Depende. A lei permite retenção de até 25% na desistência do comprador e de até 50% se a incorporação estiver sob patrimônio de afetação. Há decisões do STJ validando os 50%, mas também decisões recentes reduzindo esse percentual para 25%, 20% ou 10%, sobretudo quando o resort já está pronto.
O que a lei permite reter
A Lei 13.786/2018 incluiu o art. 67-A na Lei 4.591/64. Na desistência ou na inadimplência do comprador, a empresa pode deduzir a corretagem e uma multa limitada a 25% do valor pago:
Lei 4.591/1964, art. 67-A, caput, I e II (redação da Lei 13.786/2018):
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
Se a incorporação estiver sob patrimônio de afetação, esse teto sobe para 50% (Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 5º):
Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 5º:
§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
Atenção ao ponto de partida: essas retenções valem quando quem dá causa ao fim do contrato é o comprador. Se a culpa é da empresa (atraso, falta de escritura, propaganda enganosa), a devolução deve ser integral, pela Súmula 543 do STJ.
O lado das empresas: o STJ já validou os 50%
É preciso ser honesto: há decisões do STJ que validam a retenção de 50% quando o contrato está sob patrimônio de afetação e foi firmado depois da Lei 13.786/2018, desde que a cláusula esteja expressa. Elas tratam de imóveis em geral, não especificamente de multipropriedade, mas são invocadas pelas empresas do setor.
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.947.912/SP, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 05/05/2025 desfavorável ao consumidor
Ementa transcrita no AREsp 2.935.694/GO: reafirma o Tema 938 (validade da transferência da corretagem ao comprador quando o valor é informado com destaque) e declara válida a retenção de até 50% em contratos sob patrimônio de afetação firmados na vigência da Lei 13.786/2018.
Tese: Retenção de até 50% é válida em incorporação com patrimônio de afetação, desde que pactuada, em contratos posteriores à Lei 13.786/2018.
Partes: Incorporadora (não identificada na transcrição lida).
Ementa: www.rotajuridica.com.br
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Recurso Especial nº AgInt no REsp 2.055.691/SP, Min. Raul Araújo, julgado em 05/06/2023 desfavorável ao consumidor
Ementa transcrita no AREsp 2.935.694/GO: nos contratos oriundos de incorporação submetida ao patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50%, conforme o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 4.591/64, com a redação da Lei 13.786/2018.
Tese: A Quarta Turma admite retenção de 50% em distrato de imóvel sob patrimônio de afetação.
Partes: Incorporadora (não identificada na transcrição lida).
Ementa: www.rotajuridica.com.br
STJ, Terceira Turma, Agravo em Recurso Especial nº AREsp 2.935.694/GO, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 13/10/2025 desfavorável ao consumidor
O TJGO havia limitado a 10% a retenção em distrato pedido pelos compradores de imóvel sob patrimônio de afetação. A Terceira Turma, por unanimidade, deu provimento ao recurso especial da incorporadora para declarar válida a cláusula de retenção de 50%, por estar expressamente pactuada e o contrato ser posterior à Lei 13.786/2018. Não é caso de multipropriedade, mas o raciocínio é invocado pelas empresas do setor.
Tese: Sob patrimônio de afetação e na vigência da Lei 13.786/2018, é válida a retenção de até 50% dos valores pagos quando o comprador desiste, se estiver expressamente pactuada.
Partes: SPE Faicalville Incorporação 3 Ltda..
Ementa: www.rotajuridica.com.br
Em sentido oposto, a Terceira Turma, em decisão relatada pela ministra Nancy Andrighi e noticiada em janeiro de 2026, limitou a retenção a 25% em relação de consumo mesmo com patrimônio de afetação. A divergência foi levada à Segunda Seção por embargos de divergência, o que indica que o tema ainda pode mudar.
