A assembleia de condomínio pode ser anulada quando há vício relevante de convocação, de quórum, de pauta ou de votação, e a ação deve ser proposta em até dois anos da deliberação (art. 179 do Código Civil). Irregularidade formal sem prejuízo concreto, porém, não basta para anular.
Como a assembleia deve funcionar pela lei
A assembleia é o órgão máximo do condomínio. Ela aprova orçamento, contas, eleição de síndico, obras e alterações nas regras. Para que a decisão obrigue todos, inclusive quem faltou, ela precisa respeitar a lei e a convenção. O Código Civil fixa o quórum comum de primeira convocação:
Código Civil, art. 1.352:
Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Em segunda convocação, a regra se flexibiliza, mas preserva os quóruns especiais:
Código Civil, art. 1.353, caput:
Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Os quóruns especiais mais relevantes são: dois terços dos votos para alterar a convenção ou mudar a destinação do edifício (art. 1.351), dois terços para obras voluptuárias e maioria para obras úteis (art. 1.341), três quartos dos condôminos restantes para a multa do art. 1.337 e maioria absoluta para destituir o síndico (art. 1.349). As assembleias eletrônicas ou híbridas são permitidas se a convenção não as vedar e se preservarem voz, debate e voto:
Código Civil, art. 1.354-A, caput e incisos (incluído pela Lei 14.309/2022):
A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: I - tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio; II - sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.
Antes dessa regra, incluída em 2022, o TJCE já havia validado assembleia virtual realizada com amparo legal durante a pandemia:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0225559-95.2021.8.06.0001, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 03/04/2025 desfavorável ao condômino
Condômino pediu a nulidade de assembleia virtual que aprovou reformas e aumento do salário do síndico. A Câmara negou: a assembleia virtual tinha previsão legal durante a pandemia e as obras não eram voluptuárias, de modo que não se exigia o quórum de dois terços.
Tese: Assembleia virtual com amparo legal é válida, e obras não voluptuárias não exigem dois terços.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Vícios que levaram à anulação
O TJDFT anulou a destituição de uma síndica porque a convenção exigia maioria absoluta, não atingida, e porque o edital escondeu a verdadeira pauta, chegando a indicar que não haveria votação nem direito de defesa:
TJDFT, 4ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0709671-94.2024.8.07.0001, Des. Aiston Henrique de Sousa, julgado em 03/07/2025 parcialmente favorável
A assembleia destituiu a síndica. A Turma anulou a deliberação: a convenção exigia maioria absoluta, que não foi atingida, e o edital omitiu as justificativas e chegou a indicar que não haveria votação nem direito de defesa. O dano moral foi negado.
Tese: Destituição de síndico sem o quórum da convenção e com edital que esconde a pauta real é nula.
Partes: Síndica destituída e condomínio (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
No TJCE, a votação de reajuste de taxa em assembleia extraordinária foi suspensa porque a convenção reservava o tema à ordinária:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo Interno em Agravo de Instrumento nº 3010476-33.2025.8.06.0000, Des. Emanuel Leite Albuquerque, julgado em 26/02/2026 favorável ao condômino
A convenção reservava à assembleia ordinária a aprovação do orçamento e do reajuste da taxa. O condomínio pautou o realinhamento da cota em assembleia extraordinária. A Câmara manteve a liminar que suspendeu a votação desse item, com multa, reconhecendo a força normativa da convenção (arts. 1.333, 1.334, 1.348 e 1.350 do Código Civil).
Tese: Deliberação tomada em desacordo com a convenção, como reajuste em assembleia não competente, pode ser suspensa judicialmente.
Partes: La Città Parangaba Residence (condomínio) e condômino(s).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Outros vícios recorrentes são: convocação sem antecedência mínima prevista na convenção, falta de convocação de todos os condôminos, deliberação sobre tema fora da pauta, contagem de votos sem considerar frações ideais quando a convenção as exige, procurações irregulares e voto de quem está em conflito direto de interesses. Este último ponto foi enfrentado pelo TJCE, que admitiu excluir os votos de pessoa jurídica presidida pelo próprio síndico na votação de sua destituição:
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3011653-29.2025.8.06.0001, Des. Maria Marleide Maciel Mendes, julgado em 04/03/2026 desfavorável ao condômino
A sentença havia anulado assembleias que destituíram o síndico. A Câmara reformou: a anulação de assembleia exige vício que comprometa a deliberação ou prejuízo concreto; a destituição exige maioria absoluta dos presentes (art. 1.349 do Código Civil); e os votos de pessoa jurídica dona de 31 unidades, presidida pelo próprio síndico, podiam ser excluídos por conflito de interesses. A destituição foi validada.
Tese: Não se anula assembleia por mero formalismo, e o voto em conflito direto de interesses pode ser afastado.
