Passados o prazo contratual e a tolerância de 180 dias sem entrega, o comprador pode rescindir com devolução integral, em parcela única, sem descontos, e ainda pedir a multa contratual invertida. Quem prefere manter a cota pode exigir indenização pelo atraso.
A tolerância de 180 dias e quando ela acaba
O contrato quase sempre tem uma data de entrega e uma cláusula de tolerância. A Lei 4.591/64 aceita essa tolerância de até 180 dias corridos, desde que pactuada de forma clara e destacada. Ultrapassado esse prazo, sem culpa do comprador, ele pode resolver o contrato com devolução de tudo o que pagou e da multa (Lei 4.591/1964, art. 43-A, caput e § 1º):
Lei 4.591/1964, art. 43-A, caput e § 1º:
Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. § 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.
Os tribunais seguem essa lógica. A 2ª Vara Cível de Ipatinga/MG considerou válida a tolerância de 180 dias do Ohana Beach Park Resort, mas registrou que ela já tinha vencido quando a ação foi proposta e que a empresa não apresentou habite-se nem termo de entrega.
TJMG (1º grau), 2ª Vara Cível de Ipatinga/MG, Procedimento Comum Cível (sentença) nº 1003220-75.2026.8.13.0313, Juiz Rodrigo Braga Ramos, julgado em aproximada: notícia de 2026-08-30 favorável ao consumidor
Abertura prevista para 1º/7/2025; a tolerância de 180 dias foi considerada válida, mas já havia vencido quando a ação foi proposta. Sem prova de habite-se ou termo de entrega, o juiz reconheceu mora da fornecedora, aplicou a Súmula 543 (restituição integral em parcela única), afastou cláusula penal, fruição, corretagem e despesas administrativas e aplicou multa de 10% a favor dos compradores (Tema 971).
Tese: Vencida a tolerância de 180 dias sem entrega, a devolução é integral e a multa contratual se inverte.
Partes: Beach Park Hotéis e Turismo (Ohana Beach Park Resort).
Notícia: www.migalhas.com.br
Conferir a data exata é o primeiro passo. Some a data prevista no contrato com os 180 dias e compare com a data em que o resort efetivamente foi entregue (com habite-se e disponibilização da unidade), não com anúncios de inauguração.
Atraso é culpa da empresa: devolução integral e sem retenção
Quando o desfazimento decorre de culpa da vendedora, não se aplicam as retenções da Lei do Distrato, que são pensadas para a desistência do comprador. Vale a Súmula 543 do STJ:
Súmula 543 do STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Foi o que decidiu a 11ª Câmara Cível do TJMG em caso do empreendimento ligado ao Hard Rock Hotel Fortaleza: unidade não entregue, culpa da vendedora e restituição integral das prestações.
TJMG, 11ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 1.0000.24.206866-6/003, Des. Marcelo Pereira da Silva, julgado em 05/11/2025 favorável ao consumidor
Compradores de fração em empreendimento hoteleiro em regime de multipropriedade pediram a rescisão porque a unidade não foi entregue. O TJMG afastou a cláusula de eleição de foro e a arbitragem compulsória, aplicou o CDC (o fato de ser empreendimento hoteleiro não tira do comprador a condição de consumidor), recusou a pandemia como fortuito externo e reconheceu culpa da vendedora, com restituição integral (Súmula 543 do STJ) e inversão da cláusula penal (Tema 971).
Tese: Atraso na entrega de resort em multipropriedade é risco da atividade da incorporadora e gera restituição integral, sem retenção, mesmo com a alegação de pandemia.
Partes: HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S.A. (atual Venture Capital Participações e Investimentos S.A.), empreendimento ligado ao Hard Rock Hotel Fortaleza.
Inteiro teor: www5.tjmg.jus.br
No Rio Grande do Norte, o Juizado de Extremoz aplicou a mesma súmula ao Pitangui Beach Resort e afastou a tese de perda do objeto: inaugurar depois do prazo não apaga o atraso que já tinha dado ao comprador o direito de rescindir.
TJRN (Juizado), Juizado Especial Cível, Criminal e da Fazenda Pública de Extremoz/RN, Procedimento do Juizado Especial Cível (sentença) nº 0801719-78.2026.8.20.5162, Juiz Diego Costa Pinto Dantas, julgado em aproximada: notícia de 2026-06-27 favorável ao consumidor
O empreendimento não foi entregue no prazo, nem após a tolerância de 180 dias. O juiz afastou a perda do objeto pela inauguração posterior e as alegações genéricas de força maior, aplicou a Súmula 543 e determinou devolução integral em parcela única, sem multa, corretagem ou taxa administrativa, além de declarar inexigíveis as parcelas vincendas e proibir negativação.
Tese: Inaugurar o resort depois do prazo não apaga o atraso já consumado.
Partes: Incorporadora do Pitangui Beach Resort (não nomeada na notícia).
Notícia: www.migalhas.com.br
Pandemia, chuva e falta de material: as desculpas mais comuns
Empresas costumam alegar caso fortuito ou força maior. O TJMG rejeitou esse argumento no caso do HRH Fortaleza: a construção civil foi considerada atividade essencial durante a pandemia, e atrasos de insumos e mão de obra são riscos previsíveis da própria atividade. Alegações genéricas também foram afastadas na sentença de Extremoz/RN.
