Aluguel por temporada e Airbnb: cancelamento, reembolso e regras

Locação por temporada é a de até 90 dias para lazer, estudo, tratamento ou obra, e permite cobrar tudo antecipado. Se o hóspede desiste, vale a penalidade combinada, mas reter tudo além do prejuízo real tem sido considerado abusivo. Se o anfitrião cancela, a plataforma pode ter de cobrir a diferença da nova hospedagem.

O que é locação por temporada

A Lei do Inquilinato define a temporada pela finalidade e pelo prazo. O art. 48 diz que é a locação para residência temporária, por prazo não superior a 90 dias, e o art. 49 autoriza o locador a receber tudo antecipadamente:

Lei 8.245/1991, arts. 48 e 49:

Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram. Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

Isso explica por que, na temporada, o pagamento adiantado é legal, ao contrário da locação residencial comum, em que cobrar antecipado é proibido (art. 20 e art. 43, III). Mas a antecipação não dá ao locador o direito de ficar com tudo em qualquer hipótese.

Desisti da reserva: quanto o locador pode reter

Se a desistência é do hóspede, a regra contratual de cancelamento vale, mas é interpretada com equilíbrio. A 6ª Câmara de Direito Privado do TJCE julgou um caso de Fortaleza em que o contrato previa perda de 50% como caução em caso de desistência, mas o locador reteve tudo, inclusive taxa administrativa e de limpeza, embora a locatária não tivesse usado o imóvel nem um dia:

O fundamento é a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil) e a função da penalidade, que é cobrir prejuízo, não gerar lucro:

Código Civil, art. 884, caput:

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Isso não significa que toda desistência dá reembolso integral. Quando a desistência é próxima da data e a política foi informada com clareza, a perda de parte do valor costuma ser mantida.

O anfitrião cancelou: o que a plataforma deve

Quando a reserva é feita por plataforma e quem cancela é o anfitrião, os tribunais têm aplicado o CDC à plataforma, que intermedeia e cobra pelo serviço. A Segunda Turma Recursal do TJDFT condenou o Airbnb a pagar a diferença de valor da nova hospedagem, mesmo após reembolso e voucher, e rejeitou a tese de que seria locação regida só pela Lei do Inquilinato:

A responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços está no art. 14 do CDC:

CDC (Lei 8.078/1990), art. 14, caput:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Em cancelamento de última hora, sem justa causa, a Terceira Turma Recursal do TJDFT reconheceu também dano moral, embora reduzido pelo reembolso integral:

Guarde as telas da reserva, o aviso de cancelamento, as conversas e os comprovantes da nova hospedagem. A diferença de preço e os gastos extras costumam ser o centro do pedido.

Airbnb no condomínio: o que está em discussão no STJ

Outro ponto, que afeta mais o proprietário do que o hóspede, é se o condomínio residencial pode proibir a locação por curta temporada. Em 2021, a Quarta Turma do STJ decidiu, por maioria, que a convenção com destinação residencial pode impedir a oferta das unidades em plataformas como o Airbnb:

Em 2026, a Segunda Seção afetou o tema ao rito dos repetitivos e suspendeu os processos sobre o assunto no país, para decidir se a simples destinação residencial da convenção basta para proibir:

Enquanto o STJ não julga, a resposta definitiva não existe, e quem aluga ou anuncia deve conferir a convenção e o regimento do condomínio.

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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