Se a culpa for da empresa, a devolução tende a ser integral, corrigida, em parcela única, podendo haver multa a seu favor. Se for desistência sua, as decisões encontradas fixaram retenções entre 10% e 25% do valor pago (e o STJ já admitiu 50% sob patrimônio de afetação), além de possíveis descontos de corretagem e fruição.
Cenário 1: a culpa é da empresa
Atraso, falta de escritura e descumprimento da oferta levam à devolução integral, pela Súmula 543 do STJ, sem as deduções da Lei do Distrato. Nas decisões encontradas, isso incluiu a corretagem e afastou a taxa de fruição. Além disso, o comprador pode receber a multa contratual invertida (Tema 971).
TJMG (1º grau), 2ª Vara Cível de Ipatinga/MG, Procedimento Comum Cível (sentença) nº 1003220-75.2026.8.13.0313, Juiz Rodrigo Braga Ramos, julgado em aproximada: notícia de 2026-08-30 favorável ao consumidor
Abertura prevista para 1º/7/2025; a tolerância de 180 dias foi considerada válida, mas já havia vencido quando a ação foi proposta. Sem prova de habite-se ou termo de entrega, o juiz reconheceu mora da fornecedora, aplicou a Súmula 543 (restituição integral em parcela única), afastou cláusula penal, fruição, corretagem e despesas administrativas e aplicou multa de 10% a favor dos compradores (Tema 971).
Tese: Vencida a tolerância de 180 dias sem entrega, a devolução é integral e a multa contratual se inverte.
Partes: Beach Park Hotéis e Turismo (Ohana Beach Park Resort).
Notícia: www.migalhas.com.br
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial Repetitivo nº REsp 1.631.485/DF (Tema Repetitivo 971), Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019 favorável ao consumidor
Fixou que, no contrato de adesão entre comprador e construtora ou incorporadora, havendo cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deve ser considerada para fixar a indenização pelo inadimplemento do vendedor. É a base da chamada inversão da multa contratual aplicada em casos de atraso de resorts.
Tese: A multa prevista só contra o comprador pode ser usada a favor dele quando quem descumpre é a vendedora.
Partes: Construtora/incorporadora (recurso repetitivo).
Ementa: stj.jus.br
No atraso, a Lei 4.591/64 prevê devolução em até 60 dias da resolução, com todos os valores pagos e a multa (art. 43-A, § 1º).
Cenário 2: você desistiu
A lei autoriza deduzir a corretagem e uma multa de até 25% do que foi pago, ou até 50% sob patrimônio de afetação. Também podem ser cobrados, pelo período em que a unidade esteve disponibilizada, impostos, condomínio, fruição de 0,5% ao mês e outros encargos (Lei 4.591/1964, art. 67-A, caput, I e II):
Lei 4.591/1964, art. 67-A, caput, I e II (redação da Lei 13.786/2018):
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
No mesmo sentido, dispõe a Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 2º:
Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 2º:
§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
Os tribunais fazem controle desses valores. As decisões encontradas fixaram 10% (Vila Prudente/SP, Americana/SP, Pirenópolis/GO), 20% (Barretos/SP, Ipojuca/PE, Penalva/MA) e 25% (TJMG, TJSP, Taguatinga/DF, Penha/SC). A taxa de fruição tem sido afastada quando não há prova de uso efetivo.
TJSP (1º grau), 4ª Vara Cível de Barretos/SP, Procedimento Comum Cível (sentença) nº 4002858-24.2026.8.26.0066, Juiz Wellington Urbano Marinho, julgado em aproximada: agosto de 2026 parcialmente favorável
Texto integral da sentença lido em cópia anonimizada publicada pelo Migalhas. Rescindiu o contrato com efeitos desde a notificação extrajudicial, recusou a retenção de 50% porque não basta invocar genericamente o patrimônio de afetação (a obra tinha habite-se parcial desde 2018), fixou retenção de 20%, afastou a taxa de fruição pela estadia pontual e declarou inexigíveis condomínio e IPTU posteriores à notificação. Negou o dano moral por falta de prova do nexo e por ser a resistência ao distrato mero conflito contratual.
Tese: Condomínio e taxas deixam de ser exigíveis a partir da notificação de rescisão; dano moral exige prova concreta.
Partes: Empreendimento hoteleiro em multipropriedade (nome anonimizado na cópia publicada).
