Obras necessárias podem ser feitas pelo síndico sem assembleia, mas, se forem caras e não urgentes, dependem de aprovação; obras úteis exigem maioria dos condôminos, voluptuárias dois terços e acréscimos em áreas comuns dois terços. Obra aprovada com o quórum certo obriga todos e sustenta a taxa extra; obra feita sem aprovação pode virar responsabilidade pessoal do síndico.
Os quóruns do Código Civil
O art. 1.341 classifica as obras e fixa quem decide:
Código Civil, art. 1.341:
A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. § 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Quando a obra amplia ou acrescenta algo às partes comuns, entra o art. 1.342, com quórum de dois terços e proibição de construções que prejudiquem o uso das unidades ou das áreas comuns:
Código Civil, art. 1.342:
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Na prática, a classificação gera disputa. O TJCE tem considerado obras úteis, aprovadas pela maioria, a individualização de hidrômetros e a implantação de bicicletário, inclusive em segunda convocação:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0238245-22.2021.8.06.0001, Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 13/11/2025 favorável ao condomínio
Ação anulatória contra assembleia que aprovou a individualização dos hidrômetros e cotas extras. A Câmara classificou a obra como útil, aprovada por maioria simples dos presentes em segunda convocação, quórum legalmente observado, e manteve a validade das cotas extras.
Tese: Individualização de hidrômetros é obra útil, e sua aprovação em segunda convocação pela maioria dos presentes é válida.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3045307-07.2025.8.06.0001, Des. Mantovanni Colares Cavalcante, julgado em 11/03/2026 favorável ao condomínio
O condômino pediu a retirada de um bicicletário, a nulidade da taxa extra de R$ 612,00 (em quatro parcelas) e restituição. A Câmara qualificou o bicicletário como obra útil (art. 1.341, II), verificou aprovação unânime dos presentes em segunda convocação (arts. 1.352 e 1.353) e manteve a improcedência, lembrando que deliberações assembleares têm presunção de legitimidade.
Tese: Obra útil aprovada pela maioria em assembleia regular, com rateio, é válida e obriga todos.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Obras urgentes e a taxa extra
Para obras urgentes de segurança, há precedente que preserva a decisão da assembleia e a cobrança da cota extra: o TJCE negou a suspensão de taxa para reforma de telhado com notificação da Defesa Civil:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3010296-17.2025.8.06.0000, Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 06/02/2026 favorável ao condomínio
Condôminos pediram a suspensão de cota extraordinária para obra no telhado. A obra era urgente, com notificação da Defesa Civil, e foi aprovada em assembleia. A Câmara negou a tutela, por ausência de prova de ilegalidade, à luz dos arts. 1.341, II, e 1.342 do Código Civil.
Tese: Cota extra para obra urgente de segurança, aprovada em assembleia, dificilmente é suspensa sem prova de ilegalidade.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A cobrança da taxa extra, porém, precisa ter lastro documental. Para executá-la, a ata que a aprovou deve acompanhar a inicial; e se a convenção exige quórum próprio, aprovar com quórum menor torna a cobrança irregular, ainda que uma ratificação posterior possa corrigir o vício para frente:
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3001119-17.2021.8.06.0017, Juíza Samara de Almeida Cabral Pinheiro de Sousa, julgado em 12/09/2024 parcialmente favorável
A taxa condominial foi instituída sem o quórum qualificado previsto na convenção, o que tornou irregular a instituição e as cobranças. Depois, nova assembleia extraordinária observou o quórum, e a Turma reconheceu a perda superveniente de parte do objeto, reformando parcialmente a sentença.
Tese: Taxa criada sem o quórum da convenção é irregular, mas a ratificação posterior com quórum correto pode sanar o vício para frente.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Quando o síndico responde pessoalmente
O síndico que faz obra sem a aprovação exigida não está apenas descumprindo uma formalidade: está agindo fora dos poderes do cargo. O TJCE manteve a condenação pessoal de síndico que demoliu as casas de gás sem autorização da assembleia e causou dano a uma condômina:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0207602-91.2015.8.06.0001, Des. Djalma Teixeira Benevides, julgado em 06/08/2025 desfavorável ao condomínio
O síndico demoliu as casas de gás do condomínio sem autorização da assembleia e danificou área da autora. A Câmara manteve sua condenação pessoal por danos materiais: ao agir sem a deliberação exigida pelos arts. 1.341 e 1.348 do Código Civil, ele excedeu os poderes do cargo.
Tese: Síndico que faz obra sem a aprovação exigida pela assembleia responde pessoalmente pelos danos.
Partes: Pessoas físicas (nomes omitidos) (síndico e condômina).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
- Classifique a obra por escrito (necessária, útil, voluptuária ou acréscimo) com apoio técnico.
- Se for necessária e urgente, execute e convoque a assembleia imediatamente (art. 1.341, § 2º).
- Se não for urgente e for cara, aprove antes em assembleia especialmente convocada.
- Junte orçamentos, laudo e cronograma ao edital, para evitar alegação de surpresa.
- Registre na ata o quórum apurado e o rateio aprovado.
Seguindo esse cuidado, a deliberação fica mais protegida, inclusive quando é feita em ambiente virtual com amparo legal:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0225559-95.2021.8.06.0001, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 03/04/2025 favorável ao condomínio
Condômino pediu a nulidade de assembleia virtual que aprovou reformas e aumento do salário do síndico. A Câmara negou: a assembleia virtual tinha previsão legal durante a pandemia e as obras não eram voluptuárias, de modo que não se exigia o quórum de dois terços.
Tese: Assembleia virtual com amparo legal é válida, e obras não voluptuárias não exigem dois terços.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
O síndico pode fazer obra sem assembleia? Pode fazer obras necessárias. Se forem urgentes e caras, deve dar ciência à assembleia imediatamente; se não forem urgentes e forem caras, precisa de autorização prévia (art. 1.341).
Qual o quórum para obra útil? Maioria dos condôminos (art. 1.341, II). O TJCE já validou aprovação em segunda convocação pela maioria dos presentes quando a convenção permitia.
A taxa extra pode ser executada? Sim, se aprovada em assembleia e com a ata juntada à execução (art. 784, X, do CPC).
Condômino que votou contra é obrigado a pagar? Sim. Deliberação válida obriga todos os condôminos, inclusive os ausentes e os vencidos.
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O outro lado: o que o condômino pode alegar
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