Pelo CDC, todas as empresas que participam da cadeia de venda e gestão podem responder solidariamente, mesmo sem assinar o contrato. O TJSP já incluiu gestora e comercializadora na condenação da incorporadora.
A estrutura típica de um resort em multipropriedade
É comum que o comprador assine com uma SPE (sociedade de propósito específico), pague boletos de uma securitizadora ou de outra empresa do grupo, seja atendido por uma administradora hoteleira e tenha o empreendimento divulgado com marca de terceiro. Quando algo dá errado, cada uma aponta para a outra.
O Código Civil prevê a figura do administrador da multipropriedade, indicado no instrumento de instituição ou na convenção (Código Civil, art. 1.358-M, caput):
Código Civil, art. 1.358-M, caput:
A administração do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário será de responsabilidade da pessoa indicada no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, ou, na falta de indicação, de pessoa escolhida em assembleia geral dos condôminos.
Mas a responsabilidade perante o consumidor não se limita a quem assinou. O CDC adota a solidariedade de toda a cadeia de fornecimento.
O que diz o CDC sobre solidariedade
Dispõe o CDC, art. 7º, parágrafo único:
CDC, art. 7º, parágrafo único:
Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.
No mesmo sentido, dispõe o CDC, art. 34:
CDC, art. 34:
O fornecedor do produto ou serviço é solidariamente responsável pelos atos de seus prepostos ou representantes autônomos.
No mesmo sentido, dispõe o CDC, art. 25, § 1º:
CDC, art. 25, § 1º:
§ 1° Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores.
Esses dispositivos permitem incluir no processo as empresas que participaram da venda, da gestão ou da divulgação, desde que haja vínculo concreto com a operação. Quanto mais empresas solventes no polo passivo, maiores as chances de efetivo recebimento.
O precedente do TJSP sobre gestoras
A 26ª Câmara de Direito Privado do TJSP incluiu na condenação duas empresas que não assinaram o contrato: uma emitiu documento sobre o parcelamento do saldo devedor e a outra atuou na intermediação e divulgação. Para o colegiado, havia rede contratual e vínculo econômico com a operação.
TJSP, 26ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 1060173-77.2023.8.26.0224, Des. Maria de Lourdes Lopez Gil, julgado em aproximada: notícia de 2026-06-20 favorável ao consumidor
As empresas de gestão e de intermediação não assinaram o contrato, mas integravam a cadeia de fornecimento e tinham vínculo econômico com a operação. Por unanimidade, a Câmara as incluiu na condenação da incorporadora (restituição de 80%, incluindo arras, com compensação da taxa de fruição), por formarem rede contratual com responsabilidade solidária pelo CDC.
Tese: Gestora e comercializadora do resort respondem solidariamente com a incorporadora, mesmo sem assinar o contrato.
Partes: Incorporadora e duas empresas de comercialização e gestão do empreendimento (não nomeadas na notícia).
Notícia: www.migalhas.com.br
No mesmo sentido, a 6ª Câmara reconheceu a responsabilidade solidária das fornecedoras do Ondas Praia Resort por atuarem de forma coordenada, e a sentença de Americana/SP condenou solidariamente as empresas de comercialização e administração do Porto 2 Life Resort.
TJSP, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 1000110-92.2025.8.26.0264, Des. Débora Brandão, julgado em aproximada: notícia de 2026-05-15 favorável ao consumidor
O comprador quitou o preço, o habite-se saiu em março de 2021, mas a escritura definitiva não foi outorgada no prazo contratual de 90 dias. A Câmara viu inadimplemento substancial das fornecedoras, afastou a Lei do Distrato, manteve a rescisão por culpa exclusiva delas, com devolução integral (inclusive corretagem), sem taxa de fruição, e manteve multa de 20% a favor do comprador (Tema 971).
Tese: Não outorgar a escritura da fração quitada é inadimplemento da vendedora e gera restituição integral.
Partes: Fornecedoras do empreendimento Ondas Praia Resort (não nomeadas na notícia).
Notícia: www.migalhas.com.br
Cuidado com a inclusão indiscriminada
Incluir empresas sem vínculo demonstrado pode gerar discussão sobre ilegitimidade e custos de sucumbência. O ideal é mapear, a partir dos documentos, quem vendeu, quem recebeu, quem administra e quem divulgou. Contratos, boletos, notas fiscais e o material publicitário mostram essa cadeia.
O TJCE já excluiu a Hard Rock Brazil Gerenciamento de Hotéis dos efeitos de uma liminar por entender que o uso da marca, sozinho, não demonstra vínculo com o contrato assinado com a HRH. A responsabilidade da dona da marca pode até ser discutida no processo, mas exige prova.
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3015834-76.2025.8.06.0000, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 04/12/2025 desfavorável ao consumidor
A 27ª Vara Cível de Fortaleza concedeu liminar de rescisão com depósito judicial de 75% dos valores pagos, suspensão das cobranças e proibição de negativação, estendendo os efeitos à Hard Rock Brazil. O TJCE deu provimento ao agravo da Hard Rock Brazil para excluí-la da liminar: em análise sumária, não havia cláusula, assinatura ou documento que a vinculasse ao contrato, e a teoria da aparência ou a solidariedade da cadeia de fornecimento dependem de prova. A tutela contra a real contratante foi mantida.
Tese: O simples uso da marca não basta para impor liminar à gestora da marca; a vinculação ao contrato precisa ser demonstrada.
Partes: Hard Rock Brazil Gerenciamento de Hotéis Ltda.; contrato firmado com HRH / Venture Capital Participações e Investimentos S/A.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
A marca do hotel responde? Depende da participação dela na venda. Licenciar o nome, por si só, é discutível; participar da divulgação e da operação aproxima a responsabilidade.
A SPE não tem patrimônio. O que fazer? Por isso a cadeia importa. Empresas do mesmo grupo que atuaram na operação podem responder.
Posso processar só a empresa mais conhecida? Pode, se ela participou da cadeia. Mas a escolha deve considerar a prova do vínculo e as chances de recebimento.
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