A empresa costuma ganhar, total ou parcialmente, quando não há prova de vício na venda, quando o atraso não passou da tolerância, quando a corretagem foi informada ou já prescreveu, quando há patrimônio de afetação com cláusula expressa e quando o dano moral é pedido sem prova concreta.
Quando falta prova da venda emocional ou da propaganda enganosa
A alegação de pressão na sala de vendas é frequente, mas precisa ser provada. Vários julgados recusaram a anulação por falta de prova de erro, dolo ou coação. A 16ª Câmara Cível do TJMG pesou que a compradora manteve os contratos por quase dois anos e que o contrato previa o arrependimento de sete dias.
TJMG, 16ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 1.0000.26.434392-2/001, Des. Gilson Soares Lemes, julgado em aproximada: notícia de 2026-08-23 parcialmente favorável
A Câmara aplicou o CDC, mas afastou o vício de consentimento por falta de prova de coação, fraude ou ocultação de informações: a compradora manteve os contratos por quase dois anos e os contratos previam o prazo de arrependimento de sete dias. Tratou o caso como desistência, reduziu a retenção de 50% para 25% porque o patrimônio de afetação se extinguiu com a entrega, afastou a taxa de fruição e excluiu a corretagem da devolução.
Tese: Sem prova de vício, o caso é de desistência com retenção; a alegação de venda emocional exige prova.
Partes: Vendedoras e incorporadora (não nomeadas na notícia).
Notícia: www.migalhas.com.br
A 1ª Vara de Penha/SC e a 1ª Vara de Pirenópolis/GO também afastaram o vício de consentimento. A 2ª Vara Cível de Ipojuca/PE não encontrou prova de propaganda enganosa e tratou o caso como resilição unilateral.
TJSC (1º grau), 1ª Vara da Comarca de Penha/SC, Procedimento Comum Cível (sentença) nº 5001123-21.2026.8.24.0089, Juíza Elaine Veloso Marraschi, julgado em aproximada: notícia de 2026-08-24 parcialmente favorável
Afastou a anulação por falta de prova de erro, coação ou dolo, mas validou a rescisão pela vontade do consumidor (ninguém é obrigado a permanecer vinculado). Reduziu a cláusula penal a 25%, com restituição de 75% em parcela única, suspendeu parcelas e negativação, reconheceu a prescrição da devolução da corretagem e negou dano moral.
Tese: A corretagem pode estar prescrita mesmo quando a rescisão é acolhida; dano moral não é presumido.
Partes: Empresas rés (não nomeadas na notícia).
Notícia: conjur.com.br
TJGO (1º grau), 1ª Vara de Pirenópolis/GO, Procedimento Comum Cível (sentença) nº 5986633-14.2025.8.09.0126, Juiz Eduardo Cardoso Gerhardt, julgado em aproximada: notícia de 2026-09-18 parcialmente favorável
Não reconheceu vício de consentimento (sem prova de erro, dolo ou coação) nem dano moral, mas admitiu o encerramento do contrato pela vontade dos compradores. Reduziu a cláusula penal para 10% do pago diretamente à incorporadora, afastou a perda integral do sinal (dupla punição), manteve a corretagem de R$ 4.106,88 e afastou descontos não comprovados.
Tese: Sem prova de vício, não há anulação nem dano moral; ainda assim a retenção pode ser reduzida.
Partes: Incorporadora do empreendimento (não nomeada na notícia).
Notícia: www.migalhas.com.br
TJPE (1º grau), 2ª Vara Cível de Ipojuca/PE, Procedimento Comum Cível (sentença) nº 0003560-83.2025.8.17.2730, Juíza Isis Miranda de Souza Machado, julgado em aproximada: notícia de 2026-05-09 parcialmente favorável
A juíza não encontrou prova de propaganda enganosa nem de inadimplemento das empresas e tratou o caso como resilição unilateral do comprador. Ainda assim, considerou abusiva a retenção de 50%, fixou 20% (com as arras dentro da base de cálculo), afastou a devolução parcelada e manteve a corretagem de R$ 3.990 por ter sido informada previamente.
Tese: Quem desiste sem culpa da empresa perde parte do que pagou e, em regra, a corretagem informada.
Partes: Empresas rés (não nomeadas na notícia).
Notícia: www.migalhas.com.br
Nesses casos, o consumidor não perdeu o direito de sair do contrato, mas perdeu a chance de devolução integral.
No Ceará, a 1ª Turma do Núcleo de Justiça 4.0 do TJCE negou o pedido de nulidade por venda emocional porque o termo de esclarecimento assinado e o depoimento pessoal dos compradores mostraram que eles sabiam o que estavam contratando. O resultado foi a rescisão como desistência comum, com retenção de 25% e sem dano moral.
