Vaga de garagem: vaga fixa, uso rotativo, aluguel e danos ao veículo

Só há direito a vaga fixa e exclusiva quando ela está individualizada na matrícula ou atribuída pela convenção; sem isso, prevalece o uso definido pelo condomínio, como o rotativo. A vaga não pode ser vendida ou alugada a quem não é condômino sem autorização expressa da convenção, e o condomínio, em regra, não responde por danos ao carro se não assumiu o dever de guarda.

Vaga autônoma, vaga acessória e vaga comum

A garagem pode ter naturezas diferentes. A vaga pode ser unidade autônoma, com matrícula própria; pode ser acessória, vinculada a um apartamento na matrícula; ou pode ser área comum, com uso disciplinado pela convenção (sorteio, rodízio, ordem de chegada). O Código Civil trata do tema no art. 1.331, § 1º, e restringe a alienação e o aluguel a estranhos:

Código Civil, art. 1.331, § 1º:

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Quando houver aluguel entre condôminos, o art. 1.338 dá preferência, em condições iguais, aos condôminos sobre estranhos e, entre todos, aos possuidores. Na prática, o primeiro documento a consultar é a matrícula do apartamento, que diz se há vaga e se ela é determinada, seguida da convenção e do memorial de incorporação.

Quando não existe direito a vaga fixa

O TJCE negou pedido de vaga fixa de condômino cuja matrícula e convenção não individualizavam vagas, reconhecendo o uso rotativo como prática válida:

Esse precedente ilustra um ponto importante: o Judiciário não substitui a vontade coletiva expressa na convenção. Se você quer mudar o sistema de uso, o caminho é a assembleia, com o quórum exigido para alterar a convenção ou o regimento. Se a convenção atribui vagas e o condomínio desrespeita, aí sim há direito a ser defendido.

Situação diferente é a ocupação de área comum por um condômino. O TJCE já manteve, por boa-fé objetiva e situação consolidada por décadas, o uso exclusivo de área comum por uma unidade, o que mostra que a análise depende muito da história do prédio e dos documentos:

Danos e furtos na garagem

Uma dúvida frequente é se o condomínio responde por arranhões, batidas ou furtos na garagem. Como a relação é civil, a responsabilidade depende de culpa do condomínio ou de um dever de guarda assumido na convenção, no regimento ou por deliberação. O TJCE negou indenização por dano a veículo justamente por não haver ato ilícito do condomínio nem previsão de guarda:

Já quando o dano é causado por outro morador identificado, a ação deve ser dirigida a ele. E, se o condomínio contrata vigilância e o funcionário falha de modo grave, a análise pode mudar, porque aí há conduta concreta do condomínio. Por isso, o primeiro passo é pedir as imagens das câmeras e o registro da portaria, que costumam ser apagados em poucos dias.

Passos práticos

• Leia a matrícula do imóvel e a convenção para saber a natureza da sua vaga.
• Se a vaga é sua e está sendo usada por outro, notifique o síndico e o ocupante.
• Para danos ao carro, peça imediatamente as imagens e registre ocorrência na portaria.
• Verifique se a convenção ou o regimento prevê dever de guarda ou seguro.
• Para alugar sua vaga, confira se a convenção autoriza locação a não condôminos.

Se a convenção for omissa ou injusta quanto às vagas, a solução duradoura passa pela assembleia, com proposta clara de sorteio periódico, rodízio ou demarcação, aprovada pelo quórum exigido para alterar a convenção ou o regimento.

Quando o problema é a perturbação no uso (carro de vizinho invadindo a vaga, obstrução do acesso), a convenção costuma prever multa ao infrator, e o síndico tem o dever de fazer cumprir as normas internas (art. 1.348, IV). No caso da área comum consolidada citado acima, a sentença também determinou a desobstrução do acesso à garagem e à escada, ponto que não foi objeto de recurso. Notificar formalmente o síndico, com fotos e datas, costuma ser o primeiro passo para que a própria administração resolva.

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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