A administradora atua como mandatária do condomínio, com as funções que a assembleia aprovar delegar; ela responde pelos prejuízos que causar por culpa, mas não pelas decisões de gestão que cabem ao síndico. A delegação não elimina o dever do síndico de fiscalizar, e o condomínio responde perante terceiros pelos atos de quem nomeou.
Natureza jurídica: mandato e delegação aprovada
O síndico pode transferir funções administrativas a outrem, desde que a assembleia aprove, salvo regra contrária da convenção:
Código Civil, art. 1.348, §§ 1º e 2º:
§ 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
A relação com a administradora segue as regras do mandato. Ela age em nome do condomínio, deve empregar diligência e responde pelos prejuízos que causar por culpa, além de prestar contas da sua gerência:
Código Civil, art. 653:
Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Código Civil, art. 667, caput:
Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.
Código Civil, art. 668:
Art. 668. O mandatário é obrigado a dar contas de sua gerência ao mandante, transferindo-lhe as vantagens provenientes do mandato, por qualquer título que seja.
Por isso o contrato deve dizer exatamente o que foi delegado: emissão de boletos, cobrança extrajudicial, folha de pagamento, contabilidade, guarda de documentos, prestação de contas mensal ao síndico e ao conselho.
Quando a administradora responde e quando não
Nas decisões reunidas aqui, a linha separa execução técnica de decisão de gestão. O TJCE afastou a condenação solidária da administradora pelo déficit do condomínio, porque ela era mandatária e assessora sem poder sobre despesas, e manteve a do ex-síndico:
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0214172-78.2024.8.06.0001, Des. Francisco Luciano Lima Rodrigues, julgado em 27/08/2026 parcialmente favorável
A sentença condenou solidariamente ex-síndico e administradora a ressarcir R$ 166.075,67 de déficit nas contas entre setembro de 2021 e abril de 2023. A Câmara manteve a condenação do ex-síndico, por falta de diligência e transparência, mas afastou a da administradora, que atuava como mandatária e assessora técnica, sem poder de decisão sobre despesas. Também revogou de ofício a gratuidade do condomínio, que tinha arrecadação regular.
Tese: A administradora que só assessora não responde pela má gestão orçamentária do síndico; o ex-síndico responde.
Partes: Condomínio Parc du Soleil, Esquadra Atlântida I Serviços Combinados para Apoio a Condomínios Ltda. e ex-síndico (nome omitido).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Também não basta acusar. O TJCE manteve a improcedência de ação do condomínio contra a administradora por desvio, por falta de prova robusta, mesmo com revelia:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0282706-11.2023.8.06.0001, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 12/11/2025 desfavorável ao condomínio
O condomínio acusou a administradora e sua sócia de má gestão e desvio, pedindo R$ 4.352,76 de danos materiais e R$ 20.000,00 de danos morais. A Câmara manteve a improcedência: mesmo com revelia, cabia ao autor provar os fatos constitutivos, e não houve prova robusta de irregularidade ou desvio.
Tese: Acusar a administradora de desvio exige prova concreta; revelia não dispensa o condomínio de provar.
Partes: Condomínio Saint Gilbert Residence e Audit Serviços de Apoio e Administração Condominial Ltda. ME.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Em ações de condôminos, o TJCE já excluiu a administradora do processo por ilegitimidade, porque ela atua em nome do condomínio. Mas falhas próprias, como segurança de dados na emissão de boletos, podem gerar responsabilidade dela, ainda que reduzida pela culpa concorrente do condômino:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0246064-73.2022.8.06.0001, Desa. Maria Regina Oliveira Câmara, julgado em 13/06/2025 favorável ao condomínio
Condômino processou o condomínio, a síndica e a representante da administradora por danos ao veículo na garagem. A Câmara manteve a ilegitimidade da síndica e da administradora e a improcedência contra o condomínio, sem previsão expressa de guarda na convenção ou no regimento e sem prova da origem e da data do dano.
Tese: Síndica e administradora não respondem pessoalmente por dano em garagem; o condomínio só responde se houver previsão ou falha provada.
