O condomínio pode multar o condômino que descumpre a convenção ou o regimento, até cinco vezes o valor da cota, desde que a penalidade esteja prevista, a infração esteja provada e o condômino tenha tido chance de se defender. Nas decisões reunidas aqui, as multas anuladas caíram por falta de prova, de notificação ou por pular a gradação prevista no próprio regimento.
A base legal da multa
A multa por infração tem fundamento no art. 1.336, § 2º, do Código Civil, que alcança quem descumpre os deveres de não comprometer a segurança, não alterar a fachada e não usar a unidade de forma prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança:
Código Civil, art. 1.336, § 2º:
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Dois pontos decorrem do texto. O primeiro é o teto: até cinco vezes o valor da contribuição mensal. O segundo é a origem: a multa deve estar no ato constitutivo ou na convenção; se não estiver, depende de deliberação de dois terços dos condôminos restantes. Um regimento que cria multas sem lastro na convenção, ou valores acima do teto, é um convite à anulação.
Quem aplica, em regra, é o síndico, que tem o dever de impor e cobrar as multas devidas (art. 1.348, VII). Mas aplicar não é decidir sozinho sem procedimento: os tribunais exigem um mínimo de contraditório.
Prova da infração e direito de defesa
Quando a multa vem acompanhada da descrição do fato, da prova e de oportunidade de defesa, o TJCE a mantém, mesmo diante de pedido de anulação e dano moral:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000401-22.2023.8.06.0220, Juiz Flávio Luiz Peixoto Marques, julgado em 29/01/2024 favorável ao condomínio
A condômina pediu a nulidade de multa. A Turma manteve a improcedência: a conduta faltosa foi demonstrada, a multa do síndico veio instruída com prova da infração e narração dos fatos e o procedimento respeitou contraditório e ampla defesa.
Tese: Multa com prova da infração, descrição do fato e oportunidade de defesa é válida.
Partes: Condomínio Edifício Blue Ocean e condômina (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3001082-05.2024.8.06.0075, Juiz Bruno dos Anjos, julgado em 16/10/2026 favorável ao condomínio
Condômina multada por circular com duas cadelas sem guia e por não recolher dejetos pediu nulidade e dano moral, alegando condição de saúde do animal. A Turma manteve a improcedência: havia prova documental da infração, a sanção estava no regimento e não houve pedido prévio de autorização para acessório diverso.
Tese: Multa por descumprir regra de circulação de animais, provada e prevista no regimento, é válida e não gera dano moral.
Partes: Condomínio Grand Reserva e condômina (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Quando falta prova, a multa cai. Em caso da 2ª Turma Recursal, o TJCE afirmou que é do condomínio o ônus de provar a infração e que penalidade sem contraditório é nula, embora a simples cobrança não tenha gerado dano moral:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001276-94.2025.8.06.0034, Juiz Evaldo Lopes Vieira, julgado em 26/03/2026 parcialmente favorável
O condômino pediu a nulidade de multa aplicada sem oportunidade de defesa e sem prova idônea da infração. A Turma reconheceu a ausência de prova da infração e a violação ao contraditório e à ampla defesa, lembrando que o ônus de provar a infração era do condomínio, e manteve a nulidade da multa. O pedido de dano moral foi afastado, porque a simples cobrança não atingiu atributos da personalidade.
Tese: Cabe ao condomínio provar a infração que justifica a multa, e a penalidade aplicada sem contraditório é nula, mas a mera cobrança não gera dano moral.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
E quando a multa indevida vira negativação do condômino, a conta é mais alta, com condenação por dano moral:
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000389-39.2021.8.06.0006, Juíza Geritsa Sampaio Fernandes, julgado em 08/02/2024 desfavorável ao condomínio
A condômina foi multada por instalar grade de proteção, sob a alegação de alteração de fachada sem autorização, e teve o nome inscrito em cadastro de inadimplentes pelo débito da multa. A Turma reconheceu que a instalação estava autorizada pelo regimento e pela administração, que a notificação prévia não foi comprovada e que a negativação foi indevida, fixando dano moral de R$ 3.000,00.
Tese: Multa sem notificação prévia comprovada e sem infração real é indevida, e a negativação dela decorrente gera dano moral.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Pular a notificação prévia exigida pelo regimento também custa caro, sobretudo se a multa vem acompanhada de restrição ao voto do condômino:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001069-66.2023.8.06.0034, Juiz José Maria dos Santos Sales, julgado em 05/09/2025 desfavorável ao condomínio
A sentença anulou multa aplicada pelo ingresso de coproprietária sem cartão de acesso, por falta da notificação prévia exigida pelo regimento, reconheceu o cerceamento do direito de voto em assembleia e condenou o condomínio a R$ 2.000,00 de dano moral. O recurso do condomínio não foi conhecido, porque tratou de assunto diverso dos fundamentos da sentença.
