No primeiro leilão, o lance precisa alcançar o valor do imóvel previsto no contrato ou, se for maior, o usado como base do ITBI. No segundo, vale o maior lance que cubra a dívida, as despesas e os encargos; se nenhum chegar a isso, o credor pode aceitar lance de pelo menos metade da avaliação.
O primeiro leilão: valor do contrato ou base do ITBI
O contrato de alienação fiduciária precisa indicar o valor do imóvel para fins de leilão, como exige o art. 24, VI:
Lei 9.514/1997, art. 24, VI:
Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: (...) VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
Se esse valor for menor que a base de cálculo do ITBI usada na consolidação, prevalece a base do ITBI como mínimo do primeiro leilão, nos termos do parágrafo único do art. 24:
Lei 9.514/1997, art. 24, parágrafo único:
Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.
O primeiro leilão deve ocorrer em até 60 dias do registro da consolidação, e, se o lance não alcançar o valor do imóvel, o segundo leilão ocorre nos 15 dias seguintes, segundo o art. 27, caput e § 1º:
Lei 9.514/1997, art. 27, caput:
Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.
Lei 9.514/1997, art. 27, § 1º:
§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.
O segundo leilão: dívida, encargos e a metade da avaliação
A Lei 14.711/2023 mudou o segundo leilão. O lance mínimo é o valor integral da dívida com despesas, seguro, encargos e condomínio; se ninguém chegar lá, o credor pode, a seu critério, aceitar lance de ao menos metade da avaliação, conforme o § 2º do art. 27:
Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º:
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.
No financiamento para aquisição do imóvel residencial, o art. 26-A tem regra própria para o segundo leilão:
Lei 9.514/1997, art. 26-A, § 3º:
§ 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
O STJ também já exigiu parâmetro idôneo e atualizado do valor do imóvel, para evitar arrematação por preço vil:
STJ, Quarta Turma, Recurso Especial nº REsp 2.106.856/RJ, Min. João Otávio de Noronha, julgado em 22/04/2026 parcialmente favorável
A intimação para purgar a mora foi feita na pessoa do codevedor, sem prova de poderes para receber por outro. O STJ reconheceu a nulidade da consolidação e dos atos seguintes, reafirmou a exigência de intimação pessoal para os leilões e a necessidade de valor do imóvel atualizado, mas afastou a aplicação do CDC às regras do procedimento.
Tese: Intimar o codevedor no lugar do fiduciante, sem poderes específicos, anula a consolidação.
Partes: Caixa Econômica Federal (recorrida). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
Preço vil e prazos: o que os tribunais aceitam
A alegação de preço vil é frequente, mas exige prova. O TJCE negou suspender arrematação por cerca de 76% do valor da garantia, usando como referência os 50% da avaliação e recusando avaliação unilateral sem contraditório:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3011539-93.2025.8.06.0000, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 18/12/2025 desfavorável ao devedor
Imóvel rural arrematado por cerca de 76% do valor da garantia. O TJCE negou a suspensão da arrematação: preço vil se mede, em regra, pelo parâmetro de 50% da avaliação, e uma avaliação unilateral muito maior, sem contraditório, não serve para demonstrá-lo.
Tese: Lance acima de 50% da avaliação, em regra, não configura preço vil.
Partes: Tânia Monteiro da Silva Construções ME (agravante), Banco Bradesco S/A e Auction Brasil Gestão de Ativos e Negócios Ltda. (agravados). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Quanto aos prazos, o TJCE entendeu que os 15 dias entre os leilões são prazo máximo, não mínimo:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0245595-56.2024.8.06.0001, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 18/12/2025 desfavorável ao devedor
O TJCE validou o edital para purgar a mora, porque o esgotamento das tentativas pessoais foi certificado, reconheceu ciência inequívoca dos leilões pelo ajuizamento prévio da ação e afirmou que a lei fixa prazo máximo de 15 dias entre os leilões, sem intervalo mínimo.
Tese: O art. 27, § 1º, fixa prazo máximo, não mínimo, entre o primeiro e o segundo leilão.
Partes: Banco Santander (Brasil) S.A. (apelado, credor fiduciário). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
E o STJ tratou como mera irregularidade a realização do leilão fora do prazo de 60 dias do art. 27:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.649.595/RS, Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 13/10/2020 parcialmente favorável
O STJ decidiu duas questões: antes da Lei 13.465/2017 era possível purgar a mora após a consolidação, e depois dela só resta a preferência; e o descumprimento do prazo do art. 27 para realizar o leilão é mera irregularidade, que não anula o procedimento.
Tese: Realizar o leilão fora do prazo do art. 27 é mera irregularidade.
Partes: Caixa Econômica Federal (recorrida). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
A conclusão é que o valor mínimo é uma proteção real, mas a discussão precisa de laudo contemporâneo e de cálculo da dívida. Sem números, a tese não se sustenta.
Perguntas frequentes
O banco pode vender meu imóvel pela metade do valor? No segundo leilão, se nenhum lance cobrir a dívida e os encargos, a lei permite ao credor aceitar lance de pelo menos metade do valor de avaliação. Abaixo disso, não.
Qual valor vale no primeiro leilão? O valor do imóvel indicado no contrato ou, se maior, o usado como base do ITBI na consolidação.
Posso contestar a avaliação do contrato? Pode, mas precisa de prova técnica. Os tribunais costumam rejeitar comparações com valor venal ou avaliações sem contraditório.
Leia também
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
Acha que seu imóvel foi vendido por valor muito baixo?
Análise inicial sem compromisso, direto com o advogado.
Falar no WhatsApp
Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.
Verificar inscrição e CNPJ