Partes: Condôminos e síndico destituído (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Quando o pedido de anulação não prospera
A jurisprudência é firme em não anular assembleias por mero formalismo. Se a irregularidade não alterou o resultado nem causou prejuízo, aplica-se a regra de que não há nulidade sem prejuízo. O TJDFT negou anulação pedida com base em procurações e na falta de indicação de quórum no edital:
TJDFT, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do DF, Recurso Inominado nº 0713313-23.2025.8.07.0007, Juíza Marília de Ávila e Silva Sampaio, julgado em 04/03/2026 desfavorável ao condômino
Condôminos pediram a nulidade de votos por procuração e da eleição de síndico e orçamento em assembleia ordinária, alegando também falta de indicação de quórum na convocação. A Turma negou: a relação é civil, e sem prejuízo demonstrado não se declara nulidade (pas de nullité sans grief).
Tese: Irregularidade formal sem prejuízo demonstrado não anula assembleia.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
O prazo também derruba muitas ações. O direito de anular a deliberação decai em dois anos, contados da conclusão do ato:
Código Civil, art. 179:
Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.
TJDFT, 5ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0707075-85.2021.8.07.0020, Des. Angelo Passareli, julgado em 18/05/2022 desfavorável ao condômino
O autor pediu a anulação de assembleia geral ordinária depois de dois anos. A Turma reconheceu a decadência (art. 179 do Código Civil), porque vícios de convocação e deliberação dizem respeito a interesses particulares e convalescem se não impugnados no prazo, e manteve a cobrança das taxas aprovadas.
Tese: O direito de anular assembleia condominial decai em dois anos contados da conclusão do ato.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
O TJCE aplicou o mesmo prazo para reformar sentença que havia anulado restrição à locação por plataformas, porque a ação foi proposta depois de dois anos:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0259296-84.2024.8.06.0001, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 23/04/2026 desfavorável ao condômino
A sentença havia anulado alteração do regimento que restringia locação por plataformas digitais. A Câmara reformou: vícios de quórum e convocação tornam a assembleia anulável, sujeita ao prazo de dois anos do art. 179 do Código Civil, que já havia passado; e, havendo destinação residencial na convenção, a restrição apenas a concretiza, sem exigir o quórum do art. 1.351. Em embargos de declaração julgados em 24/06/2026, a Câmara integrou o acórdão para julgar também improcedente o pedido declaratório de legalidade da locação por plataformas, mantida a decadência.
Tese: A anulação de assembleia por vício de quórum ou convocação decai em dois anos, e a destinação residencial pode fundamentar restrição a hospedagem atípica.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Antes de entrar com a ação
O condômino insatisfeito tem, primeiro, um caminho interno. Um quarto dos condôminos pode convocar assembleia extraordinária para rever a decisão (art. 1.355), e, se o síndico não convocar a assembleia anual, o mesmo quarto pode fazê-lo (art. 1.350, § 1º).
Código Civil, art. 1.355:
Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
- Obtenha o edital de convocação, a lista de presença, as procurações e a ata.
- Verifique se a pauta descrevia com clareza o que foi votado.
- Confira o quórum exigido pela lei e pela convenção para cada item.
- Calcule o prazo de dois anos a partir da data da assembleia.
- Avalie se o vício mudou o resultado ou causou prejuízo concreto.
Se a ação for necessária, ela é proposta contra o condomínio, e é possível pedir tutela de urgência para suspender os efeitos da deliberação, como cobranças ou obras, desde que haja probabilidade do direito e risco de dano. O TJCE tem negado essas liminares quando a controvérsia depende de prova, como ocorreu em pedido de suspensão de cotas extras por alegada falta de quórum convencional:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3015622-55.2025.8.06.0000, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 04/03/2026 desfavorável ao condômino
O condômino pediu a suspensão dos efeitos de assembleia que aprovou cotas extras e obras, alegando inobservância do quórum da convenção para benfeitorias úteis e risco financeiro. A Câmara manteve o indeferimento da tutela de urgência, porque a questão exigia dilação probatória e não havia perigo de dano irreparável demonstrado.
Tese: A suspensão liminar de assembleia por vício de quórum exige prova clara e risco concreto, e é negada quando o tema depende de instrução.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
Qual o prazo para anular uma assembleia de condomínio? Dois anos contados da conclusão do ato, com base no art. 179 do Código Civil, conforme o TJDFT e o TJCE.
A assembleia virtual é válida? Sim, se a convenção não a proibir e se forem preservados os direitos de voz, debate e voto (art. 1.354-A do Código Civil). O TJCE validou assembleia virtual realizada durante a pandemia.
Quem faltou à assembleia é obrigado a cumprir o que foi decidido? Sim. A deliberação regular vincula todos os condôminos, presentes ou ausentes. O ausente pode impugná-la apenas se houver vício.
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