Uma assembleia resiste a questionamentos quando todos os condôminos foram convocados, o edital trouxe a pauta real, o quórum exigido foi apurado e registrado em ata e os inadimplentes foram corretamente excluídos da votação. O prazo para anular deliberação por vício de convocação ou quórum é de dois anos, e TJCE e TJDFT já recusaram anular deliberação por vício formal sem prejuízo demonstrado.
Convocação: todos, com pauta clara
A regra mais simples é também a mais violada. O art. 1.354 do Código Civil não admite deliberação sem a convocação de todos os condôminos:
Código Civil, art. 1.354:
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
O edital deve trazer a pauta real. O TJDFT anulou destituição de síndico feita com edital que escondia o verdadeiro assunto e sem o quórum da convenção, e o TJCE manteve liminar que suspendeu a votação de reajuste pautado em assembleia extraordinária, quando a convenção reservava o tema à ordinária:
TJDFT, 4ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0709671-94.2024.8.07.0001, Des. Aiston Henrique de Sousa, julgado em 03/07/2025 parcialmente favorável
A assembleia destituiu a síndica. A Turma anulou a deliberação: a convenção exigia maioria absoluta, que não foi atingida, e o edital omitiu as justificativas e chegou a indicar que não haveria votação nem direito de defesa. O dano moral foi negado.
Tese: Destituição de síndico sem o quórum da convenção e com edital que esconde a pauta real é nula.
Partes: Síndica destituída e condomínio (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo Interno em Agravo de Instrumento nº 3010476-33.2025.8.06.0000, Des. Emanuel Leite Albuquerque, julgado em 26/02/2026 desfavorável ao condomínio
A convenção reservava à assembleia ordinária a aprovação do orçamento e do reajuste da taxa. O condomínio pautou o realinhamento da cota em assembleia extraordinária. A Câmara manteve a liminar que suspendeu a votação desse item, com multa, reconhecendo a força normativa da convenção (arts. 1.333, 1.334, 1.348 e 1.350 do Código Civil).
Tese: Deliberação tomada em desacordo com a convenção, como reajuste em assembleia não competente, pode ser suspensa judicialmente.
Partes: La Città Parangaba Residence (condomínio) e condômino(s).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Se a convocação falhou, há saída: realizar nova assembleia regular que ratifique as deliberações. O TJCE reconheceu a perda do objeto de ação anulatória depois que o condomínio repetiu a assembleia com a autora devidamente convocada:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0219457-86.2023.8.06.0001, Des. Emanuel Leite Albuquerque, julgado em 26/06/2025 favorável ao condomínio
A sentença anulou assembleia extraordinária de 14/03/2023 porque a autora não foi convocada. O condomínio fez nova assembleia em 25/04/2023, com participação da autora por representante, reiterando as deliberações. A Câmara reconheceu a perda superveniente do interesse processual, extinguiu a ação e inverteu a sucumbência.
Tese: Vício de convocação pode ser sanado por nova assembleia regular que ratifique as deliberações.
Partes: Condomínio Edifício Jatiúca e condômina (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Quórum, voto e assembleia virtual
O quórum geral está no art. 1.352: maioria dos presentes que representem metade das frações ideais em primeira convocação; em segunda, maioria dos presentes (art. 1.353), salvo quórum especial. Os votos são proporcionais às frações, salvo disposição da convenção:
Código Civil, art. 1.352:
Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Só vota quem está quite (art. 1.335, III). O TJCE considerou legítimo impedir de votar os inadimplentes e lembrou que alegação de conflito de interesses só invalida a deliberação se puder mudar o resultado. No mesmo caso, a assembleia acabou declarada nula por outro motivo: nem todos os condôminos foram convocados (art. 1.354):
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3006820-65.2025.8.06.0001, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 04/02/2026 favorável ao condomínio
Condôminos convocaram assembleia extraordinária (27/01/2025) para destituir o síndico, e a sentença declarou essa assembleia nula. Na apelação, eles alegaram cerceamento do voto de condôminos tidos como inadimplentes e conflito de interesses nos votos de empresa presidida pelo síndico. A Câmara manteve a sentença: o inadimplente não vota (art. 1.335, III, do CC) e, mesmo descontados os 31 votos da empresa, a destituição não alcançaria a maioria absoluta de 48 votos (art. 1.349). Em embargos de declaração julgados em 07/04/2026, a Câmara acrescentou fundamento autônomo: a assembleia também era nula porque nem todos os condôminos foram convocados (art. 1.354), sem alterar o resultado.
Tese: O inadimplente pode ser impedido de votar; assembleia sem convocação de todos os condôminos é nula; e conflito de interesses só invalida a deliberação se mudar o resultado.
Partes: Condomínio Edifício Spazzio e condôminos (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Desde a Lei 14.309/2022, a assembleia pode ser eletrônica, se a convocação informar isso e garantir participação e voto. O TJCE validou assembleia virtual realizada com amparo legal:
Código Civil, art. 1.354-A, caput e incisos (incluído pela Lei 14.309/2022):
A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: I - tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio; II - sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0225559-95.2021.8.06.0001, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 03/04/2025 favorável ao condomínio
Condômino pediu a nulidade de assembleia virtual que aprovou reformas e aumento do salário do síndico. A Câmara negou: a assembleia virtual tinha previsão legal durante a pandemia e as obras não eram voluptuárias, de modo que não se exigia o quórum de dois terços.