Ementa: arq.migalhas.com.br
TJDFT (1º grau), 3ª Vara Cível de Taguatinga/DF, Procedimento Comum Cível (sentença) nº 0728116-11.2025.8.07.0007, Juíza Fernanda D'Aquino Mafra, julgado em aproximada: notícia de 2026-03-06 parcialmente favorável
Desistência do próprio comprador de fração de R$ 47 mil. A juíza aplicou o CDC e o art. 67-A da Lei 4.591/64, considerou excessiva a multa de 50% e limitou a retenção a 25%, com devolução de 75% dos valores pagos.
Tese: Na desistência, a retenção tende a ficar no teto de 25% quando a multa de 50% é excessiva.
Partes: Empresas responsáveis pelo empreendimento (não nomeadas; revéis).
Notícia: www.migalhas.com.br
Correção, juros e forma de pagamento
A correção monetária costuma incidir desde cada desembolso. Os juros de mora, na desistência do comprador, correm a partir do trânsito em julgado, segundo o Tema 1002 do STJ, aplicado em sentenças de multipropriedade.
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial Repetitivo nº REsp 1.740.911/DF (Tema Repetitivo 1002), Min. Moura Ribeiro; relatora para o acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 14/08/2019 desfavorável ao consumidor
Para promessas anteriores à Lei 13.786/2018, quando o próprio comprador pede a resolução em termos diferentes da cláusula penal, os juros de mora sobre a restituição incidem a partir do trânsito em julgado. Sentenças de multipropriedade aplicam o tema na desistência do comprador.
Tese: Na desistência do comprador, os juros sobre a devolução correm só a partir do trânsito em julgado.
Partes: Incorporadora (recurso repetitivo).
Ementa: stj.jus.br
Quanto ao prazo de pagamento, a lei prevê devolução 30 dias após o habite-se sob patrimônio de afetação (§ 5º) e, nos demais casos, em parcela única após 180 dias do desfazimento (Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 6º):
Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 6º:
§ 6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.
As sentenças encontradas, porém, têm determinado a devolução em parcela única, e a 2ª Vara Cível de Ipojuca/PE considerou abusiva a devolução parcelada.
TJPE (1º grau), 2ª Vara Cível de Ipojuca/PE, Procedimento Comum Cível (sentença) nº 0003560-83.2025.8.17.2730, Juíza Isis Miranda de Souza Machado, julgado em aproximada: notícia de 2026-05-09 parcialmente favorável
A juíza não encontrou prova de propaganda enganosa nem de inadimplemento das empresas e tratou o caso como resilição unilateral do comprador. Ainda assim, considerou abusiva a retenção de 50%, fixou 20% (com as arras dentro da base de cálculo), afastou a devolução parcelada e manteve a corretagem de R$ 3.990 por ter sido informada previamente.
Tese: Quem desiste sem culpa da empresa perde parte do que pagou e, em regra, a corretagem informada.
Partes: Empresas rés (não nomeadas na notícia).
Notícia: www.migalhas.com.br
Uma simulação ilustrativa
Imagine um consumidor que pagou R$ 20.000,00, dos quais R$ 3.000,00 de corretagem destacada no contrato, e desistiu sem culpa da empresa, sem ter usado a cota. Com retenção de 20% sobre os R$ 17.000,00 pagos à empresa, ele receberia R$ 13.600,00, corrigidos. Se a retenção fosse de 10%, R$ 15.300,00; se fosse de 25%, R$ 12.750,00. Se a culpa fosse da empresa, a referência seria a devolução dos R$ 20.000,00, corrigidos, eventualmente com multa.
Esses números são apenas exemplo de cálculo, não estimativa do seu caso. O resultado real depende do contrato, das provas e do entendimento do juízo.
Perguntas frequentes
A retenção é sobre o valor do contrato ou sobre o que paguei? Sobre o que foi pago, segundo a lei. Cláusula que calcula sobre o valor total do contrato tende a ser considerada abusiva.
A entrada (sinal) é devolvida? Ela entra na base de cálculo. Decisões têm impedido que o sinal seja perdido separadamente, somado à multa.
Pago imposto sobre o valor devolvido? Restituição de valores pagos, em regra, não é renda. Multas e indenizações podem ter tratamento diferente; consulte um contador.
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