Multipropriedade é o regime em que vários titulares são donos do mesmo imóvel, cada um com direito de usá-lo com exclusividade por uma fração de tempo de no mínimo 7 dias por ano. Desde a Lei 13.777/2018, está regulada no Código Civil e se submete também ao CDC.
A definição legal
Antes de 2018, o time sharing era tratado pela doutrina e pelos tribunais. O STJ, em 2016, já havia reconhecido sua natureza de direito real.
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.546.165/SP, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva (vencido); relator para o acórdão Min. João Otávio de Noronha, julgado em 26/04/2016 favorável ao consumidor
Em embargos de terceiro, a Terceira Turma reconheceu que a multipropriedade imobiliária (time-sharing) tem natureza de direito real, espécie de condomínio, e afastou a penhora que atingia o imóvel inteiro por dívida do condomínio, protegendo a fração de tempo do multiproprietário. O julgamento é anterior à Lei 13.777/2018.
Tese: A fração de tempo em multipropriedade é direito real e não pode ser atingida por penhora de todo o imóvel por dívida alheia.
Partes: Magnus Landmann Consultoria Empresarial Ltda. ME x Condomínio Week Inn (interessada: Jorge Karam Incorporações e Negócios S/C Ltda.).
Inteiro teor: www.stj.jus.br
A Lei 13.777/2018 incluiu os arts. 1.358-B a 1.358-U no Código Civil. A definição é esta (Código Civil, art. 1.358-C):
Código Civil, art. 1.358-C:
Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.
A fração mínima é de sete dias por ano, que podem ser fixos, flutuantes ou mistos (Código Civil, art. 1.358-E, § 1º):
Código Civil, art. 1.358-E, § 1º:
§ 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser: I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano; II - flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante.
Registro, convenção e administração
A multipropriedade nasce do registro no cartório de imóveis, que deve indicar a duração das frações (Código Civil, art. 1.358-F):
Código Civil, art. 1.358-F:
Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.
Uma convenção de condomínio define direitos, deveres, número máximo de ocupantes, fundo de reserva e multas, e um administrador cuida da coordenação do uso, manutenção e cobrança das cotas de custeio (arts. 1.358-G e 1.358-M). O titular, por sua vez, deve pagar o condomínio mesmo sem usar o imóvel (art. 1.358-J, I).
Na prática, muitos produtos vendidos como 'cota de resort' são promessas de compra e venda de fração em empreendimento ainda em obra, o que atrai também as regras de incorporação imobiliária da Lei 4.591/64.
Por que o CDC se aplica
O próprio Código Civil manda aplicar à multipropriedade, de forma supletiva, a Lei 4.591/64 e o CDC (Código Civil, art. 1.358-B):
Código Civil, art. 1.358-B:
A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).
Os tribunais confirmam. O TJMG aplicou o CDC à compra de cota em empreendimento hoteleiro, afirmando que o caráter hoteleiro não descaracteriza o comprador como consumidor, e a 9ª Câmara Cível do mesmo tribunal fundamentou a aplicação do CDC diretamente no art. 1.358-B.
TJMG, 11ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 1.0000.24.206866-6/003, Des. Marcelo Pereira da Silva, julgado em 05/11/2025 favorável ao consumidor
Compradores de fração em empreendimento hoteleiro em regime de multipropriedade pediram a rescisão porque a unidade não foi entregue. O TJMG afastou a cláusula de eleição de foro e a arbitragem compulsória, aplicou o CDC (o fato de ser empreendimento hoteleiro não tira do comprador a condição de consumidor), recusou a pandemia como fortuito externo e reconheceu culpa da vendedora, com restituição integral (Súmula 543 do STJ) e inversão da cláusula penal (Tema 971).
Tese: Atraso na entrega de resort em multipropriedade é risco da atividade da incorporadora e gera restituição integral, sem retenção, mesmo com a alegação de pandemia.
Partes: HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S.A. (atual Venture Capital Participações e Investimentos S.A.), empreendimento ligado ao Hard Rock Hotel Fortaleza.
Inteiro teor: www5.tjmg.jus.br
TJMG, 9ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 1.0000.24.180910-2/001, Des. Amorim Siqueira (relator, vencido; acórdão pela maioria), julgado em 03/09/2024 parcialmente favorável
Rescisão a pedido dos compradores de cota em multipropriedade. A Câmara reconheceu a aplicação do CDC por força do art. 1.358-B do Código Civil, mas, por maioria, deu parcial provimento ao recurso da empresa para fixar a retenção em 25% dos valores pagos, teto do art. 67-A, II, da Lei 4.591/64. O relator vencido mantinha a retenção de 12,5% fixada na sentença.
Tese: Na desistência do comprador, a multipropriedade se submete ao CDC, mas a vendedora pode reter até 25% do que foi pago; a multa acima do teto é apenas decotada.
Partes: Ilha do Atalaia Empreendimentos Turísticos e Imobiliários Ltda. (empreendimento Marlin Azul).
Inteiro teor: www5.tjmg.jus.br
A exceção possível é quem compra várias frações com finalidade empresarial, para explorar comercialmente. Nesse caso, a aplicação do CDC pode ser discutida.
Perguntas frequentes
Multipropriedade e timeshare são a mesma coisa? No uso comum, sim. Juridicamente, há contratos de timeshare que dão só direito de uso (pessoal), sem fração registrada. A multipropriedade da Lei 13.777 é direito real.
Posso vender minha fração? Sim. A transferência não depende de autorização dos demais multiproprietários (art. 1.358-L).
Posso pedir a divisão do imóvel? Não. O imóvel em multipropriedade é indivisível e não se sujeita a ação de divisão ou extinção de condomínio (art. 1.358-D).
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