Se a infiltração vem da unidade de cima, quem responde é o proprietário dessa unidade; se vem de área comum, como fachada, telhado ou coluna geral, quem responde é o condomínio. Provada a origem, é possível exigir o reparo, os danos materiais e, quando o problema afeta seriamente a moradia, danos morais.
Primeiro passo: descobrir de onde vem a água
Tudo depende da origem. O Código Civil define o que é área comum, e é a partir dessa lista que se separa a responsabilidade do condomínio da do vizinho:
Código Civil, art. 1.331, § 2º:
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Se o problema está no encanamento interno de uma unidade, no box, no ralo ou na impermeabilização de um terraço privativo, a responsabilidade é do respectivo proprietário. O art. 1.344 reforça essa lógica para o terraço de cobertura: cabe ao seu dono conservá-lo de modo que não haja danos às unidades inferiores. Se a falha está na prumada geral, no telhado comum ou na fachada, a responsabilidade é do condomínio, que tem o dever de conservação das partes comuns (art. 1.348, V).
Na prática, a origem se prova com laudo de técnico ou empresa especializada, fotos datadas, relatório do síndico ou do zelador e mensagens trocadas com o vizinho. Quando há dúvida séria, a perícia judicial resolve, como no caso julgado pelo TJDFT em que a perícia afastou o condomínio e apontou o vizinho de cima:
TJDFT, 2ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0733456-56.2022.8.07.0001, Des. Alvaro Ciarlini, julgado em 04/03/2026 parcialmente favorável
A perícia apontou que o vazamento vinha do esgoto da unidade imediatamente superior, e não da coluna instalada pelo condomínio, cuja responsabilidade foi afastada. A vizinha de cima respondeu por danos morais e pelos aluguéis perdidos no prazo do contrato de locação desfeito, mas não por lucros cessantes hipotéticos.
Tese: Quando a perícia localiza a origem na unidade vizinha, o condomínio é afastado e responde o vizinho, limitado o dano material ao prejuízo comprovado.
Partes: Proprietárias, vizinha da unidade superior e condomínio (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Quando o vizinho de cima responde
O fundamento é o direito de vizinhança, que protege contra interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde:
Código Civil, art. 1.277, caput:
O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
O TJCE manteve condenação do proprietário do apartamento superior a reparar e indenizar, com base em laudo técnico e comunicações com o síndico, inclusive por dano moral:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0236372-84.2021.8.06.0001, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 14/10/2025 favorável ao condômino
Infiltrações vindas do apartamento de cima danificaram a unidade de baixo. Com base no direito de vizinhança (art. 1.277 do Código Civil), laudo técnico e comunicações com o síndico, a Câmara manteve a obrigação de reparar e o dano moral de R$ 3.000,00, ainda que a autora não residisse pessoalmente no imóvel.
Tese: O proprietário da unidade de onde vem a infiltração responde pelos reparos e pelo dano moral, provado o nexo causal.
Partes: Proprietárias de unidades vizinhas (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
No Juizado, a 4ª Turma Recursal do TJCE condenou a vizinha de cima, que permaneceu inerte por anos, a fazer o reparo em 30 dias e indenizar, dispensando perícia porque a prova documental bastava:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000715-34.2023.8.06.0004, Juiz José Maria dos Santos Sales, julgado em 02/06/2025 favorável ao condômino
Infiltração persistente por quatro anos, vinda de vazamento no encanamento da unidade de cima. A Turma manteve a condenação da proprietária do apartamento superior a fazer os reparos em 30 dias, pagar R$ 490,00 de danos materiais e R$ 2.000,00 de danos morais. Rejeitou a tese de que seria necessária perícia, porque a prova documental bastou.
Tese: Comprovada a origem do vazamento na unidade superior e a inércia do proprietário, cabem reparo, danos materiais e morais, mesmo sem perícia no Juizado.
Partes: Moradora, proprietária da unidade superior e condomínio (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
A inércia do vizinho depois de avisado é um elemento importante: quem é notificado e não age reforça a culpa e a extensão do dano moral.
