Durante a construção, o saldo devedor pode ser corrigido pelo INCC, mas, a partir do fim da tolerância, se a obra estiver atrasada, o STJ manda substituir o INCC pelo IPCA, salvo se o IPCA for mais caro para o consumidor.
Por que o INCC existe e por que deixa de valer
O INCC mede a variação do custo da construção civil. Faz sentido usá-lo enquanto a obra está em andamento dentro do prazo, porque a construtora está, de fato, comprando material e pagando mão de obra. Quando a obra atrasa por culpa da construtora, continuar aplicando o INCC significa repassar ao comprador o custo de um período que só existe por causa do inadimplemento da empresa.
O Tema 996 do STJ resolveu a questão: descumprido o prazo de entrega com a tolerância, cessa a correção do saldo devedor por indexador setorial, que deve ser substituído pelo IPCA, salvo quando este for mais gravoso ao consumidor.
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.729.593/SP (Tema Repetitivo 996), Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 (data de julgamento indicada na pesquisa de jurisprudência do STJ; a página de repetitivos indica 11/09/2019; DJe 27/09/2019) favorável ao consumidor
Em promessa de compra e venda de imóvel na planta do Programa Minha Casa, Minha Vida (faixas 1,5, 2 e 3), a Segunda Seção fixou quatro teses: o contrato deve ter prazo certo de entrega, não vinculado ao financiamento, admitido só o acréscimo da tolerância; descumprido o prazo com a tolerância, o prejuízo do comprador é presumido e se indeniza na forma de aluguel mensal até a disponibilização da posse; é ilícito cobrar juros de obra após o prazo com a tolerância; e o indexador setorial (INCC) é substituído pelo IPCA durante o atraso, salvo se este for mais gravoso.
Tese: Atraso após a tolerância gera lucros cessantes presumidos em valor de aluguel, torna ilícita a cobrança de juros de obra e troca o INCC pelo IPCA.
Partes: Incorporadoras do Programa Minha Casa, Minha Vida (REsp em IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000, TJSP).
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 2.075.951/SP, Min. Humberto Martins, julgado em 08/06/2026 (DJEN 11/06/2026) favorável ao consumidor
A Terceira Turma não conheceu do recurso especial da Gafisa (unânime, 08/06/2026). Com isso, ficou mantido o acórdão do TJSP segundo o qual a pandemia de covid-19 não foi fortuito externo capaz de justificar o atraso e a substituição do INCC por índice mais favorável durante a mora foi lícita.
Tese: Recurso não conhecido: permanece a conclusão de origem de que a pandemia é fortuito interno.
Partes: Incorporadora e adquirente.
Ementa: scon.stj.jus.br
O que pode ser pedido
O comprador pode pedir o recálculo do saldo devedor desde o fim da tolerância, com troca do INCC pelo IPCA, e a devolução das diferenças já pagas. Em muitos casos, o valor é relevante, porque o INCC acumulou altas fortes em anos recentes. Também é possível pedir que a nova regra valha para as parcelas futuras até a entrega.
O quadro-resumo deve indicar os índices de correção e o período de aplicação de cada um, nos termos do art. 35-A da Lei 4.591/1964. Índices não informados com clareza devem ser interpretados a favor do consumidor, como manda o art. 47 do CDC:
Lei 4.591/1964, art. 35-A, caput, V, VI e XII:
Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter: (...) V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um; VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; (...) XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.
CDC, art. 47:
Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.
O TJCE confirmou esse pedido em 2025: num contrato da Novaes Engenharia, a correção pelo INCC depois do fim do prazo de entrega foi considerada ilícita e substituída pelo IPCA, com devolução da diferença a partir da data da mora.
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0249696-73.2023.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 10/12/2025 favorável ao consumidor
O contrato previa entrega em 31/12/2020 com 180 dias de tolerância. O TJCE descontou os 101 dias de suspensão da construção civil na pandemia e fixou a mora a partir de 09/09/2021; as chaves só vieram em 07/12/2021. Manteve a substituição do INCC pelo IPCA depois do fim do prazo, reconheceu dano moral de R$ 10.000,00 porque o imóvel foi entregue com falhas graves nas áreas comuns, e aplicou a indenização de 1% do valor pago por mês de atraso do art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/64, afastando a cumulação com lucros cessantes (Tema 970).
Tese: Depois do prazo de entrega, o saldo não pode ser corrigido pelo INCC; a multa legal de 1% ao mês não se soma aos lucros cessantes.
Partes: Novaes Engenharia SPE III Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Cuidados de cálculo
Nem toda cobrança de correção é indevida. Antes do fim da tolerância, o INCC contratado é válido. Depois das chaves, o contrato costuma prever outro índice, em regra válido. O pedido se concentra no intervalo entre o fim da tolerância e a efetiva entrega. Uma planilha comparativa, mês a mês, com os dois índices, é a forma mais segura de mostrar a diferença ao juiz.
Se o comprador também pede lucros cessantes e juros de obra, os três pedidos convivem, porque cada um repara um prejuízo diferente: a privação do uso, o encargo bancário prolongado e a correção indevida do saldo. O que não se soma são multa moratória e lucros cessantes pelo mesmo período.
Perguntas frequentes
A construtora pode corrigir pelo INCC durante o atraso? Não, depois do fim da tolerância. O STJ manda usar o IPCA, salvo se ele for mais caro.
Posso pedir de volta o que paguei a mais? Sim, a diferença entre INCC e IPCA no período de atraso, com correção.
Isso vale fora do Minha Casa Minha Vida? O Tema 996 foi fixado para o programa, mas o STJ manteve, sem rever o mérito, acórdão que aplicou a substituição do índice em outro contrato com atraso.
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