O STJ já admitiu, em casos concretos, que condomínios residenciais proíbam a hospedagem de curta duração por plataformas, e afetou o Tema 1.443 para definir se a simples destinação residencial da convenção basta para isso, com suspensão nacional dos processos sobre essa questão. Enquanto não houver tese, cada caso depende da convenção, do quórum e do tipo de uso.
Locação por temporada e hospedagem atípica não são a mesma coisa
A Lei do Inquilinato prevê expressamente a locação para temporada, de até 90 dias, para residência temporária do locatário:
Lei 8.245/1991, art. 48, caput:
Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
O conflito surge quando a unidade passa a receber hóspedes diferentes a cada poucos dias, às vezes com quartos alugados separadamente, serviços de limpeza e alta rotatividade. Os tribunais têm chamado essa situação de hospedagem atípica, mais próxima de atividade comercial do que de moradia. O dever do condômino de dar à unidade a mesma destinação da edificação (art. 1.336, IV) e a regra de que mudar a destinação exige dois terços dos votos (art. 1.351) entram nesse debate:
Código Civil, art. 1.351 (redação da Lei 14.405/2022):
Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
O que o STJ já decidiu e o que está em aberto
Em 2021, a 4ª Turma do STJ entendeu, por maioria e no caso concreto, que os contratos configuravam hospedagem atípica e que o condomínio residencial podia impedi-los:
STJ, 4ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.819.075/RS, Min. Luis Felipe Salomão (vencido); relator para o acórdão Min. Raul Araújo, julgado em 20/04/2021 desfavorável ao condômino
Informativo 693 do STJ: por maioria, a 4ª Turma negou provimento ao recurso das proprietárias. Prevaleceu o voto do Min. Raul Araújo: existindo na convenção regra de destinação residencial, é indevido o uso das unidades para hospedagem atípica (no caso, locação de partes do imóvel a pessoas diferentes, por plataforma), mas os condôminos podem, em assembleia e por maioria qualificada, permitir esse uso. O julgamento não tem efeito vinculante.
Tese: Com destinação residencial na convenção, o condomínio pode impedir a hospedagem atípica por plataforma, salvo deliberação qualificada que a permita.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: processo.stj.jus.br
No mesmo ano, a 3ª Turma, por unanimidade, manteve a restrição de um condomínio de destinação exclusivamente residencial que havia proibido locações por prazo inferior a 90 dias:
STJ, 3ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.884.483/PR, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 23/11/2021 desfavorável ao condômino
Informativo 720 do STJ: a 3ª Turma, por unanimidade (com fundamentos diferentes entre os votos, segundo a consulta processual), negou provimento ao recurso do proprietário e manteve a restrição imposta pelo condomínio, que havia proibido locações por prazo inferior a 90 dias (dado do caso conforme notícia do IRIB). Destaque oficial: o condomínio de destinação exclusivamente residencial pode proibir a locação de unidade autônoma por curto período.
Tese: O condomínio de destinação exclusivamente residencial pode proibir a locação de unidade autônoma por curto período.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: processo.stj.jus.br
Em 2026, a 2ª Seção afetou o Tema 1.443 para decidir, com efeito vinculante, se a cláusula de destinação residencial é suficiente para impedir a locação de curta duração por plataformas, mesmo sem proibição expressa, e determinou a suspensão dos processos pendentes sobre a mesma questão:
STJ, 2ª Seção, Recursos Especiais Repetitivos (afetação) nº Tema Repetitivo 1.443 (REsp 2.272.536/SP e REsp 2.272.537/SC), Min. Raul Araújo, julgado em afetação em 01/06/2026 (sessão de 20 a 26/05/2026) tema pendente de julgamento
Questão afetada: definir se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção é suficiente para impedir a locação de unidades por curto período, por plataformas digitais, independentemente de proibição expressa. Há ordem de suspensão do processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem sobre idêntica questão. Em 21/10/2026, a página oficial de repetitivos mostrava a situação "Afetado", sem data de julgamento (última atualização da página: 01/06/2026).
Tese: Pendente de julgamento: o STJ ainda vai dizer se a destinação residencial, sozinha, basta para proibir aluguel de curta temporada por plataforma.
Partes: Condomínios e proprietários (processos afetados).
Ementa: processo.stj.jus.br
É honesto dizer que o resultado está em aberto. Até a tese ser fixada, nenhum advogado pode afirmar com segurança qual será o desfecho de um caso que dependa apenas da destinação residencial.