TJCE, 1ª Turma do Núcleo de Justiça 4.0 - Direito Privado, Apelação Cível nº 0243711-31.2020.8.06.0001, Juíza Vanessa Maria Quariguasy Pereira Veras, julgado em 09/02/2026 parcialmente favorável
Os compradores de cota em multipropriedade alegaram abordagem comercial insistente e publicidade enganosa. O TJCE manteve a sentença da 39ª Vara Cível de Fortaleza: rescisão por iniciativa dos compradores, devolução de 75% do que foi pago (retenção de 25%, art. 67-A da Lei 4.591/64 e Súmula 543 do STJ) e nenhum dano moral. Pesou contra os autores o termo de esclarecimento assinado e o próprio depoimento pessoal, que confirmaram a voluntariedade do negócio.
Tese: Sem prova de coação, dolo ou erro, a desistência da multipropriedade é tratada como iniciativa do comprador, com retenção de até 25% e sem dano moral.
Partes: BRIC Development Brasil Ltda., The Coral Private Residences e Associação The Coral Fracional (empreendimento The Coral).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Outro exemplo do Ceará: mesmo com desistência no dia seguinte à assinatura, a Turma Recursal entendeu que não havia prova de venda emocional e admitiu a retenção de 10%, sem dano moral.
TJCE, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001316-92.2023.8.06.0019, Juíza Geritsa Sampaio Fernandes, julgado em 16/09/2025 parcialmente favorável
A consumidora foi abordada na praia do Cumbuco, assinou contrato de tempo compartilhado e pediu o cancelamento no dia seguinte. A sentença do 5º Juizado Especial Cível de Fortaleza determinou a devolução de 90% e negou dano moral. A Turma Recursal manteve: entendeu que não houve prova de vício de consentimento e tratou o caso como desistência por livre vontade, admitindo a retenção de 10%.
Tese: Mesmo com desistência no dia seguinte, sem prova de vício a Turma Recursal admitiu retenção de 10% e negou dano moral.
Partes: Beach Park Hotéis e Turismo S/A.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Quando a retenção maior é validada
O STJ tem decisões validando retenção de 50% em contratos sob patrimônio de afetação, posteriores à Lei 13.786/2018, com cláusula expressa. São julgados de imóveis em geral, mas a lógica é invocada pelas empresas de multipropriedade e pode prevalecer, especialmente se a obra ainda não estiver concluída. É o que prevê o Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 5º:
Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 5º:
§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
STJ, Terceira Turma, Agravo em Recurso Especial nº AREsp 2.935.694/GO, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 13/10/2025 desfavorável ao consumidor
O TJGO havia limitado a 10% a retenção em distrato pedido pelos compradores de imóvel sob patrimônio de afetação. A Terceira Turma, por unanimidade, deu provimento ao recurso especial da incorporadora para declarar válida a cláusula de retenção de 50%, por estar expressamente pactuada e o contrato ser posterior à Lei 13.786/2018. Não é caso de multipropriedade, mas o raciocínio é invocado pelas empresas do setor.
Tese: Sob patrimônio de afetação e na vigência da Lei 13.786/2018, é válida a retenção de até 50% dos valores pagos quando o comprador desiste, se estiver expressamente pactuada.
Partes: SPE Faicalville Incorporação 3 Ltda..
Ementa: www.rotajuridica.com.br
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Recurso Especial nº AgInt no REsp 2.055.691/SP, Min. Raul Araújo, julgado em 05/06/2023 desfavorável ao consumidor
Ementa transcrita no AREsp 2.935.694/GO: nos contratos oriundos de incorporação submetida ao patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50%, conforme o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 4.591/64, com a redação da Lei 13.786/2018.
Tese: A Quarta Turma admite retenção de 50% em distrato de imóvel sob patrimônio de afetação.
Partes: Incorporadora (não identificada na transcrição lida).
Ementa: www.rotajuridica.com.br
O TJMG, por maioria, elevou a retenção para 25% num caso em que a sentença havia fixado 12,5%, aplicando o teto legal da desistência.
TJMG, 9ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 1.0000.24.180910-2/001, Des. Amorim Siqueira (relator, vencido; acórdão pela maioria), julgado em 03/09/2024 parcialmente favorável
Rescisão a pedido dos compradores de cota em multipropriedade. A Câmara reconheceu a aplicação do CDC por força do art. 1.358-B do Código Civil, mas, por maioria, deu parcial provimento ao recurso da empresa para fixar a retenção em 25% dos valores pagos, teto do art. 67-A, II, da Lei 4.591/64. O relator vencido mantinha a retenção de 12,5% fixada na sentença.
