A locação para temporada é a de até 90 dias para residência temporária, e nela o locador pode receber o aluguel antecipado e exigir garantia. Mas o condomínio pode restringir a exploração por plataformas como o Airbnb, e a questão está afetada ao STJ no Tema 1.443, com processos suspensos.
O que é temporada e o que o locador pode exigir
A Lei do Inquilinato define a temporada pela finalidade e pelo prazo: residência temporária para lazer, cursos, tratamento ou obras, por até 90 dias, mobiliado ou não. Se mobiliado, o contrato deve descrever os móveis e seu estado. E o locador pode receber tudo antecipadamente e exigir garantia:
Lei 8.245/1991, arts. 48 e 49:
Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram. Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.
É a única locação residencial em que o pagamento antecipado é livre (art. 20). Mas o prazo importa: se o hóspede permanecer por mais de 30 dias após o fim sem oposição, a locação se prorroga por prazo indeterminado, deixa de admitir pagamento antecipado e só pode ser denunciada após 30 meses ou nas hipóteses do art. 47:
Lei 8.245/1991, art. 50:
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
Para não transformar uma temporada em locação longa, o locador deve agir no fim do prazo: a liminar do art. 59, § 1º, III, cabe se a ação for proposta em até 30 dias do vencimento.
Desistência do hóspede e caução: o que pode ser retido
O contrato pode prever perda de parte do valor em caso de desistência, mas a retenção integral, além do dano efetivo, tem sido considerada abusiva. O TJCE validou a perda pactuada de 50%, mas mandou devolver o restante, inclusive a taxa administrativa de limpeza:
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0210889-86.2020.8.06.0001, Des. Francisco Luciano Lima Rodrigues, julgado em 17/12/2025 parcialmente favorável
Na locação por temporada (art. 48), a locatária desistiu por motivos pessoais antes de usar o imóvel. O contrato previa a perda de 50% como caução, mas não autorizava reter o restante. A Câmara considerou abusiva a retenção integral e determinou a devolução dos outros 50% e da taxa administrativa de limpeza, negando dano moral.
Tese: Na desistência da temporada vale a perda pactuada, mas reter tudo, além do dano efetivo, é abusivo.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A caução da temporada também só pode ser retida com prova do dano e da despesa. Em caso do Cumbuco, os pedidos da hóspede sobre atraso e inadequação do imóvel foram negados por falta de prova, mas a retenção parcial da caução também caiu, porque a locadora não provou os danos:
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3001212-59.2025.8.06.0010, Juíza Samara de Almeida Cabral Pinheiro de Sousa, julgado em 17/10/2026 parcialmente favorável
Locação por temporada no Cumbuco (Caucaia). A hóspede alegou atraso na entrega e inadequação do imóvel, sem prova mínima, e esses pedidos foram negados. Mas a retenção parcial da caução foi considerada indevida, porque cabia à locadora comprovar os danos e as despesas; a Turma mandou restituir o valor retido, sem dano moral.
Tese: Na temporada, a locadora precisa provar danos e despesas para reter parte da caução.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A lição é a mesma das locações longas: checklist de entrada e saída, fotos e comprovantes de gasto. Na temporada, isso precisa ser rápido e padronizado, porque as estadas são curtas.
Airbnb em condomínio: o que pode ser restringido
O ponto mais sensível para quem aluga por plataformas é o condomínio. O STJ, em 2021, decidiu que convenção com destinação residencial pode impedir a oferta de unidades no Airbnb:
STJ, Quarta Turma, Recurso Especial nº REsp 1.819.075/RS, Min. Luis Felipe Salomão (relator para o acórdão Min. Raul Araújo), julgado em 20/04/2021 desfavorável ao proprietário
A Quarta Turma negou provimento, por maioria, ao recurso de dois proprietários (julgamento em 20/04/2021, DJe 27/05/2021; vencido o relator, acórdão do Min. Raul Araújo). Pela ementa, a locação fracionada de quartos por curtos períodos, anunciada em plataformas como o Airbnb, foi qualificada como hospedagem atípica, incompatível com a destinação residencial da convenção, que pode limitar esse uso; os condôminos podem autorizá-lo por dois terços das frações ideais.
