Patrimônio de afetação é a separação dos bens de uma incorporação para proteger a obra e os compradores. A Lei 4.591/64 permite, nesse regime, retenção de até 50% na desistência; mas tribunais têm reduzido esse percentual quando o empreendimento já está concluído.
Proteção da obra, não multa automática
Quando a incorporação é afetada, os bens e recursos do empreendimento ficam separados do patrimônio da incorporadora, para garantir a conclusão da obra. Em troca, a lei autoriza retenção maior na desistência (Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 5º):
Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 5º:
§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
O argumento de defesa do consumidor é que, com o resort entregue, a finalidade da afetação se esgota. Foi o que entenderam a 16ª Câmara Cível do TJMG, a 35ª Câmara do TJSP e sentenças de Pirenópolis/GO e Barretos/SP. Por outro lado, o STJ tem decisões que validam os 50% sem essa ressalva, e o tema está sob divergência entre as Turmas.
TJSP, 35ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 1001633-86.2024.8.26.0584, Des. Afonso Celso da Silva, julgado em aproximada: notícia de 2026-04-17 parcialmente favorável
Contrato de multipropriedade sob patrimônio de afetação previa retenção de 50%, e a sentença havia aplicado esse percentual. A Câmara entendeu que a lei permite até 50%, mas que o percentual não é automático: com a obra concluída e parte substancial do preço paga, reduziu a retenção para 25% com base no art. 413 do Código Civil.
Tese: O teto de 50% do patrimônio de afetação não é automático e pode ser reduzido pelo art. 413 do Código Civil.
Partes: Incorporadoras do empreendimento (não nomeadas na notícia).
Notícia: www.migalhas.com.br
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.947.912/SP, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 05/05/2025 desfavorável ao consumidor
Ementa transcrita no AREsp 2.935.694/GO: reafirma o Tema 938 (validade da transferência da corretagem ao comprador quando o valor é informado com destaque) e declara válida a retenção de até 50% em contratos sob patrimônio de afetação firmados na vigência da Lei 13.786/2018.
Tese: Retenção de até 50% é válida em incorporação com patrimônio de afetação, desde que pactuada, em contratos posteriores à Lei 13.786/2018.
Partes: Incorporadora (não identificada na transcrição lida).
Ementa: www.rotajuridica.com.br
No TJCE, a 2ª Câmara de Direito Privado reduziu para 20% uma retenção de 50% fundada no patrimônio de afetação, num contrato da Gramado Parks, por considerar o percentual excessivo à luz do CDC.
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0201008-72.2024.8.06.0154, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 20/11/2025 parcialmente favorável
A consumidora desistiu de cota de multipropriedade e a empresa descumpriu parcialmente o termo de distrato. A sentença havia mantido a retenção de 50% prevista para empreendimento com patrimônio de afetação. O TJCE entendeu que, embora o art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 autorize até 50%, o percentual é excessivo à luz do art. 51, II e IV, do CDC, e reduziu a retenção para 20%. O dano moral pelo descumprimento do distrato foi negado como mero aborrecimento.
Tese: Mesmo com patrimônio de afetação, o TJCE reduziu a retenção de 50% para 20% na desistência de multipropriedade.
Partes: Gramado Parks Investimentos e Intermediações S/A (em recuperação judicial).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
Como confirmo se há afetação? Pela matrícula do imóvel e pelo registro da incorporação no cartório.
Se não houver afetação, qual o teto? 25% do valor pago, pelo art. 67-A, II.
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