Depende de quem deu causa ao fim do contrato e de como a corretagem foi informada. Se a culpa é da empresa ou se você usou o arrependimento de 7 dias, a corretagem volta. Se você desistiu e o valor foi destacado antes da compra, em regra fica com a empresa. E a pretensão de restituir corretagem prescreve em 3 anos.
A regra do STJ: corretagem informada pode ser cobrada
O STJ julgou o tema em recurso repetitivo (Tema 938). A cláusula que transfere ao comprador a corretagem é válida se o preço total e o valor da corretagem foram informados com destaque antes da compra. A cobrança de assessoria técnico-imobiliária (SATI) é abusiva. E a pretensão de restituição prescreve em três anos.
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial Repetitivo nº REsp 1.599.511/SP (Tema Repetitivo 938), Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016 desfavorável ao consumidor
Fixou que é válida a cláusula que transfere ao comprador a comissão de corretagem em promessa de compra e venda de unidade em incorporação, desde que o preço total e o valor destacado da corretagem tenham sido informados previamente; é abusiva a cobrança de SATI; e a pretensão de restituir corretagem ou SATI prescreve em três anos (tese firmada com o REsp 1.551.956/SP).
Tese: Corretagem informada com destaque antes da compra pode ser cobrada do comprador; a pretensão de devolução prescreve em 3 anos.
Partes: Incorporadoras (recurso repetitivo).
Ementa: informativos.trilhante.com.br
A Lei 4.591/64 reforça a exigência de transparência: o quadro-resumo deve indicar o valor da corretagem, as condições de pagamento e o beneficiário (Lei 4.591/1964, art. 35-A, III e VI):
Lei 4.591/1964, art. 35-A, III e VI:
III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário; (...) VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
Por isso, o primeiro passo é verificar o contrato: há quadro-resumo? A corretagem aparece destacada, com valor e beneficiário? Foi paga a um terceiro ou embutida em boletos da própria empresa?
Quando a corretagem volta para o consumidor
Três situações aparecem nas decisões e na lei. A primeira é a culpa da empresa: no caso da falta de escritura julgado pela 6ª Câmara de Direito Privado do TJSP, a devolução foi integral, inclusive da corretagem.
TJSP, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 1000110-92.2025.8.26.0264, Des. Débora Brandão, julgado em aproximada: notícia de 2026-05-15 favorável ao consumidor
O comprador quitou o preço, o habite-se saiu em março de 2021, mas a escritura definitiva não foi outorgada no prazo contratual de 90 dias. A Câmara viu inadimplemento substancial das fornecedoras, afastou a Lei do Distrato, manteve a rescisão por culpa exclusiva delas, com devolução integral (inclusive corretagem), sem taxa de fruição, e manteve multa de 20% a favor do comprador (Tema 971).
Tese: Não outorgar a escritura da fração quitada é inadimplemento da vendedora e gera restituição integral.
Partes: Fornecedoras do empreendimento Ondas Praia Resort (não nomeadas na notícia).
Notícia: www.migalhas.com.br
A segunda é o atraso na entrega: a sentença de Extremoz/RN mandou devolver tudo, sem desconto de corretagem, multa ou taxa administrativa.
TJRN (Juizado), Juizado Especial Cível, Criminal e da Fazenda Pública de Extremoz/RN, Procedimento do Juizado Especial Cível (sentença) nº 0801719-78.2026.8.20.5162, Juiz Diego Costa Pinto Dantas, julgado em aproximada: notícia de 2026-06-27 favorável ao consumidor
O empreendimento não foi entregue no prazo, nem após a tolerância de 180 dias. O juiz afastou a perda do objeto pela inauguração posterior e as alegações genéricas de força maior, aplicou a Súmula 543 e determinou devolução integral em parcela única, sem multa, corretagem ou taxa administrativa, além de declarar inexigíveis as parcelas vincendas e proibir negativação.
Tese: Inaugurar o resort depois do prazo não apaga o atraso já consumado.
Partes: Incorporadora do Pitangui Beach Resort (não nomeada na notícia).
Notícia: www.migalhas.com.br
A terceira é o arrependimento dentro de sete dias em contrato firmado em estande de vendas, que a lei manda devolver 'inclusive a comissão de corretagem' (Lei 4.591/1964, art. 67-A, §§ 10 a 12):
Lei 4.591/1964, art. 67-A, §§ 10 a 12:
§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem. § 11. Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo. § 12. Transcorrido o prazo de 7 (sete) dias a que se refere o § 10 deste artigo sem que tenha sido exercido o direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária, conforme disposto no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
No mesmo julgamento, a Turma Recursal afastou o Tema 938 porque não havia corretor autônomo: a venda foi feita por prepostos da própria empresa, e a corretagem também teve de ser devolvida.
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3003317-49.2025.8.06.0029, Juiz José Maria dos Santos Sales, julgado em 07/01/2026 favorável ao consumidor
Consumidores do interior do Ceará (Juizado de Acopiara) compraram cotas de multipropriedade sob pressão psicológica durante viagem, com promessas não cumpridas e omissão de encargos condominiais. A 4ª Turma Recursal afastou o foro de eleição, reconheceu a legitimidade da vendedora para responder pelos encargos omitidos, reconheceu vício de consentimento por venda emocional e manteve a restituição integral, inclusive da corretagem, porque a intermediação foi feita por prepostos da própria empresa (Tema 938 inaplicável).
Tese: Provada a venda emocional com falha de informação, a restituição é integral, incluindo a corretagem paga a prepostos da própria vendedora.
