No financiamento para compra ou construção do imóvel residencial do devedor, se o segundo leilão não tiver lance que alcance o mínimo, a dívida é extinta com quitação recíproca. Nos demais contratos com alienação fiduciária, a Lei 14.711/2023 passou a permitir que o credor cobre o saldo que faltar.
A regra do financiamento residencial
O § 4º do art. 26-A da Lei 9.514/1997 trata dos financiamentos de aquisição ou construção do imóvel residencial:
Lei 9.514/1997, art. 26-A, § 4º:
§ 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade.
Isso significa que, nesse tipo de contrato, o leilão negativo encerra a relação: o credor fica com o imóvel e o devedor não deve mais nada daquela operação. O STJ aplicou esse resultado em caso de leilões de 2023 sem licitantes, com termo de quitação:
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Recurso Especial nº AgInt no REsp 2.246.946/SP, Min. Luís Carlos Gambogi (Desembargador convocado do TJMG), julgado em 31/08/2026 desfavorável ao devedor
A devedora pediu a diferença entre o valor de avaliação e o saldo da dívida. Os dois leilões de 2023 foram infrutíferos por falta de licitantes e houve termo de quitação. O STJ restabeleceu a improcedência: sem venda no leilão, não há sobra a devolver.
Tese: Leilões sem licitantes extinguem a dívida, mas não geram direito à diferença entre avaliação e dívida.
Partes: Banco Santander (Brasil) S.A. (recorrente). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
Os demais contratos: o saldo remanescente
Para as demais operações, como empréstimo com imóvel em garantia, a Lei 14.711/2023 incluiu o § 5º-A no art. 27:
Lei 9.514/1997, art. 27, § 5º-A:
§ 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei.
E o § 6º-A define como calcular esse saldo quando o leilão é negativo, deduzindo o valor mínimo de arrematação:
Lei 9.514/1997, art. 27, § 6º-A:
§ 6º-A Na hipótese de que trata o § 5º, para efeito de cálculo do saldo remanescente de que trata o § 5º-A, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º deste artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança.
A diferença é grande: quem deu a casa em garantia de um empréstimo pode continuar devendo mesmo depois de perder o imóvel. É uma mudança recente, aplicada conforme a data dos leilões, como observou o TJCE ao afastar a aplicação retroativa da Lei 14.711/2023:
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0237511-37.2022.8.06.0001, Desa. Maria Marleide Maciel Mendes, julgado em 09/09/2026 parcialmente favorável
Os dois leilões não tiveram licitantes e a credora vendeu depois o imóvel de forma privada. O TJCE afastou a devolução da diferença ao antigo devedor, porque o segundo leilão negativo extingue a dívida e libera o credor; mas condenou a credora por perda de uma chance, pela informação deficiente sobre o direito de preferência.
Tese: Leilão negativo extingue a dívida e afasta a sobra, mas informar mal o direito de preferência pode gerar indenização por perda de uma chance.
Partes: Idibra Participações S.A. (apelante, credora fiduciária). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O que conferir
O primeiro ponto é identificar a natureza do contrato: financiamento para comprar ou construir a casa própria, ou crédito com garantia de imóvel. O segundo é a data dos leilões, para saber qual redação da lei se aplica. O terceiro é o termo de quitação: o credor deve entregá-lo quando a dívida se extingue.
Se o credor cobra saldo após leilão negativo em financiamento residencial, a cobrança contraria o art. 26-A, § 4º. Se o contrato é de outra natureza, a cobrança pode ser legítima, e a defesa passa a ser a conferência do cálculo.
Perguntas frequentes
Perdi o imóvel e o banco ainda me cobra. É legal? Depende do contrato. No financiamento residencial do art. 26-A, a dívida se extingue se o segundo leilão não tiver lance mínimo. Em outras operações, a lei atual permite cobrar o saldo.
Home equity entra na regra do art. 26-A? O art. 26-A trata de financiamentos para aquisição ou construção do imóvel residencial. Empréstimo com imóvel em garantia segue, em regra, o art. 27, inclusive o § 5º-A.
O que é termo de quitação? Documento em que o credor declara a dívida extinta. Deve ser exigido quando o leilão é negativo e a lei prevê a extinção.
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