocar a assembleia a fazer o seguro da edificação, e responde pessoalmente quando age fora deles. A relação entre condomínio e condômino é regida pelo Código Civil, não pelo Código de Defesa do Consumidor.
Os deveres do cargo
O síndico é eleito pela assembleia, por até dois anos, e pode não ser condômino (art. 1.347). Seus deveres estão no art. 1.348:
Código Civil, art. 1.348, caput e incisos:
Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembléia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação.
Cada inciso tem consequência prática. Não convocar a assembleia permite que um quarto dos condôminos o faça; não cobrar pode gerar responsabilidade por prejuízo; não prestar contas é causa de destituição (art. 1.349); não conservar áreas comuns leva a condenações por infiltração e dano; não fazer o seguro expõe o patrimônio comum.
Os deveres podem ser apoiados por administradora, mas a delegação depende de aprovação da assembleia e não afasta a fiscalização (art. 1.348, § 2º).
Condomínio não é fornecedor: o Código Civil rege a relação
Um ponto que muda a estratégia de defesa: o STJ firmou que o CDC não se aplica à relação entre condomínio e condôminos. O condomínio é a própria coletividade administrando seus bens, não um fornecedor que vende serviço a consumidores:
STJ, 4ª Turma, Recurso Especial nº REsp 753.546/SC, Min. Jorge Scartezzini, julgado em 04/08/2005 favorável ao condomínio
Ementa transcrita em acórdão do TJCE: a jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor às relações entre condomínio e condôminos. Por isso, o STJ reformou decisão que havia reduzido a multa com base no CDC e fixou que, para atrasos posteriores ao Código Civil de 2002, vale o limite de 2% do art. 1.336, § 1º. Turma, relator, data e resultado (recurso do condomínio conhecido em parte e provido) conferidos na consulta processual do STJ; acórdão publicado no DJ de 29/08/2005.
Tese: O CDC não se aplica à relação entre condomínio e condôminos; o limite de 2% da multa decorre do Código Civil.
Partes: Condomínio de edifício comercial e empresa condômina.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Por isso não há inversão automática do ônus da prova, a responsabilidade é subjetiva (arts. 186 e 927 do Código Civil) e cobranças indevidas sem má-fé, exposição ou negativação costumam não gerar dano moral. TJCE e TJDFT aplicam essa linha:
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001943-83.2024.8.06.0012, Juiz Irandes Bastos Sales, julgado em 30/03/2026 favorável ao condomínio
A condômina recebeu cobrança indevida de taxa por erro administrativo na troca da administradora e pediu dano moral. A Turma afirmou que a relação entre condômino e condomínio não é regida pelo CDC, aplicou a responsabilidade subjetiva dos arts. 186 e 927 do Código Civil e negou a indenização, por não haver negativação, cobrança vexatória ou ato constritivo.
Tese: Na relação condômino x condomínio, a responsabilidade é subjetiva, pelo Código Civil, e cobrança indevida sem exposição ou negativação não gera dano moral.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJDFT, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do DF, Recurso Inominado nº 0702897-66.2025.8.07.0016, Juíza Margareth Cristina Becker, julgado em 06/10/2025 favorável ao condomínio
A condômina advertida pelo condomínio pediu danos materiais e morais. A Turma afirmou a inaplicabilidade do CDC à relação, considerou a advertência exercício regular de direito e, sem ilicitude comprovada, manteve a improcedência.
Tese: Advertência regular do condomínio é exercício de direito, e a relação condominial não é de consumo.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
A exceção aparece em relações com terceiros: a incorporadora que cobra cotas antes da entrega das chaves, por exemplo, pode estar sujeita ao CDC perante o adquirente. E o condomínio contrata fornecedores como consumidor ou em relação empresarial, conforme o caso.
Rotina anual que protege o síndico
- Assembleia ordinária anual: orçamento, contas e eventual eleição (art. 1.350).
- Balancetes mensais ao conselho e pasta de contas disponível aos condôminos.
- Cobrança mensal: notificação individual, acordos dentro da política aprovada, execução com título completo.
- Multas com procedimento: registro, notificação, defesa, gradação e decisão escrita.
- Manutenção: plano de manutenção das áreas comuns e registro de reparos e laudos.
- Seguro da edificação contratado e renovado.
- Comunicação: canais restritos aos condôminos e cuidado com dados pessoais.
- Transição: termo de entrega de documentos, contas e senhas ao sucessor.
Essa rotina é também a melhor defesa em juízo. Nas condenações de ex-síndicos que o TJCE manteve, o ponto comum é a ausência de prestação de contas e de documentos; nas vitórias do condomínio, o ponto comum é a prova organizada:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0145594-49.2013.8.06.0001, Des. Paulo de Tarso Pires Nogueira, julgado em 28/01/2026 favorável ao condomínio
O condomínio cobrou do ex-síndico os prejuízos de uma gestão descuidada. A Câmara manteve a condenação do ex-síndico a pagar R$ 103.039,15, porque o condomínio provou os fatos constitutivos de seu direito. Os danos morais pedidos pelo condomínio foram negados por falta de prova.
Tese: O ex-síndico responde pelos prejuízos financeiros que sua má gestão causou ao condomínio, quando provados.
Partes: Condomínio residencial (autor) e ex-síndico (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0228921-37.2023.8.06.0001, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 04/06/2026 favorável ao condomínio
O juízo extinguiu a ação de exigir contas porque o condomínio já tinha livros e balancetes. A Câmara reformou: a posse dos papéis não equivale a prestação formal de contas, vistos do conselho não são quitação, a pretensão prescreve em dez anos (art. 205 do CC) e, pela causa madura, julgou procedente a primeira fase. O ex-síndico administrou verba extraordinária de R$ 80.000,00 para a fachada, declarou gastos de R$ 55.000,00 com documentos de cerca de R$ 32.000,00 e admitiu não ter feito assembleia de contas.
Tese: O condomínio pode exigir contas do ex-síndico por dez anos; ter os documentos não substitui a prestação formal.
Partes: Condomínio Edifício Lívio Arruda (autor) e ex-síndico (nome omitido).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
Por quanto tempo vale o mandato do síndico? Até dois anos, com possibilidade de renovação (art. 1.347).
O síndico precisa ser morador? Não. A assembleia pode eleger pessoa estranha ao condomínio, inclusive síndico profissional (art. 1.347).
O condômino pode usar o CDC contra o condomínio? Não. O STJ entende que o CDC não se aplica à relação entre condomínio e condôminos; vale o Código Civil.
O síndico pode ser remunerado? Pode, se a convenção ou a assembleia aprovarem. A remuneração não muda seus deveres legais.
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O outro lado: o que o condômino pode alegar
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