Cobram taxa de manutenção da minha cota. Sou obrigado a pagar?

Em regra sim: o Código Civil obriga o multiproprietário a pagar o condomínio mesmo que não use a cota. Mas há limites: antes da entrega a cobrança é questionável, e decisões têm declarado inexigíveis condomínio e IPTU a partir da notificação de rescisão ou suspendido essas cobranças durante a ação.

A regra geral: o condomínio é devido mesmo sem uso

Quem é titular de fração em multipropriedade é condômino e participa das despesas. O art. 1.358-J, I, do Código Civil é direto: o dever existe ainda que o titular renuncie ao uso:

Código Civil, art. 1.358-J, I:

Art. 1.358-J. São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade: I - pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns ou das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário;

Por isso, deixar de ir ao resort não é motivo, sozinho, para deixar de pagar. E a inadimplência pode levar à adjudicação da fração ao condomínio (Código Civil, art. 1.358-S, caput):

Código Civil, art. 1.358-S, caput:

Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente.

Saber disso evita uma armadilha comum: parar de pagar por conta própria e acumular dívida condominial que depois será descontada da restituição ou cobrada judicialmente.

Antes da entrega, a cobrança é contestável

O condomínio pressupõe um imóvel em funcionamento. A Lei do Distrato liga a responsabilidade do adquirente por condomínio e impostos ao período em que a unidade lhe foi disponibilizada (Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 2º):

Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 2º:

§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

Se o resort não foi entregue, a lógica da cobrança fica comprometida. A 10ª Vara Cível de Belo Horizonte, em caso de atraso do Beach Park, suspendeu parcelas, condomínio, IPTU e taxas durante a ação.

Depois da notificação de rescisão, a cobrança deve cessar

Uma das decisões mais didáticas sobre o tema é a sentença da 4ª Vara Cível de Barretos/SP. O juiz declarou inexigíveis condomínio, IPTU e encargos posteriores à notificação extrajudicial em que o casal manifestou a vontade de romper o contrato, porque não é razoável transferir encargos de unidade que o consumidor não pretende mais usar e cuja retomada econômica cabe à fornecedora.

Daí a importância de formalizar o pedido de rescisão por escrito, com data comprovada. A notificação passa a ser um marco para as cobranças futuras.

Saída sem processo: a renúncia translativa

A lei prevê que o multiproprietário pode renunciar à fração em favor do condomínio edilício, desde que esteja em dia com condomínio e tributos (Código Civil, art. 1.358-T):

Código Civil, art. 1.358-T:

O multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa a seu direito de multipropriedade em favor do condomínio edilício. Parágrafo único. A renúncia de que trata o caput deste artigo só é admitida se o multiproprietário estiver em dia com as contribuições condominiais, com os tributos imobiliários e, se houver, com o foro ou a taxa de ocupação.

É uma alternativa para quem já usou a cota, não tem crédito relevante a recuperar e quer apenas parar de pagar. Ela depende de aceitação do condomínio e de regularidade das contas, e pode significar abrir mão de qualquer valor pago. Deve ser comparada com a rescisão antes de qualquer decisão.

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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