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 2.207.712/SP, Min. Nancy Andrighi, julgado em 15/12/2025 favorável ao consumidor
Segundo a notícia, a Terceira Turma entendeu que, em relação de consumo, a retenção na desistência não pode passar de 25% do valor pago, mesmo em imóvel submetido ao patrimônio de afetação, porque a Lei do Distrato não afasta o CDC (ressalvada a taxa de fruição). O tema é objeto de divergência entre as Turmas do STJ (EREsp 2.106.149 distribuído à Segunda Seção). O julgamento foi unânime, com recurso da compradora provido, e houve embargos de declaração (acórdão publicado em 08/04/2026).
Tese: Mesmo com patrimônio de afetação, o teto de retenção em relação de consumo seria de 25%, segundo esta decisão da Terceira Turma.
Partes: Incorporadora do Estado de São Paulo (não identificada na notícia).
Notícia: jurinews.com.br
Como os tribunais têm reduzido a retenção na multipropriedade
Nas ações de multipropriedade, o argumento mais forte contra os 50% é que o patrimônio de afetação existe para proteger a obra. Com o resort concluído e em funcionamento, a razão da retenção majorada desaparece. O TJSP reduziu de 50% para 25% com base no art. 413 do Código Civil, que manda reduzir multa manifestamente excessiva:
Código Civil, art. 413:
A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
TJSP, 35ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 1001633-86.2024.8.26.0584, Des. Afonso Celso da Silva, julgado em aproximada: notícia de 2026-04-17 parcialmente favorável
Contrato de multipropriedade sob patrimônio de afetação previa retenção de 50%, e a sentença havia aplicado esse percentual. A Câmara entendeu que a lei permite até 50%, mas que o percentual não é automático: com a obra concluída e parte substancial do preço paga, reduziu a retenção para 25% com base no art. 413 do Código Civil.
Tese: O teto de 50% do patrimônio de afetação não é automático e pode ser reduzido pelo art. 413 do Código Civil.
Partes: Incorporadoras do empreendimento (não nomeadas na notícia).
Notícia: www.migalhas.com.br
Em primeiro grau, a 1ª Vara de Pirenópolis/GO fixou 10% porque o empreendimento já funcionava, e a 4ª Vara Cível de Barretos/SP fixou 20%, afirmando que não basta invocar genericamente o regime de afetação.
TJGO (1º grau), 1ª Vara de Pirenópolis/GO, Procedimento Comum Cível (sentença) nº 5965672-52.2025.8.09.0126, Juiz Eduardo Cardoso Gerhardt, julgado em aproximada: notícia de 2026-07-05 favorável ao consumidor
Reconheceu o direito de desistência da compradora e considerou abusiva a retenção de 50% porque o empreendimento já estava concluído e em funcionamento, o que esvazia a finalidade da retenção majorada da Lei do Distrato. Fixou retenção de 10%, manteve a corretagem discriminada no contrato (Tema 938) e afastou a taxa de fruição sem prova de uso.
Tese: Com o resort já pronto, a retenção majorada de 50% perde a razão de ser.
Partes: Incorporadora do empreendimento (não nomeada na notícia).
Notícia: www.migalhas.com.br
TJSP (1º grau), 4ª Vara Cível de Barretos/SP, Procedimento Comum Cível (sentença) nº 4002858-24.2026.8.26.0066, Juiz Wellington Urbano Marinho, julgado em aproximada: agosto de 2026 parcialmente favorável
Texto integral da sentença lido em cópia anonimizada publicada pelo Migalhas. Rescindiu o contrato com efeitos desde a notificação extrajudicial, recusou a retenção de 50% porque não basta invocar genericamente o patrimônio de afetação (a obra tinha habite-se parcial desde 2018), fixou retenção de 20%, afastou a taxa de fruição pela estadia pontual e declarou inexigíveis condomínio e IPTU posteriores à notificação. Negou o dano moral por falta de prova do nexo e por ser a resistência ao distrato mero conflito contratual.
Tese: Condomínio e taxas deixam de ser exigíveis a partir da notificação de rescisão; dano moral exige prova concreta.
Partes: Empreendimento hoteleiro em multipropriedade (nome anonimizado na cópia publicada).
