O devedor perde quando a certidão do registro de imóveis comprova a intimação e ele não traz prova em contrário, quando demonstrou saber das datas do leilão, quando o edital foi precedido de buscas reais, quando o leilão é anterior a 2017 ou quando a alegação de preço vil não tem laudo. Conhecer essas derrotas evita ações sem chance.
A certidão do cartório tem fé pública
O primeiro obstáculo é a prova. A certidão do registrador presume-se verdadeira, e cabe ao devedor demonstrar o contrário com elementos concretos. O TJCE manteve improcedências por esse motivo:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3002147-16.2025.8.06.0167, Des. José Krentel Ferreira Filho, julgado em 19/11/2025 desfavorável ao devedor
O devedor pediu a anulação do leilão alegando falta de intimação pessoal para purgar a mora. O TJCE manteve a improcedência: a certidão cartorária atesta a intimação e o devedor não trouxe prova capaz de afastá-la nem pediu produção de provas no momento certo.
Tese: Sem prova robusta em contrário, a certidão cartorária de intimação prevalece.
Partes: Banco Bradesco SA (apelado, credor fiduciário). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0011977-64.2019.8.06.0168, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 05/11/2025 desfavorável ao devedor
A certidão do registro de imóveis atestou a intimação da devedora no endereço contratual. Quanto aos leilões, os avisos foram assinados por terceiro, mas ela entrou com a ação antes da primeira praça. O TJCE manteve a improcedência pela fé pública da certidão e pela ciência inequívoca.
Tese: Certidão do registrador tem fé pública e ação ajuizada antes do leilão demonstra ciência inequívoca das datas.
Partes: Banco Bradesco S/A (apelado, credor fiduciário). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O TRF5 decidiu o mesmo em caso da Caixa no Ceará, inclusive quando o devedor se recusou a assinar a notificação:
TRF5, Terceira Turma, Apelação Cível nº 0803286-67.2013.4.05.8100, Desa. Federal Joana Carolina Lins Pereira (convocada), julgado em 13/11/2014 desfavorável ao devedor
Ação vinda da 3ª Vara Federal do Ceará. Os mutuários alegaram falta de notificação pessoal para purgar a mora. O TRF5 negou: o cartório de títulos e documentos de Fortaleza certificou a notificação pessoal, e um dos devedores apenas se recusou a assinar, o que não invalida o ato.
Tese: Recusa do devedor em assinar a notificação certificada pelo cartório não invalida a intimação.
Partes: Caixa Econômica Federal (apelada). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: www4.trf5.jus.br
Ciência inequívoca: quando o devedor sabia
A segunda causa de derrota é a ciência demonstrada. Quem junta o edital na petição ou entra com a ação antes do leilão dificilmente convence de que não sabia das datas:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3018454-61.2025.8.06.0000, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 05/02/2026 desfavorável ao devedor
A devedora pediu a suspensão dos leilões alegando falta de intimação. O TJCE negou: a averbação na matrícula indica a intimação para purgar a mora, e ela mesma juntou o edital do leilão na petição inicial, o que demonstra ciência inequívoca das datas.
Tese: Quem junta o edital do leilão na própria ação demonstra ciência inequívoca e não obtém a suspensão por falta de intimação.
Partes: Itaú Unibanco S.A. (agravado, credor fiduciário). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
STJ, Quarta Turma, Recurso Especial nº REsp 2.260.332/SP, Min. João Otávio de Noronha, julgado em 29/09/2026 desfavorável ao devedor
Os devedores pediram a anulação do leilão da Caixa por falta de intimação pessoal e preço vil. O STJ negou provimento: a ciência inequívoca da data do leilão afasta a nulidade e o edital é válido quando esgotados os meios de intimação pessoal.
Tese: Ciência inequívoca da data do leilão afasta a nulidade por falta de intimação pessoal.
Partes: Caixa Econômica Federal (recorrida) e arrematantes pessoas físicas. Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.936.269/RJ, Min. Moura Ribeiro, julgado em 12/08/2026 desfavorável ao devedor
A intimação do leilão foi enviada ao endereço contratual, recebida por terceiro e complementada por edital. As instâncias ordinárias reconheceram ciência inequívoca da devedora, e o STJ não conheceu do recurso, mantendo a reintegração de posse da credora.
Tese: Exige-se a intimação pessoal, mas a ciência inequívoca afasta a nulidade.
Partes: João Fortes Engenharia S.A. (recorrida, credora fiduciária). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
A ciência inequívoca também foi reconhecida pelo TJCE num caso em que a ação anulatória foi ajuizada antes da realização dos atos, junto com a validação do edital:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0245595-56.2024.8.06.0001, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 18/12/2025 desfavorável ao devedor
O TJCE validou o edital para purgar a mora, porque o esgotamento das tentativas pessoais foi certificado, reconheceu ciência inequívoca dos leilões pelo ajuizamento prévio da ação e afirmou que a lei fixa prazo máximo de 15 dias entre os leilões, sem intervalo mínimo.
