Pelo Tema 1.095 do STJ, se o contrato de compra do imóvel tem alienação fiduciária registrada e o comprador está em mora, a resolução segue a Lei 9.514/1997, e não o Código de Defesa do Consumidor. O comprador não recebe percentual das parcelas: o imóvel vai a leilão e ele só recebe o que sobrar.
A tese fixada
Confirmamos no portal de repetitivos do STJ o número, o processo de origem e a tese. O Tema 1.095 foi julgado pela Segunda Seção no REsp 1.891.498/SP:
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial (repetitivo, Tema 1.095) nº REsp 1.891.498/SP, Min. Marco Buzzi, julgado em 26/10/2022 desfavorável ao devedor
O STJ fixou que, em compra e venda de imóvel com alienação fiduciária registrada, a resolução do contrato por inadimplemento do devedor constituído em mora segue a Lei 9.514/1997, e não o CDC. Isso afasta o pedido de devolução de percentual das parcelas típico do distrato.
Tese: Contrato com alienação fiduciária registrada e devedor em mora se resolve pela Lei 9.514/1997, não pelo CDC.
Partes: Living Barbacena Empreendimentos Imobiliários Ltda. (recorrente). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
O fundamento é a especialidade: a Lei 9.514/1997 tem regras próprias para o inadimplemento, que prevalecem sobre a regra geral do CDC. O STF, no Tema 982 (RE 860.631, Plenário, 26/10/2023), também declarou constitucional a execução extrajudicial da alienação fiduciária da Lei 9.514/1997.
Como o TJCE aplica a tese
O TJCE aplica o Tema 1.095 em pedidos de rescisão com devolução de parcelas contra incorporadoras. Num caso contra construtora em Fortaleza, decidiu que só haveria restituição se o leilão rendesse mais que a dívida:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0201871-36.2023.8.06.0001, Des. Paulo Airton Albuquerque Filho, julgado em 16/04/2026 desfavorável ao devedor
A compradora pediu a rescisão do contrato com devolução de parte das parcelas pelo CDC. O TJCE aplicou o Tema 1.095: com alienação fiduciária registrada e mora constituída, a resolução segue a Lei 9.514/1997, e só há devolução se o leilão render mais do que a dívida.
Tese: Contrato com alienação fiduciária registrada não se desfaz pelo CDC; a devolução depende de sobra no leilão.
Partes: MRV MDI Maraponga IV Incorporações Ltda. (apelada). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Em outro, afastou o CDC e manteve a improcedência porque a autora não apontou vício no procedimento, só preço baixo:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0269406-79.2023.8.06.0001, Des. Paulo de Tarso Pires Nogueira, julgado em 24/09/2025 desfavorável ao devedor
A autora não apontou vício no procedimento, apenas alegou que o valor do imóvel superava em muito a dívida. O TJCE aplicou o Tema 982 do STF e o Tema 1.095 do STJ, afastou o CDC e manteve a improcedência, por ter havido notificação regular e ausência de purgação da mora.
Tese: Com contrato registrado e mora constituída, vale o rito da Lei 9.514/1997 e não o CDC (Tema 1.095 do STJ).
Partes: Caixa Consórcios S.A. Administradora de Consórcios (apelada) e Multsys Soluções Corporativas Eireli (apelante). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Os limites da tese
A tese tem requisitos: contrato registrado e devedor constituído em mora. Se faltar a intimação válida, o procedimento pode ser anulado, e a discussão volta ao começo. Mesmo sem registro, o STJ entendeu que o credor pode registrar e seguir o rito da lei:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 2.235.005/SP, Min. Moura Ribeiro, julgado em 10/11/2025 desfavorável ao devedor
Mesmo sem registro da alienação fiduciária, o contrato vale entre as partes. Em caso de inadimplemento ou desistência do comprador, o credor pode registrar e levar o imóvel a leilão, entregando ao comprador apenas o saldo que sobrar depois de descontadas a dívida e as despesas.
Tese: Falta de registro não abre caminho para o distrato pelo CDC: o credor registra, leiloa e devolve só a sobra.
Partes: Parque dos Ipês Pitangueiras Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. (recorrente). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 2.007.941/MG, Min. Nancy Andrighi, julgado em 14/02/2023 desfavorável ao devedor
O STJ explicou a mudança de regime: antes da Lei 13.465/2017, admitia-se purgar a mora até o auto de arrematação; depois dela, que incluiu o § 2º-B no art. 27, ao devedor fica assegurado o direito de preferência na aquisição do imóvel, e não mais a purgação após a consolidação.
Tese: Após a Lei 13.465/2017, consolidada a propriedade, o devedor tem preferência, não purgação.
Partes: Banco Bradesco S/A (recorrido). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
A lição prática para quem comprou na planta: antes de pedir o distrato, verificar se a alienação fiduciária está registrada e se já houve intimação. Isso define se a discussão será de devolução de parcelas ou de sobra de leilão.
Perguntas frequentes
O que significa "afastar o CDC"? Que não se aplicam as regras do CDC sobre devolução de percentual das parcelas no desfazimento do contrato. Valem as regras da Lei 9.514/1997: leilão e entrega da sobra.
O Tema 1.095 vale para qualquer financiamento? A tese foi fixada para compra e venda de imóvel com alienação fiduciária registrada e devedor em mora. Fora desses requisitos, a análise é outra.
Se o leilão render menos que a dívida, ainda devo? A Lei 14.711/2023 prevê que o devedor continua obrigado pelo saldo, ressalvada a extinção da dívida no financiamento residencial do art. 26-A, § 4º. Veja a página sobre leilão sem lances.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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