Como os tribunais estaduais têm decidido enquanto isso
Quando há deliberação específica, com quórum qualificado, o cenário é diferente da simples cláusula de destinação. O TJCE manteve proibição aprovada por mais de dois terços no setor residencial de um condomínio misto, porque a atividade do autor era de hospedagem atípica:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3090845-11.2025.8.06.0001, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 09/09/2026 desfavorável ao condômino
Em condomínio misto, a assembleia proibiu no setor residencial a exploração de unidades por plataformas de hospedagem de curta duração. A Câmara manteve a deliberação: a ata mostrou quórum acima de dois terços (art. 1.351 do Código Civil), ratificado depois por unanimidade, e a atividade do autor era de hospedagem atípica, com alta rotatividade e fracionamento, distinta da locação por temporada do art. 48 da Lei 8.245/1991.
Tese: Hospedagem atípica de alta rotatividade pode ser vedada por deliberação com quórum de dois terços em condomínio de destinação residencial.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Por outro lado, o condomínio que autoriza expressamente a locação por temporada não pode revogar a autorização de surpresa, sem motivo. O TJDFT condenou o condomínio a indenizar o prejuízo material de uma anfitriã nessa situação:
TJDFT, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do DF, Recurso Inominado nº 0722719-29.2025.8.07.0020, Juíza Silvana da Silva Chaves, julgado em 22/04/2026 favorável ao condômino
A condômina, anfitriã em plataforma havia 14 anos, tinha autorização expressa do condomínio para locação por temporada, que foi revogada de forma repentina e imotivada, com cancelamento de reserva. A Turma manteve a indenização por danos materiais com base na boa-fé objetiva e na confiança legítima, e negou dano moral.
Tese: Revogar sem motivo uma autorização expressa de locação por temporada viola a confiança legítima e gera dever de indenizar o prejuízo material.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
E o proprietário que aluga responde pelas infrações dos hóspedes. O TJCE manteve multa de dez cotas aplicada após festa promovida por hóspedes de plataforma:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0131298-12.2019.8.06.0001, Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 29/01/2026 desfavorável ao condômino
A proprietária alugou o apartamento por plataforma digital e os hóspedes promoveram festa de madrugada com som alto. O condomínio aplicou multa de dez cotas (R$ 16.330,00) por reincidência, com base no regimento interno. A Câmara manteve a multa: a prova documental (relatório da portaria, mensagens e ata) comprovou a festa e o ruído, e o proprietário responde pelas infrações de quem ocupa a unidade.
Tese: O proprietário responde perante o condomínio pelas infrações cometidas por quem ocupa sua unidade, inclusive hóspedes de locação por plataforma.
Partes: Condomínio residencial e condômino(a) pessoa física (nomes omitidos).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O que fazer, conforme o seu lado
Para o proprietário que aluga: leia a convenção e o regimento, verifique se há proibição expressa e com qual quórum foi aprovada, confira se o seu processo se enquadra na suspensão do Tema 1.443 e, sobretudo, controle o comportamento dos hóspedes com regras claras no anúncio, porque a multa recai sobre você.
Para o morador incomodado: registre ocorrências, peça ao síndico a aplicação do regimento e, se for o caso, proponha em assembleia uma regra expressa, aprovada com o quórum adequado. A deliberação clara, com quórum de dois terços, tem tido melhor resultado nos tribunais do que a interpretação genérica da destinação residencial.
- Confira se há cláusula expressa sobre locação curta e com que quórum foi aprovada.
- Verifique o prazo de dois anos para impugnar a deliberação.
- Acompanhe o andamento do Tema 1.443 no portal de repetitivos do STJ.
- Guarde provas do tipo de uso (temporada para família ou hospedagem fracionada).
Perguntas frequentes
O condomínio pode proibir Airbnb? Há decisões do STJ e do TJCE admitindo a proibição em casos concretos, especialmente com cláusula expressa ou deliberação de dois terços. Se basta a destinação residencial, sem proibição expressa, é a questão do Tema 1.443, ainda pendente.
Meu processo sobre Airbnb está suspenso? O STJ determinou a suspensão dos processos que tratem de idêntica questão: se a destinação residencial basta para impedir a locação curta por plataforma. Casos com proibição expressa podem ter tratamento diferente, e isso precisa ser analisado no processo.
Quem paga a multa se o hóspede fizer barulho? O proprietário da unidade, perante o condomínio. O TJCE manteve multa de dez cotas aplicada ao dono por festa promovida por hóspedes.
Leia também
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
Seu condomínio quer proibir ou já proibiu a locação por plataforma?
Análise inicial sem compromisso, direto com o advogado.
Falar no WhatsApp
Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.
Verificar inscrição e CNPJ