O STJ já admitiu que condomínio de destinação residencial impeça a hospedagem atípica por plataformas, e o TJCE validou proibição aprovada por mais de dois terços. Mas a questão central, se a destinação residencial basta sozinha para proibir, está afetada no Tema 1.443 do STJ, ainda sem julgamento, com suspensão dos processos sobre o tema.
O que o STJ já decidiu
Em dois recursos especiais, o STJ manteve restrições do condomínio. No primeiro, a 4ª Turma entendeu que a regra de destinação residencial impede a hospedagem atípica, salvo deliberação qualificada que a permita; no segundo, a 3ª Turma manteve restrição a locações de curta duração aprovada pelo condomínio:
STJ, 4ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.819.075/RS, Min. Luis Felipe Salomão (vencido); relator para o acórdão Min. Raul Araújo, julgado em 20/04/2021 favorável ao condomínio
Informativo 693 do STJ: por maioria, a 4ª Turma negou provimento ao recurso das proprietárias. Prevaleceu o voto do Min. Raul Araújo: existindo na convenção regra de destinação residencial, é indevido o uso das unidades para hospedagem atípica (no caso, locação de partes do imóvel a pessoas diferentes, por plataforma), mas os condôminos podem, em assembleia e por maioria qualificada, permitir esse uso. O julgamento não tem efeito vinculante.
Tese: Com destinação residencial na convenção, o condomínio pode impedir a hospedagem atípica por plataforma, salvo deliberação qualificada que a permita.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, 3ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.884.483/PR, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 23/11/2021 favorável ao condomínio
Informativo 720 do STJ: a 3ª Turma, por unanimidade (com fundamentos diferentes entre os votos, segundo a consulta processual), negou provimento ao recurso do proprietário e manteve a restrição imposta pelo condomínio, que havia proibido locações por prazo inferior a 90 dias (dado do caso conforme notícia do IRIB). Destaque oficial: o condomínio de destinação exclusivamente residencial pode proibir a locação de unidade autônoma por curto período.
Tese: O condomínio de destinação exclusivamente residencial pode proibir a locação de unidade autônoma por curto período.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: processo.stj.jus.br
A base normativa é a destinação do edifício, que integra o ato de instituição e só se altera por dois terços dos votos (art. 1.351), e o dever do condômino de dar à unidade a mesma destinação da edificação (art. 1.336, IV):
Código Civil, art. 1.351 (redação da Lei 14.405/2022):
Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
Tema 1.443: o ponto ainda em aberto
O STJ afetou ao rito dos repetitivos a pergunta que mais interessa aos condomínios: a cláusula de destinação residencial é suficiente, por si só, para impedir a locação por curto período via plataformas, sem proibição expressa? Há ordem de suspensão dos processos pendentes sobre a questão:
STJ, 2ª Seção, Recursos Especiais Repetitivos (afetação) nº Tema Repetitivo 1.443 (REsp 2.272.536/SP e REsp 2.272.537/SC), Min. Raul Araújo, julgado em afetação em 01/06/2026 (sessão de 20 a 26/05/2026) tema pendente de julgamento
Questão afetada: definir se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção é suficiente para impedir a locação de unidades por curto período, por plataformas digitais, independentemente de proibição expressa. Há ordem de suspensão do processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem sobre idêntica questão. Em 21/10/2026, a página oficial de repetitivos mostrava a situação "Afetado", sem data de julgamento (última atualização da página: 01/06/2026).
Tese: Pendente de julgamento: o STJ ainda vai dizer se a destinação residencial, sozinha, basta para proibir aluguel de curta temporada por plataforma.
Partes: Condomínios e proprietários (processos afetados).
Ementa: processo.stj.jus.br
Para o síndico, isso tem duas consequências práticas. Primeiro, ações novas sobre o tema podem ficar paradas até o julgamento. Segundo, a forma mais segura de agir hoje é não depender apenas da cláusula genérica: se a coletividade quer restringir, deve deliberar expressamente, com quórum qualificado e registro em ata. O TJCE validou proibição no setor residencial de condomínio misto aprovada por mais de dois terços:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3090845-11.2025.8.06.0001, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 09/09/2026 favorável ao condomínio
Em condomínio misto, a assembleia proibiu no setor residencial a exploração de unidades por plataformas de hospedagem de curta duração. A Câmara manteve a deliberação: a ata mostrou quórum acima de dois terços (art. 1.351 do Código Civil), ratificado depois por unanimidade, e a atividade do autor era de hospedagem atípica, com alta rotatividade e fracionamento, distinta da locação por temporada do art. 48 da Lei 8.245/1991.
