Taxa extra e obra no condomínio: quóruns, urgência e quando contestar

Obras no condomínio dependem de quórum legal: obras voluptuárias exigem dois terços dos condôminos, obras úteis exigem a maioria, e obras necessárias podem ser feitas pelo síndico, com ciência à assembleia quando urgentes e caras. Taxa extra criada sem o quórum da lei ou da convenção pode ser anulada, mas obra aprovada regularmente obriga todos.

Os três tipos de obra e o quórum de cada um

O Código Civil classifica as obras pela finalidade e liga cada tipo a um quórum. Essa classificação é o coração de qualquer discussão sobre taxa extra. O art. 1.341 diz:

Código Civil, art. 1.341:

A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. § 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Obras necessárias são as que conservam o prédio ou evitam que ele se deteriore (impermeabilização, reparo estrutural, telhado com risco). Obras úteis aumentam ou facilitam o uso (bicicletário, individualização de hidrômetros, acessibilidade). Obras voluptuárias são de mero deleite ou embelezamento, que não aumentam o uso habitual. Quanto mais "supérflua" a obra, maior o quórum. Uma reforma de fachada puramente estética aprovada por maioria simples, por exemplo, pode ser contestada por falta dos dois terços.

Atenção também à convenção. Ela pode exigir quórum maior do que o legal para certas despesas, e o art. 1.334 manda que a convenção defina o quórum das deliberações. Se a convenção pede mais, vale o que ela pede.

Quando a taxa extra foi anulada ou suspensa

A 5ª Turma Recursal Provisória do TJCE reconheceu a irregularidade de taxa instituída sem o quórum qualificado previsto na convenção, ainda que nova assembleia posterior tenha regularizado a situação:

O TJCE também suspendeu, em liminar, a votação de reajuste da taxa em assembleia extraordinária, porque a convenção reservava o tema à assembleia ordinária. É um exemplo de que a forma importa: o órgão competente e a pauta precisam respeitar a convenção:

Outro vício comum é a falta de pauta. A assembleia só pode deliberar sobre o que consta no edital de convocação. Taxa extra aprovada como "assuntos gerais", sem que os condôminos soubessem que haveria votação de despesa, é ponto de questionamento sério.

Quando a taxa extra é válida e precisa ser paga

A maior parte das ações contra taxa extra termina com a manutenção da cobrança, porque as deliberações de assembleia têm presunção de legitimidade. Em segunda convocação, a maioria dos presentes decide, salvo quórum especial (art. 1.353). O TJCE manteve taxa extra para bicicletário, obra útil aprovada pela unanimidade dos presentes:

Também manteve cotas extras para individualização de hidrômetros, aprovadas por maioria simples em segunda convocação:

E negou a suspensão de cota extra para obra urgente no telhado, notificada pela Defesa Civil:

Por isso, antes de contestar, é preciso classificar a obra com honestidade. Se for necessária ou útil e aprovada com o quórum legal, a chance de êxito é baixa, e o condômino que deixa de pagar fica sujeito a juros, multa e cobrança judicial.

Passo a passo para quem discorda da cobrança

• Peça a ata da assembleia, o edital de convocação e a lista de presença com as frações ideais.
• Confira se a obra constava expressamente na pauta.
• Classifique a obra (necessária, útil ou voluptuária) e confira o quórum exigido por lei e pela convenção.
• Verifique se o orçamento e o rateio aprovados correspondem ao que está sendo cobrado.
• Observe o prazo de dois anos para anular a deliberação (art. 179 do Código Civil).

Com esses documentos em mãos, fica mais fácil separar a discordância legítima, que se resolve votando na próxima assembleia, do vício jurídico, que autoriza a anulação. Uma proposta de revisão do rateio ou do cronograma de obras, levada por um grupo de condôminos, também costuma ser mais rápida do que o processo.

Se houver vício, a ação anulatória pode pedir a suspensão da cobrança e a devolução do que foi pago. Enquanto isso, é prudente manter em dia a cota ordinária. Quando o problema não é o quórum, mas o uso do dinheiro (obra não realizada, gasto acima do aprovado), o caminho passa pela prestação de contas, tratada em página própria.

Perguntas frequentes

Leia também

Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

Verificar inscrição e CNPJ