Tese: Na desistência do comprador, a multipropriedade se submete ao CDC, mas a vendedora pode reter até 25% do que foi pago; a multa acima do teto é apenas decotada.
Partes: Ilha do Atalaia Empreendimentos Turísticos e Imobiliários Ltda. (empreendimento Marlin Azul).
Inteiro teor: www5.tjmg.jus.br
No Ceará há decisão bem dura nesse ponto: a 2ª Turma Recursal manteve a multa de 50% e a corretagem integral numa desistência por motivos pessoais, fora do prazo de arrependimento, e ainda retirou o dano moral fixado na sentença. Pesou o fato de o comprador admitir que não leu o contrato.
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000552-06.2023.8.06.0117, Juiz Flávio Luiz Peixoto Marques, julgado em 14/06/2024 desfavorável ao consumidor
O consumidor desistiu da cota por motivos pessoais e financeiros, fora do prazo de arrependimento, e a empresa reteve a corretagem integral e multa de 50% do valor pago. A sentença havia mandado devolver parte dos valores e fixado dano moral de R$ 8.000,00. A 2ª Turma Recursal deu provimento ao recurso da empresa: considerou válidas as cláusulas, destacou que o próprio autor admitiu não ter lido o contrato, afirmou que a corretagem não se devolve por arrependimento (CC, art. 725) e afastou o dano moral.
Tese: Na desistência fora do prazo legal, sem vício provado, a Turma Recursal manteve corretagem e multa contratual e negou devolução e dano moral.
Partes: Pipa Empreendimentos SPE S/A.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Corretagem, prescrição e juros
A corretagem informada com destaque é válida e, na desistência, fica com a empresa (Tema 938). A pretensão de devolvê-la prescreve em três anos, como reconheceu a sentença de Penha/SC. Os juros sobre a restituição, na desistência, só correm a partir do trânsito em julgado (Tema 1002), o que reduz o valor final.
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial Repetitivo nº REsp 1.599.511/SP (Tema Repetitivo 938), Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016 desfavorável ao consumidor
Fixou que é válida a cláusula que transfere ao comprador a comissão de corretagem em promessa de compra e venda de unidade em incorporação, desde que o preço total e o valor destacado da corretagem tenham sido informados previamente; é abusiva a cobrança de SATI; e a pretensão de restituir corretagem ou SATI prescreve em três anos (tese firmada com o REsp 1.551.956/SP).
Tese: Corretagem informada com destaque antes da compra pode ser cobrada do comprador; a pretensão de devolução prescreve em 3 anos.
Partes: Incorporadoras (recurso repetitivo).
Ementa: informativos.trilhante.com.br
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial Repetitivo nº REsp 1.740.911/DF (Tema Repetitivo 1002), Min. Moura Ribeiro; relatora para o acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 14/08/2019 desfavorável ao consumidor
Para promessas anteriores à Lei 13.786/2018, quando o próprio comprador pede a resolução em termos diferentes da cláusula penal, os juros de mora sobre a restituição incidem a partir do trânsito em julgado. Sentenças de multipropriedade aplicam o tema na desistência do comprador.
Tese: Na desistência do comprador, os juros sobre a devolução correm só a partir do trânsito em julgado.
Partes: Incorporadora (recurso repetitivo).
Ementa: stj.jus.br
Há também derrotas por questão processual. No empreendimento The Coral, a 3ª Câmara de Direito Privado do TJCE chegou a reduzir a retenção para 10%, mas depois acolheu embargos de declaração da empresa com efeitos modificativos: os pontos contra a sentença que não tinham sido levados antes por embargos na origem ficaram preclusos, a apelação foi conhecida só quanto ao dano moral, negado, e prevaleceu a sentença de improcedência. A lição é que a discussão sobre a retenção precisa ser feita no momento processual certo.
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0250406-64.2021.8.06.0001, Desa. Cleide Alves de Aguiar, julgado em 29/10/2025 (acórdão); 2026-02-05 (embargos com efeitos modificativos) desfavorável ao consumidor
Os compradores pediram o distrato de cota no empreendimento The Coral após perda de renda na pandemia, e a sentença julgou tudo improcedente. Em 29/10/2025, a 3ª Câmara de Direito Privado chegou a reduzir a retenção para 10%, mantendo a dedução da corretagem. Em 05/02/2026, porém, acolheu embargos de declaração da BRIC com efeitos modificativos: as alegações contra a sentença que não foram levadas antes por embargos na origem ficaram preclusas, e a apelação passou a ser conhecida só quanto ao dano moral, negado. Prevaleceu a sentença.
