Síndico que não presta contas: assembleia, destituição e ação de exigir contas

O síndico é obrigado a prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas, mas os tribunais entendem que o condômino, sozinho, não tem legitimidade para exigir contas na Justiça. O caminho é reunir um quarto dos condôminos para convocar assembleia, que pode rejeitar as contas, destituir o síndico e autorizar o condomínio a cobrar dele judicialmente.

O dever do síndico e a quem ele presta contas

O síndico administra dinheiro alheio. Por isso, a lei impõe o dever de prestar contas, e a forma dessa prestação está no Código Civil:

Código Civil, art. 1.348, incisos IV a VIII:

Compete ao síndico: (...) IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

A reunião anual é o momento natural de aprovação das contas:

Código Civil, art. 1.350:

Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. § 1º Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. § 2º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

A Lei 4.591/1964, ainda aplicável no que não conflita com o Código Civil, acrescenta o dever de guardar por cinco anos toda a documentação contábil:

Lei 4.591/1964, art. 22, § 1º, alíneas f e g:

§ 1º Compete ao síndico: (...) f) prestar contas à assembléia dos condôminos. g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.

Esse conjunto mostra que a prestação de contas é devida à coletividade, por meio da assembleia. Isso não impede que o condômino peça para ver documentos (balancetes, notas, extratos), direito que costuma estar na convenção e que decorre da boa-fé. A recusa reiterada em mostrar documentos é, ela própria, indício de má administração e argumento para destituição.

Por que a ação individual costuma ser extinta

Muitos condôminos entram sozinhos com ação de prestação de contas e veem o processo extinto sem análise do mérito. O TJCE e o TJDFT têm reconhecido a ilegitimidade ativa do condômino isolado, porque a obrigação é perante a assembleia:

O raciocínio dos tribunais é evitar a fragmentação da gestão: se cada condômino pudesse exigir contas individualmente, o síndico responderia a dezenas de ações paralelas sobre o mesmo período. Isso não significa que o condômino esteja desamparado, mas que ele precisa usar os instrumentos coletivos que a lei oferece. Vale notar que há discussões sobre exceções, como a recusa em exibir documentos específicos que afetam diretamente o condômino, e esse ponto deve ser analisado caso a caso.

O caminho que funciona: assembleia, destituição e ação do condomínio

Se o síndico não convoca a assembleia anual, um quarto dos condôminos pode fazê-lo (art. 1.350, § 1º), e, se a assembleia não se reunir, o juiz decide a pedido de qualquer condômino (art. 1.350, § 2º). Na assembleia, os condôminos podem rejeitar as contas e votar a destituição:

Código Civil, art. 1.349:

A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Destituído o síndico, o condomínio, representado pela nova gestão, pode exigir judicialmente as contas e o ressarcimento. O TJDFT confirmou prazo de 15 dias para um ex-síndico prestar contas completas do período, lembrando que o dever sobrevive ao fim do mandato:

E o TJCE manteve a condenação de ex-síndico a ressarcir mais de R$ 100 mil ao condomínio pelos prejuízos de sua gestão:

Organizando a reação dos condôminos

• Peça por escrito os balancetes, extratos e notas fiscais do período.
• Registre a recusa ou o silêncio do síndico.
• Reúna assinaturas de pelo menos um quarto dos condôminos para convocar assembleia (arts. 1.350, § 1º, e 1.355).
• Inclua na pauta: análise das contas, contratação de auditoria e, se for o caso, destituição.
• Respeite o quórum de maioria absoluta dos presentes para a destituição e garanta ao síndico o direito de defesa.

Uma auditoria contábil independente, aprovada em assembleia, costuma ser a forma mais objetiva de transformar suspeitas em fatos. Ela dá à assembleia elementos para decidir e, se houver desvio, serve de base para a ação de exigir contas e de ressarcimento.

A destituição mal conduzida pode ser anulada, como ocorreu no TJDFT quando o edital ocultou a pauta e o quórum da convenção não foi atingido. Por isso, a convocação deve ser clara e o síndico deve ter oportunidade de se manifestar. Também é prudente evitar acusações públicas sem prova, porque imputar desvio a alguém em grupo de mensagens pode gerar dever de indenizar.

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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