Tese: Multa sem a notificação prévia exigida pelo regimento é nula, e recurso que não ataca os fundamentos da sentença nem é conhecido.
Partes: Condomínio Solarium Residence e condômino (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Gradação: se o regimento prevê advertência, ela vem antes
Muitos regimentos preveem uma escala: advertência, depois multa simples, depois multa majorada. Essa escala vincula o próprio condomínio. O TJCE invalidou multas por uso do salão de festas porque a ordem crescente de penalidades não foi obedecida, e o TJDFT decidiu no mesmo sentido:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000200-72.2023.8.06.0012, Juiz Edison Ponte Bandeira de Melo, julgado em 29/08/2024 desfavorável ao condomínio
O condomínio multou condômina por uso do salão de festas sem autorização e perturbação do sossego. A Turma manteve a invalidação das cobranças, porque o regimento previa ordem crescente de penalidades e ela não foi obedecida.
Tese: Se o regimento prevê escala de penalidades, pular etapas invalida a multa.
Partes: Condomínio do Conjunto Residencial Eldorado I e condômina (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJDFT, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do DF, Recurso Inominado nº 0737714-35.2024.8.07.0003, Juiz Luis Eduardo Yatsuda Arima, julgado em 29/08/2025 desfavorável ao condomínio
A condômina recebeu duas multas por suposta reincidência. O regimento exigia advertência verbal ou por mensagem e, depois, advertência escrita antes da multa. Não havia registro dessas advertências nem prova de notificação. A Turma declarou nulas as multas.
Tese: Se o regimento prevê advertência antes da multa, pular essa etapa torna a penalidade nula.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Por outro lado, quando a convenção oferece recurso interno à assembleia e o condômino não o usa, a alegação de cerceamento de defesa perde força em juízo:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3010588-02.2025.8.06.0000, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 18/12/2025 favorável ao condomínio
A condômina pediu, em tutela de urgência, a nulidade de multas (somadas em R$ 4.960,00) por suposta conduta antissocial e a consignação apenas das cotas, sem as multas. A Câmara negou a tutela: a convenção previa recurso à assembleia, que não foi comprovadamente utilizado, e a controvérsia sobre a conduta exige prova. Também considerou aparentemente legítima a recusa do condomínio em receber pagamento parcial que excluía as multas.
Tese: Se a convenção prevê recurso interno contra a multa e ele não foi usado, a alegação de cerceamento de defesa perde força em juízo de urgência.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Roteiro prático para aplicar a multa
- Confirme a previsão da conduta e do valor na convenção ou no regimento com lastro na convenção.
- Registre a infração: fotos, vídeos, relato do porteiro, livro de ocorrências, data e hora.
- Notifique o condômino por escrito, descrevendo o fato e indicando prazo para defesa.
- Respeite a gradação prevista (advertência antes da multa, se houver).
- Decida por escrito, considerando a defesa, e informe o recurso cabível à assembleia.
- Lance a multa em boleto separado ou destacado, sem confundir com a cota.
Seguido esse roteiro, o condomínio reúne o que os tribunais vêm exigindo para manter a multa, como no caso de condômino multado por instalar redes de proteção em área comum sem aprovação, em que o condomínio obteve em juízo a condenação ao pagamento das multas previstas no regimento:
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3001120-14.2017.8.06.0220, Juíza Samara de Almeida Cabral Pinheiro de Sousa, julgado em 19/08/2020 favorável ao condomínio
Ação de cobrança de multas por instalação de redes de proteção em área comum, sem aprovação da assembleia e contra o regimento. A Turma manteve a procedência: o perigo alegado não foi comprovado e as multas tinham previsão expressa no regimento interno.
Tese: Multa prevista no regimento por intervenção não aprovada em área comum pode ser cobrada judicialmente.
Partes: Condomínio Edifício Privilege Residence (autor) e condômino (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
O síndico pode multar sozinho? Ele aplica a multa, porque é seu dever legal, mas precisa seguir o procedimento da convenção e dar ao condômino oportunidade de defesa. Sem isso, a multa corre sério risco de ser anulada.
Qual o valor máximo da multa por infração? Até cinco vezes o valor da contribuição mensal (art. 1.336, § 2º). Para reiteração e comportamento antissocial há regras próprias no art. 1.337.
A multa pode ser cobrada no mesmo boleto da cota? Pode ser cobrada junto, mas o ideal é destacá-la, para que a discussão sobre a multa não contamine a cobrança da cota.
Multar dá dano moral ao condômino? Multa regular, com prova e procedimento, não gera dano moral, segundo o TJCE. O risco aparece quando a multa é indevida e há negativação ou exposição.
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O outro lado: o que o condômino pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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