Tese: Assembleia virtual com amparo legal é válida, e obras não voluptuárias não exigem dois terços.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Ata, formalismo e prazo para anular
A ata é a prova da deliberação. Deve registrar presentes, frações, quórum apurado, votos e impedimentos. Mesmo assim, TJCE e TJDFT já recusaram anular assembleias por mero formalismo, quando não havia prejuízo demonstrado:
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3011653-29.2025.8.06.0001, Des. Maria Marleide Maciel Mendes, julgado em 04/03/2026 favorável ao condomínio
A sentença havia anulado assembleias que destituíram o síndico. A Câmara reformou: a anulação de assembleia exige vício que comprometa a deliberação ou prejuízo concreto; a destituição exige maioria absoluta dos presentes (art. 1.349 do Código Civil); e os votos de pessoa jurídica dona de 31 unidades, presidida pelo próprio síndico, podiam ser excluídos por conflito de interesses. A destituição foi validada.
Tese: Não se anula assembleia por mero formalismo, e o voto em conflito direto de interesses pode ser afastado.
Partes: Condôminos e síndico destituído (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJDFT, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do DF, Recurso Inominado nº 0713313-23.2025.8.07.0007, Juíza Marília de Ávila e Silva Sampaio, julgado em 04/03/2026 favorável ao condomínio
Condôminos pediram a nulidade de votos por procuração e da eleição de síndico e orçamento em assembleia ordinária, alegando também falta de indicação de quórum na convocação. A Turma negou: a relação é civil, e sem prejuízo demonstrado não se declara nulidade (pas de nullité sans grief).
Tese: Irregularidade formal sem prejuízo demonstrado não anula assembleia.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
O prazo também protege o condomínio. Como o Código Civil não fixa prazo específico, aplica-se o art. 179, de dois anos, para anular deliberação por vício de convocação ou quórum:
Código Civil, art. 179:
Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0259296-84.2024.8.06.0001, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 23/04/2026 favorável ao condomínio
A sentença havia anulado alteração do regimento que restringia locação por plataformas digitais. A Câmara reformou: vícios de quórum e convocação tornam a assembleia anulável, sujeita ao prazo de dois anos do art. 179 do Código Civil, que já havia passado; e, havendo destinação residencial na convenção, a restrição apenas a concretiza, sem exigir o quórum do art. 1.351. Em embargos de declaração julgados em 24/06/2026, a Câmara integrou o acórdão para julgar também improcedente o pedido declaratório de legalidade da locação por plataformas, mantida a decadência.
Tese: A anulação de assembleia por vício de quórum ou convocação decai em dois anos, e a destinação residencial pode fundamentar restrição a hospedagem atípica.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJDFT, 5ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0707075-85.2021.8.07.0020, Des. Angelo Passareli, julgado em 18/05/2022 favorável ao condomínio
O autor pediu a anulação de assembleia geral ordinária depois de dois anos. A Turma reconheceu a decadência (art. 179 do Código Civil), porque vícios de convocação e deliberação dizem respeito a interesses particulares e convalescem se não impugnados no prazo, e manteve a cobrança das taxas aprovadas.
Tese: O direito de anular assembleia condominial decai em dois anos contados da conclusão do ato.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
E liminar para suspender assembleia exige prova clara do vício e risco concreto; disputas que dependem de instrução não costumam ser resolvidas em urgência:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3015622-55.2025.8.06.0000, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 04/03/2026 favorável ao condomínio
O condômino pediu a suspensão dos efeitos de assembleia que aprovou cotas extras e obras, alegando inobservância do quórum da convenção para benfeitorias úteis e risco financeiro. A Câmara manteve o indeferimento da tutela de urgência, porque a questão exigia dilação probatória e não havia perigo de dano irreparável demonstrado.
Tese: A suspensão liminar de assembleia por vício de quórum exige prova clara e risco concreto, e é negada quando o tema depende de instrução.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3002145-28.2026.8.06.0000, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 07/04/2026 favorável ao condomínio
A condômina que se dizia eleita síndica pediu liminar para anular o edital de assembleia extraordinária convocada para rediscutir a eleição. A Câmara manteve o indeferimento, por ausência dos requisitos do art. 300 do CPC.
Tese: Liminar contra convocação de assembleia exige probabilidade do direito clara; divergência sobre eleição se resolve na própria assembleia ou no mérito.
Partes: Condomínio do Edifício Brisa do Mar e condômina (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
Qual o prazo para anular uma assembleia? Dois anos, pelo art. 179 do Código Civil, segundo o TJCE e o TJDFT, para vícios de convocação ou quórum.
Inadimplente pode votar? Não. O art. 1.335, III, só garante voto ao condômino quite.
Assembleia por aplicativo é válida? Sim, desde que a convocação informe a forma eletrônica e garanta participação e voto (art. 1.354-A).
Esqueci de convocar um condômino. E agora? Convoque nova assembleia regular, com todos, para ratificar as deliberações. O TJCE já reconheceu que isso esvazia a ação anulatória.
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O outro lado: o que o condômino pode alegar
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