Isso não significa que nunca haverá excludente. Um evento realmente imprevisível e externo, provado com documentos, pode ser discutido. Mas o ônus é da empresa, e alegação genérica não basta.
Na 1ª Câmara de Direito Privado do TJCE, o argumento da pandemia foi rejeitado porque a construção civil foi considerada atividade essencial durante o isolamento, e a falta de mão de obra foi tratada como risco do próprio negócio.
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0248410-26.2024.8.06.0001, Des. Carlos Augusto Gomes Correia, julgado em 05/02/2026 favorável ao consumidor
A vendedora apelou de sentença da 13ª Vara Cível de Fortaleza que rescindiu contrato de fração em multipropriedade por atraso na obra. O TJCE aplicou o CDC, rejeitou a pandemia e a escassez de mão de obra como fortuito externo (a construção foi atividade essencial no isolamento) e manteve a devolução integral, em parcela única, sem retenção, com base na Súmula 543 e no Tema 577 do STJ. O dano moral não foi reconhecido.
Tese: Atraso na entrega de resort em multipropriedade é culpa da vendedora e gera devolução integral, em parcela única, sem retenção.
Partes: HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S.A..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Multa invertida e a opção de manter a cota
Muitos contratos preveem multa só para o comprador inadimplente. O STJ, no Tema 971, decidiu que essa multa deve servir de parâmetro para indenizar o comprador quando quem descumpre é a vendedora.
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial Repetitivo nº REsp 1.631.485/DF (Tema Repetitivo 971), Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019 favorável ao consumidor
Fixou que, no contrato de adesão entre comprador e construtora ou incorporadora, havendo cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deve ser considerada para fixar a indenização pelo inadimplemento do vendedor. É a base da chamada inversão da multa contratual aplicada em casos de atraso de resorts.
Tese: A multa prevista só contra o comprador pode ser usada a favor dele quando quem descumpre é a vendedora.
Partes: Construtora/incorporadora (recurso repetitivo).
Ementa: stj.jus.br
Quem quer manter a cota e esperar a entrega não precisa rescindir. Para esse caso, a lei prevê indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, que não se acumula com a multa da rescisão (Lei 4.591/1964, art. 43-A, § 2º):
Lei 4.591/1964, art. 43-A, § 2º:
§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.
Enquanto a ação tramita, também é possível pedir a suspensão das cobranças. A 10ª Vara Cível de Belo Horizonte suspendeu parcelas, condomínio, IPTU e taxas de contrato do Beach Park diante da alegação documentada de atraso.
TJMG (1º grau), 10ª Vara Cível de Belo Horizonte/MG, Procedimento Comum Cível (decisão liminar) nº 1036132-22.2026.8.13.0024, Juiz Sebastião Pereira dos Santos Neto, julgado em aproximada: notícia de 2026-03-31 favorável ao consumidor
Com base no art. 300 do CPC, o juiz entendeu que a alegação de atraso na entrega do empreendimento pode caracterizar inadimplemento e suspendeu todas as cobranças do contrato (parcelas, condomínio, IPTU e taxas), proibindo a negativação, com multa diária de R$ 1 mil limitada a R$ 50 mil.
Tese: Atraso alegado com documentos autoriza suspender inclusive condomínio e IPTU da cota durante a ação.
Partes: Beach Park Hotéis e Turismo S/A.
Notícia: www.migalhas.com.br
Para quem prefere manter a cota, o TJCE confirmou em 2025 condenação da HRH Fortaleza a pagar lucros cessantes de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, presumidos pela privação do uso. A empresa pediu que a indenização se limitasse aos dias anuais de uso, mas a sentença foi mantida.
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0249855-50.2022.8.06.0001, Des. Raimundo Nonato Silva Santos, julgado em 17/12/2025 favorável ao consumidor
Os compradores de fração em multipropriedade não pediram a rescisão, mas indenização pelo atraso. A sentença condenou a vendedora a pagar lucros cessantes de 0,5% do valor atualizado do imóvel desde a data da mora até a entrega. O TJCE manteve tudo: afastou o foro de eleição, aplicou o CDC, recusou a pandemia como fortuito externo sem prova concreta do impacto no cronograma e reconheceu lucros cessantes presumidos pela privação do uso.
Tese: Quem mantém a cota pode cobrar lucros cessantes presumidos pelo atraso, sem prova específica do prejuízo.
Partes: HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S.A. (Venture Capital Participações e Investimentos S/A).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
A empresa marcou nova data de entrega. Sou obrigado a aceitar? Não. Uma prorrogação unilateral além da tolerância contratada não obriga o comprador, salvo se ele concordou expressamente com um aditivo. Mesmo assim, o aditivo precisa ser analisado.
O resort inaugurou parcialmente. Ainda posso rescindir? Depende de a sua unidade ter sido efetivamente entregue e disponibilizada. Inauguração parcial ou festa de lançamento não equivale a entrega regular, como registrou a sentença de Extremoz/RN.
Recebo a corretagem de volta no atraso? Nas decisões de atraso encontradas, a devolução foi integral, sem desconto de corretagem, porque a culpa foi da vendedora.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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