Partes: Condomínio Edifício Blue Ocean e condômino (nome omitido).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJDFT, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do DF, Recurso Inominado nº 0739474-43.2025.8.07.0016, Juíza Margareth Cristina Becker, julgado em 10/11/2025 parcialmente favorável
Condômino pagou boletos falsos de taxa condominial recebidos por e-mail com seus dados. A Turma tratou a relação como paritária (a administradora atua como preposta do condomínio), reconheceu uso indevido dos dados pessoais em violação à LGPD, mas também a desídia do condômino, que não conferiu o beneficiário apesar do alerta da administradora nos e-mails. Aplicou culpa concorrente: a administradora restitui metade do prejuízo (R$ 1.050,00 de R$ 2.100,00) e o dano moral foi afastado.
Tese: Falha na segurança dos dados pode gerar responsabilidade da administradora, reduzida pela culpa concorrente do condômino que não confere o boleto.
Partes: Administradora de condomínios (recorrente) e condômino (nome omitido).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
O condomínio responde pelos atos de quem nomeou
Perante condôminos e terceiros, o condomínio responde pelos atos de seus prepostos. O TJCE condenou condomínio cujo administrador, nomeado em assembleia, reteve chaves e alugou flats sem autorização, e ainda declarou inexigíveis as cotas do período:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0193175-94.2012.8.06.0001, Des. Carlos Augusto Gomes Correia, julgado em 19/02/2026 desfavorável ao condomínio
O administrador nomeado em assembleia reteve as chaves de três flats, alugou-os sem autorização e sem prestar contas, e os enxovais desapareceram. A Câmara manteve a condenação do condomínio por danos materiais, lucros cessantes e danos morais, pela responsabilidade por atos do preposto, e a inexigibilidade das cotas do período em que os donos ficaram sem a posse.
Tese: O condomínio responde pelos atos do administrador que nomeou, inclusive com perda das cotas do período.
Partes: Condomínio do Edifício Ocean Tower e proprietários de flats (nomes omitidos).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Daí a importância de fiscalizar. O TJDFT manteve ação regressiva por despesas trabalhistas geradas por falhas de gestão e afirmou que delegar à administradora não afasta o dever de fiscalização:
TJDFT, 6ª Turma Cível, Embargos de Declaração na Apelação Cível nº 0738827-30.2024.8.07.0001, Des. Arquibaldo Carneiro Portela, julgado em 13/05/2026 favorável ao condomínio
Em 11/02/2026 a Turma manteve a condenação da empresa síndica e de seu sócio-administrador a ressarcir o condomínio pelo que ele pagou em reclamação trabalhista: a demissão de empregado sem regularizar as funções acumuladas foi ato de gestão imprudente, com culpa e nexo causal, e o sócio responde por atos praticados na gestão, sem necessidade de desconsideração da personalidade jurídica. Nos embargos de declaração, rejeitados em 13/05/2026, a Turma esclareceu que a responsabilidade é subjetiva, que não se exige dolo, culpa grave nem proveito pessoal e que a delegação de atividades à administradora não afasta o dever de fiscalização (art. 1.348, § 1º, do CC).
Tese: Quem geriu mal o condomínio e gerou condenação trabalhista pode ser cobrado regressivamente; delegar à administradora não elimina o dever de fiscalizar.
Partes: Condomínio (autor da ação regressiva), empresa contratada como síndica e seu sócio-administrador (nomes omitidos).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
O contrato também deve prever saída organizada, com prazo de aviso de não renovação e regra de entrega de documentos e dados, para que a troca de administradora não dependa de disputa sobre formalidades:
- Aprove a contratação e as funções delegadas em assembleia.
- Exija relatórios mensais, acesso do síndico e do conselho às contas e conciliação bancária.
- Mantenha a conta bancária em nome do condomínio, nunca da administradora.
- Preveja prazo, aviso de não renovação, entrega de documentos e dados ao final.
- Inclua cláusulas de proteção de dados pessoais (LGPD) e de segurança na emissão de boletos.
Perguntas frequentes
A administradora pode ser síndica? A assembleia pode eleger pessoa que não seja condômino (art. 1.347), inclusive síndico profissional. Delegar funções à administradora é outra figura, que depende de aprovação (art. 1.348, § 2º).
O condomínio pode processar a administradora? Pode, por prejuízos causados por culpa dela, mas precisa provar o fato, o dano e o nexo. O TJCE já julgou improcedente ação sem prova robusta de desvio.
Se a administradora erra, o síndico também responde? Pode responder se falhou em fiscalizar. O TJDFT afirmou que a delegação não elimina o dever de fiscalização.
A relação entre condomínio e administradora é de consumo? A questão não é pacífica e depende do caso; o TJDFT já tratou a relação como paritária. Convém regular tudo no contrato.
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