Tese: Convenção com destinação residencial pode impedir a oferta de unidades em plataformas como o Airbnb (tema hoje afetado no Tema 1.443).
Partes: Condomínio residencial e proprietários de unidade (não identificados).
Ementa: www.stj.jus.br
A questão foi afetada ao rito dos repetitivos e está pendente, com suspensão nacional dos processos individuais e coletivos sobre o tema:
STJ, Segunda Seção, Afetação de Recursos Especiais Repetitivos nº Tema Repetitivo 1.443 (REsp 2.272.537 e REsp 2.272.536), Min. Raul Araújo, julgado em 26/05/2026 (afetação; acórdão publicado em 01/06/2026; notícia de 17/09/2026) parcialmente favorável
Na sessão virtual encerrada em 26/05/2026, a Segunda Seção afetou o REsp 2.272.537/SC e o REsp 2.272.536/SP ao rito dos repetitivos (Tema 1.443) para "definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa", e suspendeu todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, sobre a mesma questão (certidão de julgamento e consulta processual do STJ; notícia oficial de 17/09/2026).
Tese: Questão pendente: destinação residencial basta para proibir Airbnb, ou é preciso cláusula expressa? Processos suspensos.
Partes: Condomínios e proprietários (não identificados).
Ementa: processo.stj.jus.br
No Ceará, o TJCE manteve restrições aprovadas em assembleia. Em condomínio misto, validou a proibição no setor residencial com quórum qualificado. Em outro caso, o proprietário perdeu por ter questionado a assembleia fora do prazo decadencial de dois anos:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3090845-11.2025.8.06.0001, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 09/09/2026 desfavorável ao proprietário
Em condomínio misto, a assembleia proibiu, no setor residencial, a exploração das unidades por plataformas de hospedagem de curta duração. A Câmara manteve a improcedência da anulação: distinguiu a locação por temporada do art. 48 da hospedagem atípica, reconheceu quórum qualificado ratificado em assembleia posterior e restrição proporcional, e negou lucros cessantes e dano moral.
Tese: Condomínio pode restringir hospedagem de curta duração por plataformas no setor residencial com quórum adequado.
Partes: Condomínio de destinação mista e proprietário de unidade residencial (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0259296-84.2024.8.06.0001, Juiz convocado Luciano Nunes Maia Freire, julgado em 23/04/2026 desfavorável ao proprietário
O proprietário obteve na sentença a invalidação de assembleia que alterou o regimento interno para restringir a locação por temporada via plataformas digitais. A Câmara deu provimento ao recurso do condomínio: a deliberação seria anulável, sujeita ao prazo decadencial de dois anos do art. 179 do CC, que havia transcorrido; a restrição foi mantida. Em embargos de declaração julgados em 24/06/2026 (relator Des. Marcos William Leite de Oliveira), a Câmara integrou o acórdão para julgar improcedente também o pedido declaratório autônomo de legalidade da locação por temporada da unidade via plataformas.
Tese: Quem quer anular assembleia que restringiu Airbnb precisa agir no prazo decadencial de dois anos.
Partes: Condomínio residencial e proprietário de unidade (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Para o proprietário, a recomendação honesta é verificar a convenção e o regimento antes de investir em imóvel para temporada, acompanhar o julgamento do Tema 1.443 e, se discordar de uma deliberação, agir no prazo.
Perguntas frequentes
Na temporada posso cobrar tudo adiantado? Sim. É a exceção prevista nos arts. 20 e 49 da Lei 8.245/1991.
Qual o prazo máximo da temporada? Até 90 dias. Se o locatário ficar mais de 30 dias após o fim sem oposição, a locação se prorroga por prazo indeterminado (art. 50).
O condomínio pode proibir Airbnb? O STJ já admitiu a proibição com base na destinação residencial (REsp 1.819.075), mas o tema está pendente no Tema 1.443, com processos suspensos.
Posso reter todo o valor se o hóspede desistir? A perda pactuada pode valer, mas a retenção integral além do dano efetivo tem sido considerada abusiva pelo TJCE.
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O outro lado: o que o inquilino pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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