Tese: O art. 27, § 1º, fixa prazo máximo, não mínimo, entre o primeiro e o segundo leilão.
Partes: Banco Santander (Brasil) S.A. (apelado, credor fiduciário). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Edital válido, leilão antigo, preço não vil e lei especial
Quando as buscas pessoais foram reais e certificadas, o edital é mantido:
TJDFT, 5ª Turma Cível, Agravo de Instrumento nº 0706245-09.2026.8.07.0000, Desa. Leonor Aguena, julgado em 28/05/2026 desfavorável ao devedor
O devedor, com inadimplência confessada, pediu a suspensão dos leilões alegando falta de notificação. O TJDFT negou: houve tentativas de intimação pessoal sem êxito, o edital foi regular e não havia ilegalidade no procedimento.
Tese: Com tentativas pessoais frustradas comprovadas, o edital é válido e o leilão segue.
Partes: Banco Santander (Brasil) S.A. (agravado, credor fiduciário). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: jurisdf.tjdft.jus.br
Para leilões anteriores à Lei 13.465/2017, o STJ não exige intimação pessoal das datas:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 2.189.947/SC, Min. Moura Ribeiro, julgado em 14/09/2026 desfavorável ao devedor
O tribunal estadual havia anulado o leilão por falta de intimação pessoal das datas. O STJ reformou: como leilão e consolidação foram anteriores à Lei 13.465/2017, não havia essa exigência, e a arrematação feita de boa-fé deve ser preservada.
Tese: Para leilões anteriores à Lei 13.465/2017, não se exigia intimação pessoal das datas dos leilões.
Partes: Partes pessoas físicas (arrematante e devedora). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 3.094.140/SC, Min. João Otávio de Noronha, julgado em 20/10/2026 desfavorável ao devedor
Os devedores discutiam a validade da consolidação, dos leilões e a proteção do bem de família. O STJ manteve a decisão de origem que validou a intimação por edital, reafirmando que a exigência de intimação pessoal sobre os leilões só surgiu com a Lei 13.465/2017.
Tese: A intimação pessoal sobre os leilões só passou a ser exigida com a Lei 13.465/2017.
Partes: Banco Bradesco S/A (agravado). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
Atraso do leilão em relação ao prazo legal é mera irregularidade:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.649.595/RS, Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 13/10/2020 parcialmente favorável
O STJ decidiu duas questões: antes da Lei 13.465/2017 era possível purgar a mora após a consolidação, e depois dela só resta a preferência; e o descumprimento do prazo do art. 27 para realizar o leilão é mera irregularidade, que não anula o procedimento.
Tese: Realizar o leilão fora do prazo do art. 27 é mera irregularidade.
Partes: Caixa Econômica Federal (recorrida). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
E o pedido de devolução de parcelas pelo CDC esbarra no Tema 1.095:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0269406-79.2023.8.06.0001, Des. Paulo de Tarso Pires Nogueira, julgado em 24/09/2025 desfavorável ao devedor
A autora não apontou vício no procedimento, apenas alegou que o valor do imóvel superava em muito a dívida. O TJCE aplicou o Tema 982 do STF e o Tema 1.095 do STJ, afastou o CDC e manteve a improcedência, por ter havido notificação regular e ausência de purgação da mora.
Tese: Com contrato registrado e mora constituída, vale o rito da Lei 9.514/1997 e não o CDC (Tema 1.095 do STJ).
Partes: Caixa Consórcios S.A. Administradora de Consórcios (apelada) e Multsys Soluções Corporativas Eireli (apelante). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Por fim, agir tarde pesa: depois da arrematação por terceiro de boa-fé, o TJCE negou a suspensão:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3008786-66.2025.8.06.0000, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 20/08/2025 desfavorável ao devedor
A devedora só entrou na Justiça depois que o imóvel já tinha sido arrematado por terceiro de boa-fé. O TJCE negou a suspensão dos efeitos do leilão, mesmo diante da alegada falta de intimação pessoal, para proteger o arrematante e a segurança jurídica.
Tese: Agir depois da arrematação por terceiro de boa-fé reduz muito a chance de suspender o leilão.
Partes: Banco Bradesco S/A (agravado, credor fiduciário). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Conhecer essas derrotas é o que permite avaliar, com honestidade, se uma ação tem fundamento antes de propô-la.
Perguntas frequentes
Se o cartório certificou a intimação, não adianta processar? Não necessariamente, mas a certidão presume-se verdadeira. É preciso prova concreta de erro, como endereço diferente do contrato ou recebimento por terceiro.
Entrar com ação antes do leilão me prejudica? Não. Agir antes é o melhor momento. Só não é possível, depois, alegar que não sabia das datas, se a própria ação mostra que sabia.
Vale a pena alegar preço vil? Só com laudo de avaliação contemporâneo. Os tribunais usam, em regra, o parâmetro de metade da avaliação.
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