O edital é exceção. O banco só pode intimar o devedor por edital quando ele está em local ignorado, incerto ou inacessível, e isso precisa ser certificado depois de tentativas reais de intimação pessoal. Edital publicado sem essa busca é inválido.
A regra: edital como último recurso
O problema mais comum nas ações de anulação é o edital usado cedo demais. O § 4º do art. 26 da Lei 9.514/1997 permite a intimação por edital apenas quando o devedor está em local ignorado, incerto ou inacessível, fato que deve ser certificado pelo serventuário:
Lei 9.514/1997, art. 26, § 4º:
§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
A Lei 14.711/2023 acrescentou regras que ajudam o credor e criam deveres para o devedor. O § 4º-A atribui ao devedor a obrigação de informar mudança de endereço:
Lei 9.514/1997, art. 26, § 4º-A:
§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.
E o § 4º-B criou uma presunção de lugar ignorado, mas com uma condição importante: se o contrato tem contato eletrônico, a intimação precisa ser enviada por essa via com antecedência mínima de 15 dias antes do edital:
Lei 9.514/1997, art. 26, § 4º-B:
§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.
Quando o edital foi anulado pelos tribunais
A jurisprudência exige diligência real, e não formal. O TJCE confirmou a anulação de uma consolidação porque o banco tentou três vezes no mesmo endereço onde um terceiro já tinha avisado que os devedores não moravam mais, e passou direto ao edital:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0249682-55.2024.8.06.0001, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 23/04/2026 favorável ao devedor
O banco tentou intimar três vezes no mesmo endereço contratual, onde um terceiro já informara que os devedores não moravam mais, e passou direto ao edital. O TJCE confirmou a nulidade da consolidação: repetir um ato inútil não equivale a buscar o devedor.
Tese: Três tentativas no mesmo endereço sabidamente desatualizado não autorizam a intimação por edital.
Partes: Banco Bradesco S.A. (apelado, credor fiduciário). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Em outro caso, o TJCE anulou a consolidação e determinou o restabelecimento do contrato porque o banco não demonstrou o esgotamento das buscas, havendo inclusive outro possuidor conhecido morando no imóvel:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0277058-84.2022.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 23/09/2025 favorável ao devedor
O TJCE manteve a anulação da consolidação e o restabelecimento do contrato de financiamento. A intimação por edital foi considerada inválida porque o banco não demonstrou ter esgotado as tentativas de localizar o devedor, e havia outro possuidor conhecido morando no imóvel.
Tese: Edital para purgar a mora só vale com prova de esgotamento real das tentativas de intimação pessoal.
Partes: Banco Bradesco S.A. (apelante, credor fiduciário) e F. Zukerman Leilões (leiloeira, excluída do polo). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O STJ manteve decisão de Goiás no mesmo sentido, em caso de uma cooperativa de crédito:
STJ, Terceira Turma, Agravo Interno no Recurso Especial nº AgInt no REsp 2.226.602/GO, Min. Humberto Martins, julgado em 30/06/2026 favorável ao devedor
O tribunal de Goiás anulou a notificação extrajudicial, a consolidação e a designação do leilão porque não houve esgotamento das diligências de intimação pessoal antes do edital. O STJ manteve o acórdão.
Tese: Sem esgotar as diligências pessoais, o edital é inválido e a consolidação cai.
Partes: Cooperativa de Crédito de Livre Admissão do Centro Norte Brasileiro (recorrente). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
Quando o edital foi considerado válido
O outro lado também precisa ser dito. Quando o registrador certifica diligências em dias e horários diferentes e o devedor não é encontrado, o edital costuma ser mantido. A certidão tem fé pública e só cai com prova robusta em sentido contrário:
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Recurso Especial nº AgInt no REsp 2.140.921/RJ, Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 24/08/2026 desfavorável ao devedor
O STJ validou a intimação por edital para purgar a mora porque o registrador certificou o esgotamento dos meios de localização, e essa certidão tem fé pública. Como o procedimento era anterior à Lei 13.465/2017, também não se exigia intimação pessoal sobre as datas dos leilões.
Tese: Certidão do registrador sobre o esgotamento das buscas tem fé pública e só cai com prova robusta.
Partes: Caixa Econômica Federal (recorrida). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 3.122.813/SP, Min. Luís Carlos Gambogi (Desembargador convocado do TJMG), julgado em 12/08/2026 desfavorável ao devedor
A instância de origem reconheceu diligências infrutíferas em dias e horários diferentes no endereço do contrato e a certificação de local ignorado. O STJ manteve a validade do edital, sem possibilidade de rever os fatos.
Tese: Diligências em dias e horários diversos e certificação de local ignorado validam o edital.
Partes: Banco Bradesco S/A e TGBFC Intermediação de Ativos Ltda. (agravados). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Ementa: processo.stj.jus.br
No TJDFT, um devedor com inadimplência confessada não conseguiu suspender o leilão porque as tentativas pessoais frustradas estavam comprovadas:
TJDFT, 5ª Turma Cível, Agravo de Instrumento nº 0706245-09.2026.8.07.0000, Desa. Leonor Aguena, julgado em 28/05/2026 desfavorável ao devedor
O devedor, com inadimplência confessada, pediu a suspensão dos leilões alegando falta de notificação. O TJDFT negou: houve tentativas de intimação pessoal sem êxito, o edital foi regular e não havia ilegalidade no procedimento.
Tese: Com tentativas pessoais frustradas comprovadas, o edital é válido e o leilão segue.
Partes: Banco Santander (Brasil) S.A. (agravado, credor fiduciário). Resultado classificado pela ótica do devedor.
Inteiro teor: jurisdf.tjdft.jus.br
A lição prática é que o devedor precisa examinar a certidão: quantas tentativas, em que endereços, em que dias e horários, e se o e-mail do contrato foi usado. A falha costuma estar nesses detalhes, e não numa alegação genérica de que não soube.
Perguntas frequentes
Não morava mais no endereço do contrato. O edital vale? Depende. A lei atribui ao devedor o dever de informar a mudança de endereço. Mas o banco também precisa provar que procurou de verdade, inclusive no imóvel e no último endereço informado, e enviar a intimação ao e-mail do contrato, se houver.
O banco publicou edital em jornal que nunca li. Isso é legal? A publicação em jornal é a forma prevista em lei para o edital. A discussão não é o jornal, mas se o edital podia ser usado, ou seja, se as tentativas de intimação pessoal foram esgotadas.
Onde vejo as tentativas de intimação? Na certidão do registro de imóveis que integra o procedimento de consolidação. Peça cópia integral no cartório da matrícula.
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