O síndico pode aplicar as multas previstas na convenção ou no regimento, porque essa é uma de suas atribuições, mas não pode criar multa sem previsão, ultrapassar o teto legal ou aplicar sozinho a multa por comportamento antissocial, que depende de três quartos dos condôminos.
Limites do poder do síndico
Código Civil, art. 1.348, incisos IV a VIII:
Compete ao síndico: (...) IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
Se a convenção não prevê a multa, a decisão é da assembleia por dois terços dos condôminos restantes (art. 1.336, § 2º). A multa do art. 1.337 exige três quartos. E, em qualquer caso, o condômino deve ter oportunidade de defesa. O TJDFT anulou multa por comportamento antissocial aprovada sem defesa prévia e sem prova do quórum:
TJDFT, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do DF, Recurso Inominado nº 0701834-66.2026.8.07.0017, Juiz Marco Antonio do Amaral, julgado em 17/08/2026 favorável ao condômino
Multa de R$ 4.863,00 com base no art. 1.337 por episódio envolvendo o filho adolescente da condômina. A Turma anulou integralmente a multa: não houve defesa prévia adequada (a convocação dizia que não haveria penalidade e não informou o valor), não havia reiteração, e a ata não comprovou o quórum de três quartos. Citou o REsp 1.365.279/SP e o Enunciado 92 do CJF.
Tese: A multa do art. 1.337 exige defesa prévia, reiteração da conduta e quórum de três quartos, e a falta de qualquer deles a anula.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Na prática, a multa aplicada pelo síndico deve indicar a cláusula que a fundamenta, o fato, a data e o valor, e vir acompanhada de prova. Faltando esses elementos, o condômino tem bons argumentos para pedir o cancelamento.
Perguntas frequentes
O síndico pode multar sem me avisar? Os tribunais exigem ciência da infração e oportunidade de defesa, e muitos regimentos preveem advertência prévia.
Posso recorrer da multa do síndico? Sim, à assembleia, se a convenção prever recurso, e depois ao Judiciário.
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