A multa pactuada, proporcional ao período que faltava cumprir (art. 4º). Ela é afastada se o inquilino foi transferido pelo empregador e avisou com 30 dias, ou se a saída decorreu de culpa do locador, como imóvel com vício grave.
Proporcionalidade e exceções
A regra é a do art. 4º da Lei 8.245/1991, com a dispensa por transferência no parágrafo único:
Lei 8.245/1991, art. 4º, caput e parágrafo único:
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
O TJCE tem mantido a multa quando o inquilino sai sem justificativa legal, mas reduz proporcionalmente:
TJCE, 5ª Turma Recursal Provisória, Recurso Inominado Cível nº 3002030-03.2023.8.06.0003, Juíza Samara de Almeida Cabral Pinheiro de Sousa, julgado em 30/06/2026 favorável ao proprietário
A locatária rescindiu antecipadamente alegando cobranças abusivas do locador, sem provar. A Turma manteve a condenação aos aluguéis atrasados, juros de 1% ao mês, multa moratória de 10% e multa compensatória prevista no contrato (art. 4º da Lei 8.245/1991).
Tese: Sem prova de culpa do locador, a saída antecipada gera multa compensatória, além dos aluguéis e encargos em atraso.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3002395-93.2024.8.06.0012, Juíza Valéria Carneiro Sousa dos Santos (relatora suplente), julgado em 19/11/2025 parcialmente favorável
Em locação não residencial, a Turma manteve o aluguel do último mês por falta de prova da entrega antecipada das chaves e a responsabilidade do fiador até a efetiva entrega, mas reduziu proporcionalmente a multa rescisória (art. 4º da Lei 8.245/1991 e art. 413 do CC) e afastou honorários contratuais da condenação no Juizado.
Tese: A multa por saída antecipada é devida, mas proporcional ao tempo que faltava cumprir.
Partes: Locador(es) e locatário(s) pessoas físicas (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O STJ entendeu que até o despejo não livra o inquilino nem o fiador da multa compensatória:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.906.869/SP, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 14/06/2022 favorável ao proprietário
Em locação não residencial, a Terceira Turma negou provimento ao recurso especial (julgamento em 14/06/2022, DJe 17/06/2022). Pela ementa (espelho oficial do acórdão, dados abertos do STJ), a multa compensatória do art. 4º também é devida quando a devolução do imóvel decorre de ordem judicial de despejo, e, não havendo extinção ou exoneração da garantia, o fiador também responde por ela.
Tese: Ser despejado não livra o inquilino nem o fiador da multa compensatória pela quebra do contrato.
Partes: Locação não residencial; Best Metais e Soldas S.A. (recorrida) e recorrente pessoa física.
Ementa: processo.stj.jus.br
Perguntas frequentes
Posso cobrar três aluguéis de multa integral? Só proporcionalmente ao tempo que faltava cumprir, segundo o art. 4º.
Transferência de emprego isenta da multa? Sim, se o empregador transferiu o inquilino para outra localidade e ele avisou por escrito com 30 dias.
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O outro lado: o que o inquilino pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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