Se o imóvel for arrematado por valor maior que a dívida, as despesas e os encargos, o credor deve entregar a diferença ao antigo devedor em até 5 dias após a venda, incluindo a indenização de benfeitorias. Se os leilões não tiverem lance suficiente, a dívida se extingue, mas não há sobra a receber.
A regra dos 5 dias
A obrigação está no § 4º do art. 27 da Lei 9.514/1997:
Lei 9.514/1997, art. 27, § 4º:
§ 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).
O que se desconta da venda está definido no § 3º, que lista dívida, despesas do procedimento e do leilão (inclusive comissão do leiloeiro) e encargos do imóvel:
Lei 9.514/1997, art. 27, § 3º:
§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais.
O TJCE aplicou a regra contra uma administradora de consórcio que reteve a sobra alegando que o devedor não informou conta bancária. O tribunal decidiu que, havendo dificuldade, o credor deve consignar o valor, e não retê-lo:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0277405-49.2024.8.06.0001, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 22/09/2025 favorável ao devedor
A credora vendeu o imóvel em leilão por valor acima da dívida e não devolveu a diferença, alegando que o devedor não informou dados bancários. O TJCE manteve a condenação: a lei dá 5 dias para entregar a sobra e, se houver dificuldade, a credora deve consignar o valor, não reter.
Tese: A sobra do leilão deve ser entregue em 5 dias; recusa ou falta de dados se resolve por consignação, e a demora gera encargos.
Partes: Rodobens Administradora de Consórcios Ltda. (apelante, credora fiduciária). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Quando não sobra nada
Se no segundo leilão não houver lance que atinja o mínimo, o credor fica com o imóvel livre e exonerado de devolver qualquer diferença, conforme o § 5º:
Lei 9.514/1997, art. 27, § 5º:
§ 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo.
O STJ restabeleceu a improcedência de ação de devedora que pedia a diferença entre a avaliação e o saldo da dívida depois de leilões sem licitantes:
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Recurso Especial nº AgInt no REsp 2.246.946/SP, Min. Luís Carlos Gambogi (Desembargador convocado do TJMG), julgado em 31/08/2026 desfavorável ao devedor
A devedora pediu a diferença entre o valor de avaliação e o saldo da dívida. Os dois leilões de 2023 foram infrutíferos por falta de licitantes e houve termo de quitação. O STJ restabeleceu a improcedência: sem venda no leilão, não há sobra a devolver.
Tese: Leilões sem licitantes extinguem a dívida, mas não geram direito à diferença entre avaliação e dívida.
Partes: Banco Santander (Brasil) S.A. (recorrente). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
No TJCE, a venda privada feita pela credora depois dos leilões negativos não gerou sobra a restituir, mas a falha de informação sobre a preferência gerou indenização por perda de uma chance:
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0237511-37.2022.8.06.0001, Desa. Maria Marleide Maciel Mendes, julgado em 09/09/2026 parcialmente favorável
Os dois leilões não tiveram licitantes e a credora vendeu depois o imóvel de forma privada. O TJCE afastou a devolução da diferença ao antigo devedor, porque o segundo leilão negativo extingue a dívida e libera o credor; mas condenou a credora por perda de uma chance, pela informação deficiente sobre o direito de preferência.
Tese: Leilão negativo extingue a dívida e afasta a sobra, mas informar mal o direito de preferência pode gerar indenização por perda de uma chance.
Partes: Idibra Participações S.A. (apelante, credora fiduciária). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Compra na planta e contrato não registrado
A regra da sobra também é o que resta ao comprador inadimplente quando o contrato tem alienação fiduciária. Pelo Tema 1.095 do STJ, ele não recebe percentual das parcelas pelo CDC; recebe apenas o que sobrar do leilão:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0201871-36.2023.8.06.0001, Des. Paulo Airton Albuquerque Filho, julgado em 16/04/2026 desfavorável ao devedor
A compradora pediu a rescisão do contrato com devolução de parte das parcelas pelo CDC. O TJCE aplicou o Tema 1.095: com alienação fiduciária registrada e mora constituída, a resolução segue a Lei 9.514/1997, e só há devolução se o leilão render mais do que a dívida.
Tese: Contrato com alienação fiduciária registrada não se desfaz pelo CDC; a devolução depende de sobra no leilão.
Partes: MRV MDI Maraponga IV Incorporações Ltda. (apelada). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Mesmo sem registro da alienação fiduciária, o STJ entendeu que o credor pode registrar, leiloar e devolver só a sobra:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 2.235.005/SP, Min. Moura Ribeiro, julgado em 10/11/2025 desfavorável ao devedor
Mesmo sem registro da alienação fiduciária, o contrato vale entre as partes. Em caso de inadimplemento ou desistência do comprador, o credor pode registrar e levar o imóvel a leilão, entregando ao comprador apenas o saldo que sobrar depois de descontadas a dívida e as despesas.
Tese: Falta de registro não abre caminho para o distrato pelo CDC: o credor registra, leiloa e devolve só a sobra.
Partes: Parque dos Ipês Pitangueiras Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. (recorrente). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Recurso Especial nº AgInt no REsp 1.870.092/SP, Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 04/12/2023 desfavorável ao devedor
O comprador desistente queria rescindir o contrato por meio diverso do previsto, alegando que a alienação fiduciária não estava registrada. O STJ negou: a falta de registro não dá ao devedor o direito de rescindir de outra forma nem impede o credor de registrar, leiloar e entregar só o saldo remanescente.
Tese: A falta de registro da alienação fiduciária não autoriza o distrato fora do rito da Lei 9.514/1997.
Partes: Residencial Maria Clara Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. (recorrente). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
Na prática, quem teve o imóvel arrematado deve pedir ao credor, por escrito, o demonstrativo da venda e dos descontos, e conferir cada item com a lista do § 3º.
Perguntas frequentes
Em quanto tempo o banco deve pagar a sobra? Em até 5 dias depois da venda no leilão, segundo o art. 27, § 4º.
O banco pode descontar a comissão do leiloeiro? Sim. A comissão está entre as despesas do leilão previstas no art. 27, § 3º, II.
E as benfeitorias que fiz? A lei inclui a indenização de benfeitorias na importância que sobejar, a ser entregue pelo credor.
Leia também
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
Seu imóvel foi leiloado e o banco não devolveu a diferença?
Análise inicial sem compromisso, direto com o advogado.
Falar no WhatsApp
Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.
Verificar inscrição e CNPJ