Sim. O condomínio tem legitimidade para cobrar da construtora os vícios das áreas comuns, inclusive com base no CDC; mas o TJCE entendeu que ele não pode pedir dano moral coletivo em nome dos condôminos, e que construtoras de etapas diferentes respondem cada uma pela sua parte.
Legitimidade e limites
O condomínio, representado pelo síndico, defende o interesse comum dos condôminos nas áreas comuns. O TJCE delimitou o alcance dessa legitimidade em caso de empreendimento construído em duas etapas:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0289224-85.2021.8.06.0001, Des. Djalma Teixeira Benevides, julgado em 25/08/2026 parcialmente favorável
O condomínio, erguido em duas etapas por construtoras distintas após cessão registrada dos direitos de incorporação, cobrou vícios ocultos das duas torres. O TJCE afastou a decadência (o prazo de vício oculto conta de quando o defeito se evidencia, CDC, art. 26, § 3º), mas individualizou a responsabilidade por etapa construtiva, porque a solidariedade entre incorporadoras sucessivas não se presume e a perícia não mostrou nexo causal comum. Deu parcial provimento ao recurso da construtora para excluir o dano moral coletivo, por falta de legitimidade do condomínio para pedi-lo.
Tese: Cada construtora responde pela etapa que executou; o condomínio não pede dano moral coletivo em nome dos condôminos.
Partes: Leitão Franca Construções Ltda., Leitão Franca Construção e Incorporação SPE Ltda., SCC Gestão de Patrimônio Privado Ltda. e Condomínio Portal dos Ventos Edifício Valence.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
E, quando a perícia aponta falta de manutenção das áreas comuns, a ação do condomínio pode ser julgada improcedente:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0133676-38.2019.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 05/11/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O condomínio pediu a correção de supostos vícios nas áreas comuns, com base em relatórios particulares de 2017 e 2018. A perícia judicial concluiu que não havia erro de projeto ou de execução e ligou as anomalias à falta de manutenção periódica prevista nos manuais e na NBR 5674 (fachadas a cada três anos, rejuntes, juntas de dilatação), além de registrar intervenções feitas pelo próprio condomínio. O TJCE manteve a improcedência: o laudo judicial prevalece sobre relatórios unilaterais, e a responsabilidade objetiva exige prova do defeito e do nexo causal.
Tese: Laudo judicial que atribui as anomalias à falta de manutenção afasta a responsabilidade da construtora.
Partes: Delta Negócios Imobiliários Ltda. (construtora) e condomínio do Edifício Terrasse.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Nas ações de condomínio, a manutenção das áreas comuns é responsabilidade do próprio condomínio, o que torna a perícia sobre manutenção ainda mais relevante para a defesa.
Perguntas frequentes
O síndico precisa de autorização da assembleia? É recomendável deliberação em assembleia para ações de grande valor. A exigência concreta depende da convenção.
Cada morador também pode processar? Sim, pelos vícios da sua unidade e pelos danos próprios.
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
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