Ementa: arq.migalhas.com.br
No TJMG, por outro lado, a 9ª Câmara Cível elevou para 25% a retenção que a sentença havia fixado em 12,5%. Ou seja: o resultado varia, e a faixa entre 10% e 25% é a mais frequente nas decisões encontradas.
TJMG, 9ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 1.0000.24.180910-2/001, Des. Amorim Siqueira (relator, vencido; acórdão pela maioria), julgado em 03/09/2024 parcialmente favorável
Rescisão a pedido dos compradores de cota em multipropriedade. A Câmara reconheceu a aplicação do CDC por força do art. 1.358-B do Código Civil, mas, por maioria, deu parcial provimento ao recurso da empresa para fixar a retenção em 25% dos valores pagos, teto do art. 67-A, II, da Lei 4.591/64. O relator vencido mantinha a retenção de 12,5% fixada na sentença.
Tese: Na desistência do comprador, a multipropriedade se submete ao CDC, mas a vendedora pode reter até 25% do que foi pago; a multa acima do teto é apenas decotada.
Partes: Ilha do Atalaia Empreendimentos Turísticos e Imobiliários Ltda. (empreendimento Marlin Azul).
Inteiro teor: www5.tjmg.jus.br
No Juizado, a 4ª Turma Recursal do TJCE considerou abusiva a cláusula do Beach Park que calculava a retenção de 20% sobre o valor total do contrato e limitou o desconto a 10% do que foi efetivamente pago, com devolução integral das parcelas pagas depois do pedido de rescisão.
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000352-88.2022.8.06.0034, Juiz Francisco Marcello Alves Nobre, julgado em 28/08/2025 parcialmente favorável
A sentença da 1ª Vara Cível de Aquiraz havia anulado o contrato de tempo compartilhado, determinado a devolução integral e fixado dano moral. A 4ª Turma Recursal reformou em parte: sem prova de vício de consentimento, tratou o caso como rescisão unilateral dos consumidores, declarou abusiva a cláusula de retenção de 20% sobre o valor total do contrato, autorizou retenção de apenas 10% sobre o valor efetivamente pago, mandou devolver integralmente as parcelas pagas após o pedido de rescisão e afastou o dano moral.
Tese: A retenção na desistência deve incidir sobre o valor pago, e não sobre o valor total do contrato; a Turma Recursal fixou 10%.
Partes: Beach Park Hotéis e Turismo S/A.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Na mesma linha, a 2ª Câmara de Direito Privado do TJCE afirmou que a jurisprudência do tribunal se consolidou na retenção de 20% como percentual suficiente para cobrir despesas administrativas e de comercialização, mesmo quando o contrato prevê 50%.
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0201008-72.2024.8.06.0154, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 20/11/2025 parcialmente favorável
A consumidora desistiu de cota de multipropriedade e a empresa descumpriu parcialmente o termo de distrato. A sentença havia mantido a retenção de 50% prevista para empreendimento com patrimônio de afetação. O TJCE entendeu que, embora o art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 autorize até 50%, o percentual é excessivo à luz do art. 51, II e IV, do CDC, e reduziu a retenção para 20%. O dano moral pelo descumprimento do distrato foi negado como mero aborrecimento.
Tese: Mesmo com patrimônio de afetação, o TJCE reduziu a retenção de 50% para 20% na desistência de multipropriedade.
Partes: Gramado Parks Investimentos e Intermediações S/A (em recuperação judicial).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Sinal, arras e descontos em cascata
Outra prática questionada é somar a perda do sinal, a multa, a taxa de fruição, a corretagem e despesas administrativas até que quase nada sobre. O CDC proíbe cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada e cláusulas de perda total das prestações (CDC, art. 51, IV):
CDC, art. 51, IV:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
No mesmo sentido, dispõe o CDC, art. 53, caput:
CDC, art. 53, caput:
Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
A 1ª Vara de Pirenópolis/GO afastou a perda integral do sinal por configurar dupla punição com a cláusula penal, e a 2ª Vara Cível de Ipojuca/PE incluiu as arras na base de cálculo da retenção, em vez de permitir que fossem retidas separadamente.