Quando o condomínio responde
Quando a água vem da área comum, a responsabilidade é do condomínio, que responde pelos danos decorrentes da falta de manutenção. O TJCE manteve indenização por alagamento originado em área comum, que destruiu móveis:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000487-62.2024.8.06.0024, Juíza Márcia Oliveira Fernandes Menescal de Lima, julgado em 19/11/2025 favorável ao condômino
Vazamento originado em área comum alagou o apartamento e destruiu móveis. A Turma manteve a condenação do condomínio: a guarda e manutenção da área comum lhe cabiam, ele não provou culpa de terceiro nem medidas preventivas, orçamentos e fotos bastaram para os danos materiais e o alagamento ultrapassou o mero aborrecimento.
Tese: Vazamento vindo de área comum gera responsabilidade do condomínio por danos materiais e morais, sem necessidade de perícia quando a prova é suficiente.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Também reconheceu responsabilidade por infiltração causada por obra no teto do edifício:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000295-09.2024.8.06.0064, Juiz Evaldo Lopes Vieira, julgado em 18/12/2024 favorável ao condômino
Obra realizada no teto do condomínio causou infiltração em apartamento. O réu não se desincumbiu do ônus de provar fato que afastasse sua responsabilidade (art. 373, II, do CPC). A Turma manteve danos materiais e morais.
Tese: Infiltração causada por obra na cobertura do edifício gera dever de indenizar quando o réu não prova excludente.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
No TJDFT, falha nas pastilhas da fachada gerou infiltração no quarto de um bebê, e a Turma reconheceu danos materiais e morais:
TJDFT, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do DF, Recurso Inominado nº 0709742-51.2024.8.07.0016, Juiz Antonio Fernandes da Luz, julgado em 29/11/2024 favorável ao condômino
Falha de manutenção nas pastilhas externas do prédio causou infiltração no quarto da filha recém-nascida dos autores. A sentença tinha dado apenas R$ 546,00 de danos materiais. A Turma deu provimento ao recurso dos condôminos para reconhecer danos materiais comprovados e danos morais.
Tese: Infiltração por falta de manutenção da fachada gera responsabilidade do condomínio, inclusive por dano moral quando o cômodo fica inutilizável.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Como a relação é regida pelo Código Civil, a responsabilidade em regra é subjetiva: é preciso demonstrar a falha de manutenção, o dano e o nexo causal. Comunicações prévias ao síndico sem providência são prova valiosa dessa falha.
Roteiro prático
- Fotografe e filme o dano com data, e guarde as imagens originais.
- Comunique por escrito o vizinho e o síndico, pedindo vistoria.
- Contrate laudo técnico se a origem não for evidente.
- Reúna orçamentos e notas fiscais dos reparos e dos bens danificados.
- Se o imóvel estava alugado e o contrato foi desfeito, guarde o contrato e a rescisão.
Antes da ação, uma notificação formal ao vizinho ou ao síndico, com prazo para vistoria e reparo, muitas vezes resolve o problema e, se ignorada, reforça a prova de inércia.
A ação pode pedir obrigação de fazer (o reparo na origem), danos materiais e danos morais. Se houver dúvida real sobre a origem, inclua no pedido o vizinho e o condomínio, para que a prova defina o responsável. Danos materiais hipotéticos, como aluguéis que talvez fossem recebidos no futuro, tendem a ser negados; o TJDFT limitou os lucros cessantes ao período do contrato efetivamente desfeito.
Perguntas frequentes
Quem paga a infiltração que vem do apartamento de cima? O proprietário da unidade de onde vem o vazamento, com base no direito de vizinhança (art. 1.277 do Código Civil), desde que provada a origem.
Preciso de perícia para entrar no Juizado? Nem sempre. O TJCE já dispensou perícia quando laudo, fotos e mensagens provavam a origem. Se a origem for controvertida e técnica, a perícia pode ser necessária, o que pode levar a causa para a Justiça comum.
Infiltração dá dano moral? Pode dar, quando afeta seriamente a moradia (alagamento, mofo em quarto, problema persistente sem solução). Os tribunais do Ceará e do DF reconheceram dano moral em casos assim.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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