Tese: Questões não suscitadas por embargos de declaração na origem podem ficar preclusas, e o comprador perde a chance de discutir a retenção no tribunal.
Partes: BRIC Development Brasil Ltda. e Coral Construções Ltda. (empreendimento The Coral, Trairi/CE).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Dano moral negado e tolerância válida
O dano moral não é automático. Foi negado em Manaus/AM, em Barretos/SP (inclusive com alegação de doença de criança por falha na piscina, sem prova do nexo), em Penha/SC e em Pirenópolis/GO. A resistência da empresa ao distrato, por si só, foi tratada como aborrecimento contratual.
TJAM (Juizado), 10º Juizado Especial Cível de Manaus/AM, Procedimento do Juizado Especial Cível (sentença) nº 0015155-28.2024.8.04.1000, não informado na notícia, julgado em aproximada: notícia de 2025-03-18 parcialmente favorável
Consumidora abordada durante viagem desistiu do contrato. Com a empresa revel, o Juizado rescindiu o contrato e determinou a devolução de 90% do valor pago, com retenção de 10% para despesas administrativas, mas negou o dano moral por falta de prova de lesão extrapatrimonial.
Tese: O Juizado Especial tem julgado rescisão de multipropriedade; dano moral não é automático.
Partes: Vendedora do empreendimento (não nomeada na notícia; revel).
Notícia: www.migalhas.com.br
Quanto ao atraso, a cláusula de tolerância de 180 dias é válida se pactuada de forma clara e destacada. Quem entra com ação antes de vencida a tolerância corre o risco de ter o pedido tratado como desistência (Lei 4.591/1964, art. 43-A, caput e § 1º):
Lei 4.591/1964, art. 43-A, caput e § 1º:
Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. § 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.
E se o comprador usou efetivamente a unidade, a taxa de fruição pode ser descontada, como ocorreu com a compensação admitida no caso das gestoras julgado pelo TJSP.
TJSP, 26ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 1060173-77.2023.8.26.0224, Des. Maria de Lourdes Lopez Gil, julgado em aproximada: notícia de 2026-06-20 favorável ao consumidor
As empresas de gestão e de intermediação não assinaram o contrato, mas integravam a cadeia de fornecimento e tinham vínculo econômico com a operação. Por unanimidade, a Câmara as incluiu na condenação da incorporadora (restituição de 80%, incluindo arras, com compensação da taxa de fruição), por formarem rede contratual com responsabilidade solidária pelo CDC.
Tese: Gestora e comercializadora do resort respondem solidariamente com a incorporadora, mesmo sem assinar o contrato.
Partes: Incorporadora e duas empresas de comercialização e gestão do empreendimento (não nomeadas na notícia).
Notícia: www.migalhas.com.br
Também perde, ao menos na liminar, quem pede a rescisão antes de o prazo de entrega vencer apenas com base no histórico de atrasos do grupo econômico. Foi o que decidiu o TJCE em 2026 num contrato de Jericoacoara.
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 0634037-25.2024.8.06.0000, Des. Francisco Luciano Lima Rodrigues, julgado em 02/04/2026 desfavorável ao consumidor
Os compradores de cota do empreendimento de Jericoacoara pediram liminar para suspender parcelas e taxas e impedir negativação, alegando atrasos em outros empreendimentos do mesmo grupo. O TJCE negou: a entrega estava prevista para dezembro de 2027, não havia inadimplemento comprovado naquele contrato, e o contrato previa retenção de até 25% na resilição. Atrasos em outras obras do grupo, por si sós, não demonstram a probabilidade do direito.
Tese: Atrasos em outros empreendimentos do grupo não bastam para suspender parcelas de contrato cujo prazo de entrega ainda não venceu.
Partes: HRH Jericoacoara Empreendimento Hoteleiro SPE Ltda., HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S.A. e Hard Rock Brazil Gerenciamento de Hotéis Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
Então não vale a pena entrar com ação? Vale analisar. Mesmo nos casos em que a empresa 'ganhou' parte, o consumidor saiu do contrato e recebeu de volta a maior parte do que pagou. O que muda é a expectativa.
A revelia da empresa garante a vitória? Não. Mesmo com revelia, juízes negaram dano moral e mantiveram retenção. A revelia presume fatos, não garante todos os pedidos.
Como reduzir o risco? Com documentos: contrato, comprovantes, material de venda, prazos e comunicações. É a prova que separa a devolução integral da devolução com desconto.
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