TJGO (1º grau), 1ª Vara de Pirenópolis/GO, Procedimento Comum Cível (sentença) nº 5986633-14.2025.8.09.0126, Juiz Eduardo Cardoso Gerhardt, julgado em aproximada: notícia de 2026-09-18 parcialmente favorável
Não reconheceu vício de consentimento (sem prova de erro, dolo ou coação) nem dano moral, mas admitiu o encerramento do contrato pela vontade dos compradores. Reduziu a cláusula penal para 10% do pago diretamente à incorporadora, afastou a perda integral do sinal (dupla punição), manteve a corretagem de R$ 4.106,88 e afastou descontos não comprovados.
Tese: Sem prova de vício, não há anulação nem dano moral; ainda assim a retenção pode ser reduzida.
Partes: Incorporadora do empreendimento (não nomeada na notícia).
Notícia: www.migalhas.com.br
TJPE (1º grau), 2ª Vara Cível de Ipojuca/PE, Procedimento Comum Cível (sentença) nº 0003560-83.2025.8.17.2730, Juíza Isis Miranda de Souza Machado, julgado em aproximada: notícia de 2026-05-09 parcialmente favorável
A juíza não encontrou prova de propaganda enganosa nem de inadimplemento das empresas e tratou o caso como resilição unilateral do comprador. Ainda assim, considerou abusiva a retenção de 50%, fixou 20% (com as arras dentro da base de cálculo), afastou a devolução parcelada e manteve a corretagem de R$ 3.990 por ter sido informada previamente.
Tese: Quem desiste sem culpa da empresa perde parte do que pagou e, em regra, a corretagem informada.
Partes: Empresas rés (não nomeadas na notícia).
Notícia: www.migalhas.com.br
A mesma Turma Recursal considerou abusiva a exigência de 30% do valor total do contrato como condição para cancelar e substituiu a cláusula por retenção de 25% sobre o que foi efetivamente pago.
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000706-19.2024.8.06.0075, Juiz Irandes Bastos Sales, julgado em 15/07/2025 parcialmente favorável
O consumidor aderiu ao programa Beach Park Vacation, abordado na orla, e foi associado ao programa RCI Weeks. Depois descobriu que o prazo de pagamento informado (três anos) era incompatível com o contrato (seis anos) e que a taxa de utilização era maior que a contratada. A 1ª Turma Recursal considerou abusiva a cláusula que exigia 30% do valor total do contrato para cancelar, declarou rescindidos o contrato com o Beach Park e os contratos conexos ainda em vigor, e mandou o Beach Park devolver o que foi pago, com retenção de 25%.
Tese: É abusiva a cláusula que condiciona o cancelamento do timesharing ao pagamento de 30% do valor total; a rescisão alcança os contratos conexos.
Partes: Beach Park Hotéis e Turismo S/A e RCI Brasil Prestação de Serviços de Intercâmbio Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Um exemplo concreto do Ceará: num distrato de multipropriedade com patrimônio de afetação, a retenção de 50% prevista no contrato foi considerada excessiva à luz do art. 51 do CDC, e a 2ª Câmara de Direito Privado do TJCE a reduziu para 20%.
Perguntas frequentes
Como sei se o meu empreendimento tem patrimônio de afetação? A informação consta do registro da incorporação no cartório de imóveis e costuma estar no contrato. Vale pedir a matrícula atualizada.
Se eu aceitar o distrato administrativo com 50%, posso discutir depois? Um acordo assinado pesa contra o consumidor. Discutir depois é mais difícil e depende de vício no próprio acordo. O ideal é avaliar antes de assinar.
A retenção incide sobre o valor do contrato ou sobre o que paguei? A lei fala em percentual da quantia paga. Cláusulas que calculam sobre o valor total do contrato têm sido consideradas abusivas.
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