Partes: Pipa Empreendimentos SPE S/A.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Quando a corretagem fica com a empresa
Na desistência imotivada, a própria Lei do Distrato autoriza deduzir 'a integralidade da comissão de corretagem' (art. 67-A, I). As decisões encontradas seguem essa linha quando a cobrança foi informada: a 2ª Vara Cível de Ipojuca/PE, a 4ª Vara Cível de Americana/SP e a 1ª Vara de Pirenópolis/GO mantiveram a corretagem fora da devolução.
TJPE (1º grau), 2ª Vara Cível de Ipojuca/PE, Procedimento Comum Cível (sentença) nº 0003560-83.2025.8.17.2730, Juíza Isis Miranda de Souza Machado, julgado em aproximada: notícia de 2026-05-09 parcialmente favorável
A juíza não encontrou prova de propaganda enganosa nem de inadimplemento das empresas e tratou o caso como resilição unilateral do comprador. Ainda assim, considerou abusiva a retenção de 50%, fixou 20% (com as arras dentro da base de cálculo), afastou a devolução parcelada e manteve a corretagem de R$ 3.990 por ter sido informada previamente.
Tese: Quem desiste sem culpa da empresa perde parte do que pagou e, em regra, a corretagem informada.
Partes: Empresas rés (não nomeadas na notícia).
Notícia: www.migalhas.com.br
TJSP (1º grau), 4ª Vara Cível de Americana/SP, Procedimento Comum Cível (sentença) nº 4001461-08.2025.8.26.0019, Juiz Fabio Rodrigues Fazuoli, julgado em aproximada: notícia de 2026-06-14 favorável ao consumidor
A sentença equiparou a venda emocional à contratação fora do estabelecimento comercial, admitiu a rescisão pelo comprador sem prova de inadimplemento da incorporadora e fixou retenção de 10% porque as rés não provaram despesas específicas e a unidade pode ser revendida. Excluiu a corretagem informada no contrato (R$ 3.990), afastou a taxa de fruição sem prova de uso e proibiu cobranças e negativação.
Tese: Venda emocional em resort pode ser equiparada à venda fora do estabelecimento, ampliando a proteção do consumidor.
Partes: Empresas de comercialização e administração do Porto 2 Life Resort (condenadas solidariamente).
Notícia: www.migalhas.com.br
Isso é importante para calibrar expectativas: quem desiste por motivos pessoais, sem culpa da empresa, deve contar com a perda da corretagem que foi claramente informada.
Na 1ª Turma do Núcleo de Justiça 4.0 do TJCE, a desistência no empreendimento The Coral foi tratada como iniciativa dos compradores, com retenção de 25%.
TJCE, 1ª Turma do Núcleo de Justiça 4.0 - Direito Privado, Apelação Cível nº 0243711-31.2020.8.06.0001, Juíza Vanessa Maria Quariguasy Pereira Veras, julgado em 09/02/2026 parcialmente favorável
Os compradores de cota em multipropriedade alegaram abordagem comercial insistente e publicidade enganosa. O TJCE manteve a sentença da 39ª Vara Cível de Fortaleza: rescisão por iniciativa dos compradores, devolução de 75% do que foi pago (retenção de 25%, art. 67-A da Lei 4.591/64 e Súmula 543 do STJ) e nenhum dano moral. Pesou contra os autores o termo de esclarecimento assinado e o próprio depoimento pessoal, que confirmaram a voluntariedade do negócio.
Tese: Sem prova de coação, dolo ou erro, a desistência da multipropriedade é tratada como iniciativa do comprador, com retenção de até 25% e sem dano moral.
Partes: BRIC Development Brasil Ltda., The Coral Private Residences e Associação The Coral Fracional (empreendimento The Coral).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O prazo de 3 anos pode encerrar a discussão
A prescrição trienal do Tema 938 é aplicada com frequência. Na 1ª Vara de Penha/SC, a rescisão foi acolhida, mas a devolução da corretagem foi negada por prescrição. Quem comprou a cota há mais de três anos deve ter isso em mente, porque a discussão sobre a corretagem pode estar perdida mesmo que o restante do pedido seja viável.
TJSC (1º grau), 1ª Vara da Comarca de Penha/SC, Procedimento Comum Cível (sentença) nº 5001123-21.2026.8.24.0089, Juíza Elaine Veloso Marraschi, julgado em aproximada: notícia de 2026-08-24 parcialmente favorável
Afastou a anulação por falta de prova de erro, coação ou dolo, mas validou a rescisão pela vontade do consumidor (ninguém é obrigado a permanecer vinculado). Reduziu a cláusula penal a 25%, com restituição de 75% em parcela única, suspendeu parcelas e negativação, reconheceu a prescrição da devolução da corretagem e negou dano moral.
Tese: A corretagem pode estar prescrita mesmo quando a rescisão é acolhida; dano moral não é presumido.
Partes: Empresas rés (não nomeadas na notícia).
Notícia: conjur.com.br
Perguntas frequentes
A corretagem foi paga direto ao vendedor no dia. Ela conta como valor pago? Conta como valor desembolsado, mas costuma ser tratada à parte, porque é paga a terceiro. Guarde o recibo com o nome do beneficiário.
Cobraram 'taxa de assessoria' além da corretagem. Pode? O STJ considera abusiva a cobrança de SATI vinculada à promessa de compra e venda.
De quando conta o prazo de 3 anos? Em regra, do pagamento da corretagem. Por segurança, não deixe para depois.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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