Tese: Hospedagem atípica de alta rotatividade pode ser vedada por deliberação com quórum de dois terços em condomínio de destinação residencial.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
E o tempo protege a deliberação: ação para anulá-la por vício de quórum ou convocação decai em dois anos:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0259296-84.2024.8.06.0001, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 23/04/2026 favorável ao condomínio
A sentença havia anulado alteração do regimento que restringia locação por plataformas digitais. A Câmara reformou: vícios de quórum e convocação tornam a assembleia anulável, sujeita ao prazo de dois anos do art. 179 do Código Civil, que já havia passado; e, havendo destinação residencial na convenção, a restrição apenas a concretiza, sem exigir o quórum do art. 1.351. Em embargos de declaração julgados em 24/06/2026, a Câmara integrou o acórdão para julgar também improcedente o pedido declaratório de legalidade da locação por plataformas, mantida a decadência.
Tese: A anulação de assembleia por vício de quórum ou convocação decai em dois anos, e a destinação residencial pode fundamentar restrição a hospedagem atípica.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Regular em vez de proibir, e cuidado com autorizações
Outra opção é regular o uso: cadastro prévio de hóspedes, limite de ocupantes, horário de silêncio, uso de áreas comuns, responsabilidade do proprietário pelas multas. Essa via não depende só da cláusula de destinação residencial, objeto do Tema 1.443, e já tem respaldo: o TJCE manteve multa de dez cotas ao proprietário por festa promovida por hóspedes:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0131298-12.2019.8.06.0001, Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 29/01/2026 favorável ao condomínio
A proprietária alugou o apartamento por plataforma digital e os hóspedes promoveram festa de madrugada com som alto. O condomínio aplicou multa de dez cotas (R$ 16.330,00) por reincidência, com base no regimento interno. A Câmara manteve a multa: a prova documental (relatório da portaria, mensagens e ata) comprovou a festa e o ruído, e o proprietário responde pelas infrações de quem ocupa a unidade.
Tese: O proprietário responde perante o condomínio pelas infrações cometidas por quem ocupa sua unidade, inclusive hóspedes de locação por plataforma.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Há, porém, um risco do lado do condomínio: revogar sem motivo uma autorização expressa já concedida. O TJDFT condenou condomínio a indenizar anfitriã que tinha autorização havia anos e teve reserva cancelada por revogação repentina:
TJDFT, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do DF, Recurso Inominado nº 0722719-29.2025.8.07.0020, Juíza Silvana da Silva Chaves, julgado em 22/04/2026 desfavorável ao condomínio
A condômina, anfitriã em plataforma havia 14 anos, tinha autorização expressa do condomínio para locação por temporada, que foi revogada de forma repentina e imotivada, com cancelamento de reserva. A Turma manteve a indenização por danos materiais com base na boa-fé objetiva e na confiança legítima, e negou dano moral.
Tese: Revogar sem motivo uma autorização expressa de locação por temporada viola a confiança legítima e gera dever de indenizar o prejuízo material.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
- Verifique a destinação na convenção e no ato de instituição.
- Se a assembleia quer restringir, delibere expressamente, com o quórum de dois terços, e registre o resultado.
- Se preferir regular, aprove regras de cadastro, ocupação, ruído e responsabilidade do proprietário.
- Não revogue autorizações individuais sem deliberação e motivação, com prazo de transição.
- Acompanhe o julgamento do Tema 1.443 e revise as regras quando a tese for fixada.
Perguntas frequentes
O condomínio pode proibir Airbnb? O STJ já admitiu restrições em condomínios residenciais, e o TJCE validou proibição aprovada por mais de dois terços. Se a destinação residencial basta sozinha está pendente no Tema 1.443.
Qual o quórum para proibir? Os precedentes favoráveis ao condomínio envolvem deliberação qualificada; a alteração da destinação exige dois terços (art. 1.351). Conferir a convenção é indispensável.
O proprietário responde pelas multas dos hóspedes? Sim. O TJCE manteve multa ao proprietário por festa promovida por hóspedes de plataforma.
Os processos sobre Airbnb estão parados? O STJ determinou a suspensão dos processos pendentes que tratem da questão afetada no Tema 1.443. É preciso verificar, caso a caso, se a ação se enquadra.
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O outro lado: o que o condômino pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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