Sim. A cláusula penal não incide quando o adquirente que quer sair encontra comprador substituto que assuma o contrato, com anuência da incorporadora e aprovação do cadastro e da capacidade financeira do novo comprador (Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 9º).
A regra e a estratégia
A regra está no § 9º do art. 67-A da Lei 4.591/1964:
Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 9º:
§ 9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.
A anuência da incorporadora não é discricionária ao ponto de recusar qualquer substituto: a análise deve ser de cadastro e capacidade financeira, com critérios objetivos. Para a empresa, a cessão mantém a venda, evita a devolução e o litígio, e costuma ser melhor do que a retenção discutida em juízo, que pode ser reduzida:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0254126-68.2023.8.06.0001, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 07/08/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
Os compradores desistiram por dificuldades financeiras, em empreendimento com patrimônio de afetação e contrato que previa retenção de 50%. A 1ª Câmara considerou a cláusula abusiva no caso concreto, por reduzir drasticamente o valor a devolver, e a declarou nula com base nos arts. 46 e 51, IV, do CDC e no art. 424 do CC. Manteve a retenção de 20% fixada na sentença, com devolução imediata em parcela única, e negou a taxa de fruição porque as chaves não chegaram a ser entregues.
Tese: Mesmo com afetação, há câmara do TJCE que reduz a retenção de 50% (aqui a 20%) e nega fruição sem entrega das chaves.
Partes: Golden Mountain Empreendimentos Imobiliários Ltda. (promitente vendedora) e adquirentes pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
Posso cobrar taxa de cessão? Taxas administrativas razoáveis e previstas no contrato tendem a ser aceitas; valores altos, que funcionem como multa disfarçada, contrariam o § 9º.
E a corretagem paga pelo primeiro comprador? Ela fica entre o cedente e o cessionário; a incorporadora não devolve o que não recebeu.
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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