A falta de escritura definitiva no prazo contratual, depois da quitação, foi tratada pelo TJSP como inadimplemento substancial da vendedora, autorizando rescisão com devolução integral, inclusive da corretagem, e multa contratual a favor do comprador. Outra opção é exigir a outorga da escritura.
Sem registro, a multipropriedade não existe para o mundo
A multipropriedade é instituída por registro no cartório de imóveis. Sem o registro da fração em nome do comprador, ele tem apenas um contrato, e não a titularidade do direito real (Código Civil, art. 1.358-F):
Código Civil, art. 1.358-F:
Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.
Isso tem efeitos concretos: a fração não pode ser vendida com segurança, não serve como garantia e fica mais exposta a dívidas da empresa. O STJ já reconheceu que a multipropriedade é direito real, o que reforça a importância de ela estar formalizada.
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.546.165/SP, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva (vencido); relator para o acórdão Min. João Otávio de Noronha, julgado em 26/04/2016 favorável ao consumidor
Em embargos de terceiro, a Terceira Turma reconheceu que a multipropriedade imobiliária (time-sharing) tem natureza de direito real, espécie de condomínio, e afastou a penhora que atingia o imóvel inteiro por dívida do condomínio, protegendo a fração de tempo do multiproprietário. O julgamento é anterior à Lei 13.777/2018.
Tese: A fração de tempo em multipropriedade é direito real e não pode ser atingida por penhora de todo o imóvel por dívida alheia.
Partes: Magnus Landmann Consultoria Empresarial Ltda. ME x Condomínio Week Inn (interessada: Jorge Karam Incorporações e Negócios S/C Ltda.).
Inteiro teor: www.stj.jus.br
O que decidiu o TJSP no caso do Ondas Praia Resort
O comprador quitou o preço. O habite-se saiu em março de 2021, mas a escritura definitiva não foi outorgada no prazo de 90 dias previsto no contrato. A 6ª Câmara de Direito Privado do TJSP entendeu que isso frustrou a finalidade do contrato, afastou a Lei do Distrato e manteve a rescisão por culpa exclusiva das fornecedoras.
TJSP, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 1000110-92.2025.8.26.0264, Des. Débora Brandão, julgado em aproximada: notícia de 2026-05-15 favorável ao consumidor
O comprador quitou o preço, o habite-se saiu em março de 2021, mas a escritura definitiva não foi outorgada no prazo contratual de 90 dias. A Câmara viu inadimplemento substancial das fornecedoras, afastou a Lei do Distrato, manteve a rescisão por culpa exclusiva delas, com devolução integral (inclusive corretagem), sem taxa de fruição, e manteve multa de 20% a favor do comprador (Tema 971).
Tese: Não outorgar a escritura da fração quitada é inadimplemento da vendedora e gera restituição integral.
Partes: Fornecedoras do empreendimento Ondas Praia Resort (não nomeadas na notícia).
Notícia: www.migalhas.com.br
A consequência foi a devolução integral, inclusive da corretagem, sem taxa de fruição, e a manutenção de multa de 20% a favor do comprador, com base no Tema 971 do STJ. É a aplicação direta da Súmula 543:
Súmula 543 do STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Rescindir ou exigir a escritura?
O consumidor não é obrigado a rescindir. Se quer ficar com a cota, pode exigir a outorga da escritura. O CDC autoriza a tutela específica da obrigação de fazer, com multa diária, e as declarações de vontade em contratos e pré-contratos vinculam o fornecedor (arts. 48 e 84).
A escolha depende do estado do empreendimento, da saúde financeira da empresa e do interesse real em usar o resort. Antes de decidir, peça a matrícula atualizada do imóvel para ver se a multipropriedade foi instituída e se há penhoras ou ônus.
Perguntas frequentes
O contrato não fala em prazo para a escritura. E aí? Sem prazo expresso, a questão passa a ser o tempo razoável após a quitação e o habite-se. Notifique a empresa fixando prazo.
Posso registrar sozinho? Sem a escritura ou título hábil, não. Em casos de recusa, existe a adjudicação compulsória.
A empresa diz que a demora é do cartório. Peça a comprovação do protocolo. A demora de terceiros contratados pela empresa, em regra, é risco dela.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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