Uma multa condominial resiste na Justiça quando segue um rito simples: previsão na convenção ou no regimento, registro da infração, notificação com prazo para defesa, respeito à gradação, decisão escrita e possibilidade de recurso à assembleia. Sem esse rito, mesmo infrações reais acabam anuladas.
Por que o rito importa
O Código Civil autoriza multas (arts. 1.336, § 2º, e 1.337) e atribui ao síndico o dever de impô-las (art. 1.348, VII). A jurisprudência acrescentou o contraditório: o STJ exige defesa prévia na multa por comportamento antissocial, e os tribunais estaduais estendem a lógica às multas comuns:
STJ, 4ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.365.279/SP, Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 25/08/2015 desfavorável ao condomínio
Segundo a consulta processual do STJ, a 4ª Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial do condomínio (julgado em 25/08/2015, DJe 29/09/2015). O entendimento, reproduzido em repositórios e citado em acórdão do TJDFT, é o de que a sanção do art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil, por comportamento antissocial reiterado, não pode ser aplicada sem que antes se confira ao condômino o direito de defesa, em razão da eficácia horizontal dos direitos fundamentais.
Tese: A multa por comportamento antissocial reiterado exige defesa prévia do condômino.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Notícia: processo.stj.jus.br
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001276-94.2025.8.06.0034, Juiz Evaldo Lopes Vieira, julgado em 26/03/2026 parcialmente favorável
O condômino pediu a nulidade de multa aplicada sem oportunidade de defesa e sem prova idônea da infração. A Turma reconheceu a ausência de prova da infração e a violação ao contraditório e à ampla defesa, lembrando que o ônus de provar a infração era do condomínio, e manteve a nulidade da multa. O pedido de dano moral foi afastado, porque a simples cobrança não atingiu atributos da personalidade.
Tese: Cabe ao condomínio provar a infração que justifica a multa, e a penalidade aplicada sem contraditório é nula, mas a mera cobrança não gera dano moral.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O rito também desarma a acusação de perseguição. O TJCE rejeitou alegação de perseguição do síndico sem prova concreta, e multas bem documentadas são a melhor prova da regularidade:
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000263-14.2020.8.06.0009, Juíza Geritsa Sampaio Fernandes, julgado em 22/01/2026 favorável ao condomínio
As autoras alegaram perseguição do síndico, com cobrança de multas já pagas e ajuizamento de ações contra elas. A Turma negou o dano moral: não houve cobrança vexatória, ajuizar ação é exercício do direito constitucional de acesso à Justiça e as demais alegações não tinham prova.
Tese: Alegar perseguição do síndico exige prova concreta, e o simples ajuizamento de ações contra o condômino não é ilícito.
Partes: Condôminas e síndico (pessoas físicas, nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001352-82.2023.8.06.0004, Juiz Irandes Bastos Sales, julgado em 30/10/2024 favorável ao condomínio
A condômina pediu a nulidade de multa por infração às normas da convenção ligada ao uso do elevador. A multa veio instruída com prova da infração e narrativa dos fatos, e a autora não provou que o elevador estava com defeito. A Turma manteve a improcedência.
Tese: Multa aplicada pelo síndico com prova e descrição da infração é válida se o condômino não demonstra o fato que alega em sua defesa.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O rito em sete passos
- 1. Previsão: confira a conduta e o valor na convenção ou no regimento.
- 2. Registro: livro de ocorrências, fotos, vídeos, testemunhas, data e hora.
- 3. Notificação: por escrito, descrevendo o fato, a regra violada e o prazo para defesa (sugestão: 5 a 10 dias).
- 4. Defesa: receba e arquive; se houver pedido razoável, considere-o.
- 5. Gradação: se o regimento prevê advertência, aplique-a antes da multa.
- 6. Decisão: escrita e fundamentada, informando o recurso à assembleia.
- 7. Cobrança: destacada da cota, com registro na prestação de contas.
Seguido o rito, o TJCE tem mantido multas e negado dano moral, inclusive quando o condômino tentou depois anular a penalidade:
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3002451-78.2024.8.06.0222, Juíza Geritsa Sampaio Fernandes, julgado em 28/02/2026 favorável ao condomínio
O condômino foi multado por alteração na estrutura da unidade em desacordo com a convenção. A Turma reformou a sentença que lhe era favorável: houve notificação prévia, a multa só veio depois, e as exigências eram impostas a todos os condôminos. Reconheceu exercício regular de direito e afastou o dano moral.
Tese: Notificação prévia seguida de multa, com regra aplicada igualmente a todos, caracteriza exercício regular de direito do condomínio.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000401-22.2023.8.06.0220, Juiz Flávio Luiz Peixoto Marques, julgado em 29/01/2024 favorável ao condomínio
A condômina pediu a nulidade de multa. A Turma manteve a improcedência: a conduta faltosa foi demonstrada, a multa do síndico veio instruída com prova da infração e narração dos fatos e o procedimento respeitou contraditório e ampla defesa.
Tese: Multa com prova da infração, descrição do fato e oportunidade de defesa é válida.
Partes: Condomínio Edifício Blue Ocean e condômina (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Reiteração e casos graves
Para quem reitera, o art. 1.337 permite multa de até cinco cotas e, no comportamento antissocial, até dez, com deliberação de três quartos dos condôminos restantes. O rito acima continua valendo, acrescido de assembleia específica:
Código Civil, art. 1.337:
O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
TJDFT, 4ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0732493-14.2023.8.07.0001, Des. Sérgio Rocha, julgado em 05/12/2024 favorável ao condomínio
O condômino recusou receber advertência, multas e a convocação para assembleia virtual e depois alegou falta de defesa. A Turma afastou a alegação, validou as multas do art. 1.337 por comportamento antissocial reiterado e negou enriquecimento sem causa do condomínio.
Tese: Quem se recusa a receber notificações não pode alegar violação ao contraditório, e a multa por comportamento antissocial reiterado é válida.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Se o condômino recusar notificações, registre a recusa com testemunhas; o TJDFT entendeu que quem se recusa a receber não pode alegar depois falta de defesa.
Perguntas frequentes
Qual prazo de defesa dar ao condômino? A lei não fixa prazo. Siga a convenção; se ela for omissa, um prazo razoável, como 5 a 10 dias, tem sido suficiente na prática.
A defesa precisa ser julgada pela assembleia? Não necessariamente. O síndico decide, mas deve informar o recurso à assembleia se a convenção o prevê.
Multa por e-mail vale? Vale se houver prova de recebimento e se a convenção admitir comunicação eletrônica. Guarde comprovantes.
Posso multar o inquilino? A multa é dirigida ao condômino ou possuidor; o proprietário responde perante o condomínio pelas infrações de quem ocupa a unidade.
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O outro lado: o que o condômino pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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