O condomínio pode exigir judicialmente o desfazimento de alteração de fachada ou de construção em área comum feita sem aprovação, com multa e astreintes. Perde quando tolera a mesma conduta em outras unidades, quando demora anos para agir ou quando não prova o risco de uma obra interna.
O que a lei proíbe ao condômino
O art. 1.336, III, do Código Civil proíbe alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, e o inciso II proíbe obras que comprometam a segurança. A Lei 4.591/1964 reforça a vedação e prevê o desfazimento à custa do infrator:
Lei 4.591/1964, art. 10:
Art. 10. É defeso a qualquer condômino: I - alterar a forma externa da fachada; II - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no conjunto da edificação; III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; IV - embaraçar o uso das partes comuns. § 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se êste não a desfizer no prazo que lhe fôr estipulado.
Com essa base, o TJCE manteve a condenação de condômina a desfazer varanda fora do padrão arquitetônico, com a multa da convenção e astreintes:
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0215293-49.2021.8.06.0001, Des. José Tarcílio Souza da Silva, julgado em 18/03/2026 favorável ao condomínio
O condomínio pediu o desfazimento de varanda construída fora do padrão arquitetônico e a multa da convenção. A Câmara manteve a procedência: alterar a fachada é vedado pelo art. 1.336, III, do Código Civil e pelo art. 10, I, da Lei 4.591/1964; a multa pedida na inicial não foi extra petita e as astreintes eram proporcionais.
Tese: O condomínio pode obter judicialmente o desfazimento de alteração de fachada, com multa convencional e astreintes.
Partes: Condomínio Village Monte Prince I (autor) e condômina (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Até mudanças pequenas, como a cor da porta voltada para área comum, já foram tratadas como violação ao padrão estético, quando feitas sem autorização:
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3002012-21.2019.8.06.0003, Juiz Raimundo Ramonilson Carneiro Bezerra, julgado em 21/10/2020 favorável ao condomínio
O condômino mudou a cor da porta de entrada do apartamento, voltada para área comum, sem autorização. A Turma manteve a improcedência do pedido dele, reconhecendo a desobediência às normas condominiais e o comprometimento da harmonia estética.
Tese: Até mudanças pequenas que afetam o padrão estético comum dependem de autorização do condomínio.
Partes: Condomínio Edifício Lafitte e condômino (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Construção em área comum
A área comum pertence a todos, e intervir nela depende de deliberação coletiva. O TJCE reformou sentença que havia negado o desfazimento de construção em área comum e afirmou que obras semelhantes de outros condôminos não legitimam a irregularidade:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0201837-27.2024.8.06.0001, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 17/09/2025 favorável ao condomínio
A sentença negou a retirada de construção feita por condômina em área comum, porque a omissão do condomínio teria gerado expectativa legítima. A Câmara reformou: intervenção em área comum exige deliberação coletiva com quórum qualificado, e obras semelhantes de outros condôminos não legitimam a irregularidade.
Tese: Construção em área comum sem aprovação da assembleia pode ser desfeita, ainda que outros tenham feito algo parecido.
Partes: Condomínio Conjunto Habitacional Vila Cysne (autor) e condômina (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O instrumento processual também importa. A nunciação de obra nova serve para paralisar obra em andamento; obra concluída há anos exige outra ação. O TJCE manteve o desfazimento da construção em área comum, mas afastou a retirada de piscina concluída cerca de oito anos antes:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0103126-65.2016.8.06.0001, Des. Carlos Augusto Gomes Correia, julgado em 25/09/2025 parcialmente favorável
Em ação de nunciação de obra nova, o condômino foi condenado a desfazer construção em área comum que alterava a fachada e a retirar piscina da unidade privativa. A Câmara manteve o desfazimento da obra na área comum, mas afastou a retirada da piscina, concluída cerca de oito anos antes da ação, porque a nunciação serve para paralisar obra em andamento.
Tese: O condomínio deve agir enquanto a obra está em curso; nunciação não serve para desfazer obra concluída há anos.
Partes: Condomínio Isola de Capri (autor) e condômino (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Quando o condomínio perde: tolerância, isonomia e prova
Três situações têm levado à derrota do condomínio. A primeira é a tolerância prolongada: quinze anos de inércia levaram o TJCE a preservar o fechamento de varanda de um condômino até a instrução:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3013831-51.2025.8.06.0000, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 11/02/2026 desfavorável ao condomínio
O condomínio recorreu da tutela que preservava o fechamento de varanda de um condômino. A Câmara admitiu o recurso, mas negou provimento: quinze anos de inércia administrativa justificam manter a situação até a instrução esclarecer a tolerância e a isonomia entre unidades (supressio).
Tese: Tolerar uma irregularidade por muitos anos enfraquece o pedido do condomínio para desfazê-la.
Partes: Condomínio dos Edifícios Mônica Vasconcelos e Ana Tereza e condômino (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A segunda é a falta de isonomia. Se várias unidades fizeram a mesma alteração sem oposição, exigir de uma só viola a boa-fé objetiva:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0208197-90.2015.8.06.0001, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 12/11/2025 desfavorável ao condomínio
A assembleia determinou a retirada do muro de uma unidade, mas várias outras tinham feito alterações semelhantes sem oposição. A Câmara manteve a sentença que anulou a deliberação por ofensa à isonomia e à boa-fé objetiva.
Tese: O condomínio não pode exigir de um só condômino o que tolera de todos os outros.
Partes: Condomínio Sarah (autor) e condômino (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A terceira é a falta de prova técnica em obras internas. O TJCE negou o desfazimento de modificação interna feita em 2010 porque o laudo era unilateral e não demonstrava risco concreto:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0176970-14.2017.8.06.0001, Des. José Evandro Nogueira Lima Filho, julgado em 09/09/2025 desfavorável ao condomínio
O condomínio pediu o desfazimento de modificação interna feita em 2010 em uma unidade, alegando risco à estrutura. A Câmara manteve a improcedência: o laudo era unilateral e frágil, não houve prova de risco concreto e mais de 15 anos se passaram sem danos.
Tese: Para desfazer obra interna, o condomínio precisa provar risco real à segurança; laudo unilateral não basta.
Partes: Condomínio Morada dos Coqueiros (autor) e condômino (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
- Aja logo: notifique e, se preciso, ajuize enquanto a obra está em curso.
- Trate todos igualmente: levante as alterações existentes antes de exigir de um só.
- Se a assembleia quiser regularizar alterações antigas, aprove um padrão único (por exemplo, modelo de fechamento de varanda) com o quórum adequado.
- Em obra interna, contrate laudo técnico independente antes de acusar risco estrutural.
Perguntas frequentes
O condomínio pode mandar desfazer o fechamento de varanda? Pode, se a alteração viola o padrão da fachada e não foi aprovada. Mas a tolerância prolongada ou a existência de fechamentos semelhantes em outras unidades enfraquecem o pedido.
Quem paga o desfazimento? O condômino infrator. A Lei 4.591/1964 prevê que o síndico, com autorização judicial, pode mandar desmanchar à custa dele.
Posso multar e também pedir o desfazimento? Sim. A multa da convenção e o desfazimento são pedidos compatíveis, e o TJCE os concedeu juntos.
E obra dentro do apartamento? O condomínio só pode exigir o desfazimento se provar risco à segurança da edificação, de preferência com laudo independente.
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